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因为房价在涨而买入,和因为房价在跌而卖出,都是同样错误的

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有很多时候,针对某一个或者某一些楼盘,我会给到粉丝提供卖出/买入的建议。但是,基于最近大量粉丝的共通情形,我觉得和我所信奉的完全不同。

你翻开每天的朋友圈、微信群、房地产公众号、乃至地产中介机构,都会发现令人吃惊的大量的同类信息:某一天,有多少房产或者某些房产,涨了或者跌了,多少钱;或者是,上个月、上个周,房产的成交量、成交价环比同比如何如何;乃至不惟房地产,比如股市、金融数据、国家统计局,都是一样。

人们通过从上述渠道获得的信息,单日的、单周的、单月的等等,据此展开判断,房地产将会如何如何,故此,你应该如何如何。

这些事情我也做,但实际上我想说的是,这玩意儿没啥用。唯一有用的是什么呢?可以做比较好看的图表,花花绿绿的,震人用,哈哈。

依据短期的价格波动去做决策,不说是交易中最蠢的事,也是最蠢之一的事了。

不要说房地产了,就是股票,你老是这么干,天天盯着大盘,看股价涨跌,你的结局基本上就锁定了,按长周期算9成9你铁亏(当然你非要说你拿长线也亏啊,那其实是另一个话题)。

巴菲特说,投资里最蠢的一件事就是:你买那只股票是因为它在涨。类似的话,彼得·林奇也说过。同理,你说你卖那个房子,原因是因为它在跌,这也是同样蠢的事。我不是说买或者不卖的问题,而是说基于这样的依据是错误的。

房价也好,股价也好,短期内都会波动,而且有的时候波动还蛮大。我们说的市场有效假说,指的是市场长期有效,但是在短期,市场常常是无效的。正因为市场短期无效,所以它常常是涨会涨成泡沫,跌会跌到超跌,从无例外。也同样因此,那些真正的高手,全部是在“利用”市场先生的人性,利用它的任性,来发现“错误的价格”。

我们拿现在的例子来举,比如很多房产股已经价值毁灭了,你说叫不叫超跌?这样说很多人根本不信。用“马后炮”来讲以前的亚马逊,历史上它多次腰斩,每一次买都能发财。这就是波动,跌的时候经常能够让你怀疑人生,反过来,涨起来也同样。

房子比股票容易多了。虽然房子的价格信息不像股票那样透明,但是房地产“天然是长期买卖”,无论你是投资还是自住。它都要比股票更有条件,让你“立足于长远”进行系统思考——这实在是一笔生意做对的重要因素了。考虑到房子从付款到交付再到出售这个漫长的过程,你买了房子,就真的像“纽交所关闭了5年”一样,许多人在过去的大周期里赚到大钱,就是因为这个。

这个天然长期买卖只决定一点:你不能立足于短期的价格波动,而必须要立足于长远去做这项决定。长期是多长,我认为至少要以10年计算,不是3年,不是5年,而是10年。

如果你是购房投资,那么,你要明白至少两点。其一,房地产价格的上涨,经常会是一个政Z问题。不惟在中国是,在任何一个经济体都是如此,我没有任何一个经济体遇到房价涨上天而不出台政策抑制的。如果在某些时间里房价涨幅过快,就会引发政策干预。所以,经常的景象是,在中短期内,某一城市的房地产价格波动是非常频繁和剧烈的,过去深圳的“小周期”已经充分证明了这一点。如果你持有过短,你很可能会赚不到钱,甚至是亏钱。大周期时代,很多基于政策而做决定的投资客出现过很多次这样的情况。

其二,如果你的持有期过短,你会冒险,使用过多不必要的钱,去上杠杆,甚至是上很高的杠杆。因为想着短期就卖掉,所以很多人经常这么问,我准备2年、3年的月供,等房价翻一倍,我就把它卖掉,这样干怎么样?仅仅是在2年前,S房理这样的机构还是这样操作,结果并不好。

这是说的购房投资,而如果你是购房自住,更不能考虑短期波动而做决策。因为大部分购房人换房的周期,不会短。首先,选择买一套房子自住,那个家庭一定是经过深思熟虑的,房屋的环境、通勤距离、教育优劣、社交圈等等,这些因素综合叠加下来具有长期的稳定性。其次,换房需要能力,当你买了房子后,那个巨大的月供压力,常常会让你经历几年乃至数年的节约期,这个期间你不会考虑换房——我想曾经买过房的人都会有这样的切身感受。所以,研究报告告诉我们,大部分中国人的换房周期在7-8年。

是以,在这个过程中,你的唯一关注点:应该是站在10年后来思考今天,而绝不是下个月来思考今天。无论是买入,还是卖出。每个月的波动数据,可以很大,也可以很小,但都没有太多指向决策的微观意义。无论是房地产的数据,还是金融数据,都只有长周期的数据才有那么一些分析价值。单周、单月的数据,也许只有流量价值吧,弄点粉丝,就这样。

如果你立足于长远的角度看,你认为深圳乃至中国的房地产也都不值得买了,那你就不要买了。但这依然不是你要关注短期波动的理由,因为你的立足点变了。而你的房子卖掉不卖掉,同样是如此。比如针对一些房子,我会给出果断卖掉的建议,但前提一定是那个房子我认为它本身就比较差,无论是不是眼前这个时候,都应该果断的出掉。但反过来,如果不是差楼盘,我并不主张在眼下这个恐慌心态的情况下卖掉。再好的楼盘,大势跌倒之下,它也扛不住。我们现在看深圳,大量的豪宅可以说都是以千万级别的往下掉。这是一个大浪淘沙的过程,市场通过剧烈的洗牌,会把伪豪宅洗下去,而最终真豪宅会站起来。但这个过程,必须要经历,真豪宅不一定就跌得少。像股市里的大蓝筹一样的道理,茅台、腾讯跌起来可一点都不含糊。如果说整个深圳是一个大蓝筹,那么你看到在历史上、在今天,它都是下跌的既快又猛,这是因为人们在过往黄金时代的时候给它的估值也高,涨的多跌的也多。反而是那些很抗涨的楼盘,现在其实跌的并不多。

但是,仅仅是因为它价格跌了,你就认为应该把它卖掉了。那就跟你看到那些差房子价格涨了,你就认为它应该买入,一样的错误。

这个背后,看起来最终的决策可能是一样的,但是逻辑完全不同。这是我要向粉丝童鞋们说明的,希望我下次再给出咨询建议的时候,可以不用解释太长。可以说,大部分时候,远离市场才能看清投资

最后,致敬一下芒格,他的无私分享对我重新思考人生与投资帮助很大。


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