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4次流拍、降价468万!鼓楼学区房,怎么了?

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鼓楼学区房,又又又降价了。



在阿里拍卖网站上,世茂滨江新城一套建面约267.25㎡的法拍房,起拍价仅833.6万,而市场评估价却有1860万低于市场估价1026万的起拍价,吸引了锐评君的关注。

从拍卖信息来看,这套房源此前已流拍过4次,如今再次上架,起拍价已由1302万降为833.6万。

力小&树人学区+鼓楼滨江+降价468万,这套房源到底能不能冲?我们继续往下看。

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世茂滨江新城,约3.1万/㎡起拍

这套低于市场价约1026万的房源,位于世茂滨江新城3幢二单元3301室,户型建面约267.25㎡。

从链家网同面积房源可以推测,这套房源为四房两厅三卫户型,双套房、多飘窗,厨房北侧另有储物间可做保姆房。



图源链家二手房网站,仅供参考

从法拍网标的物的介绍可以看到,房源为精装修,有明显的居住痕迹,玄关、餐客厨以及卧室的橱柜、吊顶、灯具、卫浴等配置齐全,室内装修维护比较良好。

餐厅↓



主卫↓



阳台↓



我们重点来看价格。

这套房源目前的市场评估价为1860万,起拍总价为833.6万,起拍单价约为3.1万/㎡。

值得一提的是,这套房源共流拍过4次,首次拍卖是在今年6月2日,起拍价1302万,折合单价约4.9万/㎡;

最近一次是在今年11月10日,起拍总价为1042万,折合单价约为3.9万/㎡。



短短几个月的时间,起拍单价从约4.9万/㎡降到约3.1万/㎡,起拍总价蒸发超468万。这个降价速度,相当丝滑。



而同样是267.25㎡的四房,链家网的挂牌总价为980万,单价近3.7万/㎡。与之对比,即将拍卖的房源总价低了146.4万。

总结一下:这套法拍房目前的起拍价低于市场估价1026万,低于首次起拍价约468万,低于链家挂牌价146.4万,价格优势一目了然。

流拍、降价,这套房子是成功拍卖还是流拍继续降价,令人好奇。

2

鼓楼学区房,走下神坛?

起拍单价约为3.1万/㎡,又是鼓楼滨江学区房,这套世茂滨江新城的法拍房,到底能不能冲?

和周边老小区不同,世茂滨江新城本身就是改善住宅,房龄新、社区环境好。

在力小+树人分校落地之后,周边小区身价大涨,世茂滨江新城在二手房市场上的热度也是水涨船高。

但近几年市场趋于理性,学区房的热度回落,最先体现在二手房价上。



在链家网上,世茂滨江新城的挂牌均价约4.1万/㎡,近期共成交的10套房源中,成交单价最高约3.3万/㎡。

在9月2日的成交记录中,一套建面约125㎡的房源,成交仅约2.6万/㎡,再次让小区房价跌出新维度。

而在今年3月份,世茂滨江新城还只是“跌破4字头”。几个月时间里,成交单价从“4”字头到“2”字头,降幅非常明显。



作为鼓楼滨江的名校学区房,世茂滨江新城在前几年市场较好的时候,也是风光无限,前几年,小区成交单价超4万/㎡、5万/㎡并不算稀奇,

2021年3月,建面约77㎡的小户型,以6.5万/㎡成交;2020-2021年12月,成交单价多在5.1万/㎡以上。

2023年一季度,成交单价正式跌出4万/㎡,三季度,“2”字头的成交单价开始出现。

南京鼓楼滨江的学区房价格,真的走下了“神坛”?

3

南京顶级学区房,抗跌

学区房价格下跌,但作为硬通货,多数买房人对鼓楼学区房仍抱有超高热情。

11月18日,恒盛金陵湾新组团开盘,推出14号楼66套毛坯房源,单价近5.2万/㎡,总价近684万起。吸引了248组买房人报名,目前南京网上房地产显示已累计认购量已达58套。



2023.11.29数据

鼓楼滨江+稀缺洋房,本就足够吸睛,更重要的是,还有树人本部双学区的加持,哪怕是产权缩水14年,也并不会影响买房人刷卡的速度。

能经得起市场考验的学区房,不仅要学区顶级,居住舒适度上也要足够高。

比如金鼎湾今朝天下,拉小+二十九,优质双学区、房龄较新的改善住宅,挂牌量不多但十分抢手,成交单价也足够坚挺。

哪怕是在当下行情里,也多次出现“暂无单价”(成交单价超过10万/㎡)的房源。





而像部分老牌学区房,虽然学区配置足够顶级,但房龄较老、居住体验较为一般,成交价仍在市场影响下,出现不小的波动。



例如同样是拉小+二十九中的永庆村小区,2022年1月卖出“暂无单价”(成交单价超过10万/㎡)。

今年一季度,成交单价大多在9万/㎡,三季度成交单价在7万/㎡上下徘徊。目前最新成交单价已降到6万/㎡。

当下,南京二手房挂牌量持续增加,“打折、急售”的字眼挂在房源最显眼的位置。而有顶级学区加持的二手房,虽然会受市场下行的影响,出现部分以价换量的情况,但成交量和价格仍处于高位。

而更多的“名校分校”学区房,在房子逐渐回归居住属性的阶段,学区效应带来的过高的价格空间,便开始缩水。

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