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滨江万象城试营业,综合体“四国杀”开启!你会去哪家?

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01

楼市温州 LOUSHIWENZHOU

滨江万象城,试营业了。

商场与两座超高层建筑相连,将商业与酒店、办公、公寓等一系列城市功能结合,形成一座有机整体,未来将成为真正的城市综合体。


滨江万象城外观

从硬件看,虽然个别设计留下了一些遗憾,但总体还是高端、大气。

特别是在暖光照射下,有了点奢侈品购物中心的味道,只是细节还有很多完善的空间。


滨江万象城中庭

目前来看,滨江万象城暂时没能引进重奢品牌,连轻奢品牌也不多,但在1楼预留了很多位置,为今后提升品牌档次留足了空间。当然,如果一些市民对其期望值过高,会有些失落感。

即便如此,滨江万象城的招商,结合温州商业现状,也还可以,一定程度上能激活瓯江路沿线年轻人的消费潜力。


滨江万象城中庭

此前,温州的商业综合体全都存在明显的短板,不是品牌档次太低,就是装修水平太差,不是管理服务不佳,就是空间结构复杂。

相对来讲,南湖万象城(华润称之为“温州万象城”,前缀加“南湖”以示区分)本身没有过于明显的短板,只是所处地段一般,周边缺乏城市氛围,像一座孤岛。

随着滨江万象城开业,温州终于迎来一座地段、硬件、招商、管理、服务等相对俱佳的商业综合体,也为滨江CBD未来人气奠定基础。


滨江万象城外观

但是,由于没有重奢品牌,缺乏引领性,再加上创新、个性化不足,目前滨江万象城并没有把温州的商业档次拉升到新高度,更像是在滨江CBD复制了一座南湖万象城,甚至有些方面还不如南湖万象城。

既然滨江万象城没能与其他商业综合体拉开较大的差距,那么同质化之下的肉搏战,就不可避免。

02

楼市温州 LOUSHIWENZHOU

比起多数同类城市,温州真正意义上的商业综合体不算多,竞争却很激烈,这是为什么?

我们都知道,在温州的商业综合体中,印象城MEGA、吾悦广场及两座万象城,相对更受消费者欢迎,能吸引更多跨区域消费者,跻身头部阵营。

然而,这4座商业综合体的布局和相互之间的距离,如下图。


可见,除了两座万象城之间较远外,其他商业综合体之间的直线距离,大多在3.5公里左右。最近的印象城MEGA与吾悦广场,直线距离不超过2公里。

虽说这些商业综合体之间存在一些定位、档次差距,但不少招商品牌都是重复的,消费体验并没有本质差距。


重复出现的快时尚品牌

比如,两座万象城、印象城MEGA的超市都是Ole’,书店都是西西弗。

两座万象城的快时尚品牌都有UR,再加上吾悦广场,3座商综都有优衣库、无印良品,但温州尚无COS、A&F等一系列快时尚品牌,招商空间其实很大。

滨江万象城、吾悦广场的大型儿童乐园,都是Meland Club。

滨江万象城、印象城MEGA的轻奢品牌都有BESIONIA、PINKO,但不少人认为这两品牌够不上轻奢的档次,而其他轻奢品牌很少。

还有更多重复的餐饮、零售品牌,就不一一列举。


重复出现的所谓轻奢品牌

可以看出,小范围内多家档次相近、同质化的商业综合体,那么多重复主力品牌,消费者很自然会被分流到不同的商业综合体中。

极有可能,这种孤立、分散的商业综合体,也吸引不了来温州的游客与商务人士,郊县与周边城市的居民也较少来温州消费。

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03

楼市温州 LOUSHIWENZHOU

我们都知道,从规划角度来看,商业综合体布局,以下两种方式相对合理一些。

一种是远距离分散布局,守住各自的区域。

比如,龙湾中心区的万达广场、瓯海中心区的银泰百货,在龙湾永强片、瓯海三溪片没有对手,成为区域内几乎唯一选择。

当然,这样布局的商业综合体,往往位于城市外围板块,档次不会高。

另一种是集中布局、抱团发展,形成一座现代化商圈。

一座强有力的商圈,辐射范围必然是全城,甚至其影响力走出城市。比如,杭州武林广场、宁波天一、南京新街口等。

温州,至今没有一座现代化商圈。

由于大南门仍以传统商业为主,以至于不少人都搞不清楚温州的市中心到底在哪里。


滨江万象城东南下沉广场

假设,万象城、吾悦广场、印象城MEGA,能面对面开在一起,形成一座商圈,那么各自的定位自然会有区别,招商品牌少有重复且更多样,不同类型的业态可以互补,客流也能共享。

在同一座商圈里,它们之间的关系,既有竞争,也有合作,还能在面对面的竞争中倒逼创新。

而现在不近不远的分散布局,它们之间只有竞争,无法合作,缺乏创新。

比如,消费者逛完印象城MEGA的ZARA,想再看看优衣库、无印良品,却要开车去吾悦广场或万象城。逛完印象城MEGA或万象城,想要去真冰场滑冰,又要开车去吾悦广场。


滨江万象城1-2楼一些预留空间

当然,品牌可以调整、升级。如果滨江万象城未来能招引重奢品牌,就会明显高出温州其他商业综合体一个档次。

然而,滨江万象城直线向西约2公里,在建的鹿城广场不久前官宣了其商业综合体——GT Plaza,同样朝着高端方向定位。

若未来GT Plaza成功运营,滨江万象城在不远处又将多一个对手。

04

楼市温州 LOUSHIWENZHOU

当前,除了城西的5050购物中心偏弱,温州市区其他每个大区域,都有了成功运营的商业综合体。

因此接下来,除城西外,温州新招引的商业综合体,应紧挨现有商业综合体,差异化定位,以培育现代化商圈。

比如,滨江万象城以东的鹿角湾地块,印象城MEGA以南的中央绿轴G-16地块、S1线惠民路站,历史文化街区旁(若有机会拆迁)。


从鹿角湾地块看滨江万象城

若招引港资项目难度过大,像龙湖天街、大悦城等曾与温州洽谈过的新品牌,最好能继续洽谈、引进,以丰富温州商业综合体品牌,带来更多新的理念、业态,以及招商品牌、商管人才等资源。

要通过现代化商圈来提升温州的商业发展水平,而不是让孤立的商业综合体成为某一个板块的卖地工具。

未来现代化商圈的新项目,未必要打造“方盒子”的商业综合体,可以尝试街区式等其他模式,引进更多文化、体育、娱乐业态,与现有商业综合体错位、互补。

比如,酒吧、Live House等夜生活,如今深受年轻人欢迎,而它们往往在商业综合体闭店之后。


滨江万象城4楼观景平台

只有当温州形成了现代化商圈,这座城市的商业发展水平才会真正迈上新的高度。

后话:全文完,如果喜欢,就点个“赞”和“在看”再走呗。

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