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这一轮下跌,有城市在哀嚎

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最近有一位粉丝向我们提出了一个很现实的问题:

“过去都说深圳是一路向西,但是最近几年,西部宝安的板块跌幅几乎是全深圳最高。后续楼市政策放松之后,宝安的房价还有机会涨上来吗?”

其实这个问题可能也是很多深圳人的疑问。

毕竟这3年降价,已经把深圳人对西部的信仰彻底打碎。

面对宝安和西部,现在大家更多的是怀疑而不是相信。

今天这篇文章,我觉得值得好好分析一下这个问题 。


要回答宝安还能不能涨,首先我们对行情要有一个大致的预判。

从2015-2020年,深圳所有区域普涨;

2020-2023年,深圳所有区域普跌

今年之后,我们可以确定一件事:

深圳不会再有普涨,也不会再有普跌。

普涨、普跌都将成为过去时, 不要用过去的逻辑去分析未来。

房价是波动的,板块、楼盘是分化的。

同一个区,不同板块涨跌的分化会有很大差别;

同一个板块,不同楼盘有涨也有跌;

甚至同一个小区,不同户型也会有涨跌的差别

来看看数据。

我最近根据市场数据梳理了一下11月宝安各个小区的业主挂牌价,发现市场上依然有不少涨价的楼盘

下面这张图是11月份挂牌价环比上涨的楼盘以及下跌的楼盘。



要提醒一下大家,上图只是宝安部分楼盘的涨跌情况。

想要知道宝安其他小区或者是其他区比如南山、福田小区最近房价涨跌的情况,可以来预约听听本周我们的闭门直播。

我们会在闭门直播课上给大家详细展示各个小区的房价数据,并对涨跌的小区进行详细分析,想听直播的朋友可以扫码找我领取闭门直播课链接

Ok,我们说回上面这张图。

你会发现:

面对相同的市场,在同一个板块,即便只有一街之隔的两个小区,也可以走出不同行情。

比如表格中出现的沙井两个楼盘:

鸿荣源禧园,11月涨价3.6%;

万科翡丽郡一期,11月下跌6.1%

这两个小区直线距离大概1.2公里,相隔只有几个街区,没有什么地段价值的差别。

鸿荣源禧园的均价比万科翡丽郡要更高,但是最后反而是鸿荣源禧园的房价跑赢了。

原因在哪?

核心原因是地铁

禧园是沙井地铁上盖,万科翡丽郡步行到地铁站要20分钟。

无独有偶。

松岗的集信名城,11月上涨5.4%;

宏发君域,11月下跌8.8%

集信名城是松岗公园站上盖,宏发君域距离松岗公园站900米。


只是距离地铁站稍微远一点,房价行情完全颠倒。

由此,你就能得出一个很明显的结论——

在远离核心位置的地段,近地铁站的楼盘,未来才会跑赢整个市场。

什么小区品质、商业、概念完全不重要,最关键的是通勤便利。

为什么相比海岸城,我高看鸿荣源珈誉府一眼。

也是因为珈誉府有地铁通勤优势。

所以,回到一开始的问题,你问我宝安还有没有机会涨回来?

肯定是有的!

只不过不是普涨,而是只有部分板块、部分楼盘有机会涨回来。

要找到这些还有机会涨的楼盘,就必须要像上面分析沙井、松岗那样, 抓住每个板块的特点具体分析才能找到。


既然如此,宝安买房应该要注意什么?

过去,我们在宝安买房,往往只听宏观概念、执着于规划,导致宝安的房价炒作遍地。

什么会展湾、什么碧海大铲湾,都是典型。

炒作概念,最怕的就是经不住时间的考验。

今年如此规划,后年什么情况你完全没法预计。

这也是过去几年,宝安很多业主血亏的直接原因。

而这一轮洗牌之后,我觉得在宝安买房,有几个原则需要注意:

第一,不看概念,看确定性

简单理解就是:

不再看以后有什么,而是看现在有什么!

在这个原则下,配套、居住环境要优先于概念和规划。

毕竟,宝安的居住环境普遍较差,有好的配套以及居住环境的话,房子会有比较明显的优势。

第二,不选小户型

深圳的小户型吃香,更多是靠学位。

但是宝安没有特别好的学校,不值得你为了学区买小户型;

如果是单纯的老破小就更不值得买了。

买了必定砸手里,除非有旧改,否则难翻身。

第三,不要贪便宜

宝安其实有不少便宜的楼盘,但是大家要记住一点:

便宜的房子之所以便宜,是因为它们都有不可避免的硬伤。

你不信?

我给你选了几套宝安总价300万以下的房子:

一套石岩汇邦名都花园70平的房子,地段极差

一套福永花苑67平3房,距离地铁站超过2公里

一套西乡翠景居34平的房子,1997年的小区

不是楼龄太老、就是地段太差。

自住不方便,出售没买家。

这种房子,买回来基本就是等着亏。


最后针对不同群体,直接来点建议吧。

先说刚需。

刚需如果买宝安,石岩一定不能碰

就算能上车,也不要选西乡、新安的老小区

如果实在不想买太偏太远,只想要买靠近南山的位置,然后又不想买太老的小区。

那可以适当上杠杆,只要有资源和方法,完全可以用很低的首付上车核心地段的楼盘

具体的操作方法比较敏感,文章里不能直接写出来。

所以我们准备在本周的闭门直播课上给大伙详细介绍。

有需求或者想来增长点见识的朋友,可以扫码加微信找我领取闭门直播链接

如果只考虑买福永、沙井、松岗,要明确一点——

除了宝中和碧海,宝安其他板块都依靠南山的购买力外溢、尤其是科技园的外溢。

所以,刚需买宝安,一定要针对南山的通勤选盘。

记住两点:

1.楼盘距离地铁站越近越好

2.11号线比12号线、20号线有价值

针对改善型买家,3点建议:

1.不要选尖岗山,伪豪宅,坑改善

2.选西乡、新安的楼盘,楼龄不要超过20年

3.有足够资金,可以选择碧海,碧海标杆盘优于宝中第二梯队的改善盘

如果是豪宅买家

宝安也就只有宝中有真正的豪宅盘。

豪宅最近降价的房源挺多的,能满足两点我觉得就可以下手了:

1、价格笋

2、有独特景观

但是宝中的豪宅价格之前炒的比较高,看房的话建议多对比南山、福田同价位的豪宅,不要在宝安这一棵树上吊死。

-end-

我是大胡子李俊怀。

深耕楼市10余年,自己投资买卖过10几套房,最高涨幅14倍。

我从不煽动“高价买房”,不吹嘘“稳涨不跌”。

10余年买房路上,用实践总结方法,用脚步丈量城市,已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

更多隐藏级的买房卖房骚操作,想要一对一了解,可以扫码加我微信。

好文分享

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