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上海楼市分化正在悄然发生!

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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,麻烦问下,如果从未来发展好脱手的角度考虑,哪里是洼地呀?投资j加刚需,因为一定时期内不住,所以想选个潜力大点的,首付大概90100吧,月供1.21.5?

沪叔:你好,当下好脱手的版块没有洼地价格的可能,只能说在楼市期溢价不是很离谱。这个资金组成买新房相对合适一些,300w的新房首付105w这样,按揭贷款195w,如有公积金可以组合贷,分30年等额本息这种。目前300w新房相对有潜力的浦东临港滴水湖这块,供应新地块多,国家补贴多,政策性产业导入稳定,只是溢价不多,非滴水湖本地535家企业人才名单内买不到101.102片区,买个104-106好买。

提问:沪叔你好,本人上海人,由于是二贷,置换首付预算大概在450万左右。想问问徐汇区龙华板块和虹口北外滩板块有没有合适的00后两房户型,或者有更好的建议,谢谢。

沪叔:你好,450w二贷首付成本,去掉30w税费中介费,可买550w-600w对应总价房源。龙华这边大部分是楼梯房工人新村,老小区,房龄集中在1980-1995年之间,大部分均价在9w上下,北外滩这边老塔楼比较多,均价在8.5w-10w,所以您预算对应买到的小区无品质可言,房型也相对比较鸡肋,买进去就是老破小或者老塔楼,增值溢价能力较弱,是随版块增幅的选择。

提问:沪叔,你好,我们目前积分在53分左右,泗泾房子出售后再补入百来万,总投入自有资金在500万左右,可有什么好的置换区域推荐?嘉定新区、青清、松江三个新区来看,哪个新区发展会更快一些?

沪叔:你好,松江嘉定青浦,这几个区的发展成熟度不一样,规划定位也不一样。松江发展最早最成熟,目前配套完善,未来是科创板块为主;嘉定发展也很成熟,主要以传统汽车行业为主,未来发展需要转型;青浦发展较晚,17号线修建起来让青浦有了大的变化,大虹桥让青浦很热。

提问:沪叔,你好,一家4口,首套房,名下无房,预算在1200-300万,蓬莱公园区域工作,最近对海洲国际华园、黄浦新苑、弘辉名苑有意向,但是海洲国际华园租客比较多,人员流动强,比较复杂,黄浦新苑户型不怎么样,偏西的较多,弘辉名苑离地铁和高架比较近,有噪音,怎么选择会比较好呢?大宝后年上小学。

沪叔:你好,考虑家里两个小孩,建议选海洲国际华园或者黄浦新苑,这两个小区附近学校资源比较雄厚。另外这几个小区房龄较大,目前上海房价处于横盘回调阶段,这段时间多看看其他房子,年底会有一波笋盘出现。

提问:沪叔,你好,上海房价太高了,普通人在上海工作,预算也比较有限,能在上海置业吗?如果在上海买房,还有哪里可以上车呢?市区核心区根本不敢看,郊区又太远,上下班很麻烦,到底该买哪里?

沪叔:你好,对于普通人来说,要想在上海置业,一定结合自己的实际能力,做好预算规划,该入手就入手,不要因为一些老的观念错过了房产增长的红利。其实,上海目前最好的置业方向,就是五大新城,不要觉得不是上海的核心区,不是市中心就萎缩不前,上海的发展一定是全方面的,未来郊区和市区的界限会更加模糊。也许过不了多久,五大新城就会成为现在的中环,遍布不少高端社区。

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