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海珠西打架!新地块如何才能拿下“地主牌”

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广州今年的第四批土拍名单中,海珠区只有两宗地,琶洲西区商住地块我们前不久已经分析过。(点击蓝字可回顾)

今天,再来看看另一宗——海珠AH101314地块。

主干道环绕

受噪音影响大

海珠AH101314地块占地6.7万平,建面15.17万平,体量不算大,位于广州大道南及广州环城高速交界处,西侧隔了一条河涌与海珠客运站遥相对望,东侧即是三滘立交。

地块大致范围,具体需以官方发布为准

也就是说,该地块被主干道重重包围,自驾出行可“条条大路通罗马”,去哪都非常方便,但将来难免会有噪音和粉尘影响。



还有,该地块被广佛线从中贯穿,未来开发也很考验开发商的操刀能力,譬如如何规划才能最大程度降低地铁贯穿对居住体验的影响。

从我们的航拍上看,地块现在留有部分厂房、树木,还没有平整,南向多是低矮的五金店和工业区,视线较为开阔,预计部分高层将来或能望江。

地块现状

交通上,地块临近的地铁站是南洲站——2号线和广佛线交汇站,与其直线距离仅约400米(数据来源:百度地图测距)。



左右滑动分别是:南洲站C1口、海珠客运站

但目前来看,从地块到南洲站的步行路程,需绕路走南洲路,用时和距离都更长。个人预测,地块和客运站之间将来会建一条直达地铁的通道桥,以缩短到地铁站的步行距离。

至于其他配套,南洲是海珠西的传统区,生活气息浓厚,但该地块基本被多条道路切割,配套相对一般——

直线距离1km范围内有海珠儿童公园、广州粤海医院、孙逸仙纪念医院南院区、沃尔玛等。

综合来看,该地块条件一般,多面环路,噪音影响难以避免,推测项目大概率主打刚需、刚改,因为地块周边噪音偏大,做改善的话,后期压力不小。

而在珠江后航道,即海珠西这一条广佛线上,除了海珠AH101314地块,还有两个待上新项目——保利拿下的东方红印刷厂地块、延期的新滘西路以北地块。

看来明年的海珠西,新盘竞争激烈,不着急的买家不妨等等。

周边新盘主打改善

项目会卷产品和价格吗?

老规矩,接下来看看地块附近的楼盘情况。

南洲板块周边的在售新盘有中海观雲府、中国铁建·西派粤府,改善产品居多。

中海观雲府覆盖刚需、刚改、改善群体,主推86-164㎡三至四房,近两个月的成交价格在6.7万/㎡上下(数据来源:中指院)。

中国铁建·西派粤府主打高端改善产品,坐拥一线江景资源,在售产品为120㎡、140㎡四房,近期的成交价约8.4万/㎡(数据来源:中指院)。

地块周边的在售二手房,基本都在河涌对岸,即南洲路以北——1997-2014年建成的英豪花园,住宅挂牌价3-6万/㎡不等;楼龄超20年的南洲花苑,住宅挂牌均价在2字头(数据来源:贝壳)。

再远一点就是石溪板块的二手红盘金碧花园一二三期,贝壳上的挂牌均价约3.6-4.3万/㎡。

不过倾向于石溪板块的客群,多数会选择广佛线燕岗站、石溪站周边的二手房,且那一带未来的潜在对手也很多,如保利东方红印刷厂地块、新滘西路以北地块。

而海珠AH101314地块,区位和配套整体一般,产品若往刚需+刚改上“卷”,再加价格优势“双管齐下”的话,相信除了周边的地缘客外,也能虹吸海珠其他片区的买家。

关键就看,拿地开发商如何操刀海珠西这块地了!

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