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房企销冠的库存难题:保利大悦城成都远郊楼盘降价40%被锁,内部人士称“为了活下去”

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因为降价售卖,成都的期房楼盘“保利中粮湖光锦云”已经被投诉了两次,投诉内容均是“恶意降价、扰乱市场”。

拿证价格1.5万-1.7万元的湖光锦云,如今对外售价9000元,几乎打了四折。投诉人怒气冲冲地说,这属于“严重影响了房地产市场”,并希望彻查保利和中粮。

当地政府部门很快在回复中对降价行为定性:“湖光锦云项目由于价格波动过大,涉嫌扰乱房地产市场正常秩序,目前暂无法办理网签备案。”


“周边的政府配套没有落实,政府又不希望降价,所以卡住了。今年2月就停工停售了。”一名保利的内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》,“这只是市场下行的情况下地产公司为了活下去采取的销售动作,不卖房子收不回成本。”

开发商降价自救又一次遭遇拦截。今年以来,除了珠海、南昌、四川雅安等个别城市对开发商降价促销给予放行,昆山、惠州等地多个楼盘因大幅降价被叫停,限跌令还广泛存在于各大主要城市。

今年上半年去库存还取得显著效果的保利发展,到下半年“以价换量”似乎已不再奏效,从6月开始,房企销售排名第一的保利发展销售额一直在同比下滑。

不久前,保利发展给各个地区公司总经理及其经营班子下发了“存量去化指标”考核。

销冠也要和其他房企一起共度时艰了。

成都项目已停售近一年

事实上,这已经是湖光锦云第13次被送上政府留言板,其中2次因为降价,11次因为停工,而停工的原因就是因为降价,大多数人并不知道这一点。

投诉停工的留言,自述都为去年已购房的业主,投诉降价的没有表明身份,上述保利内部员工称:“应该是其他的(同片区)项目业主觉得自己买贵了才投诉。”

早在去年12月,有付了首付的业主发现既办不了网签,也退不了款,工地还停了。政府部门在当时就已经确认了项目由于销售价格波动较大无法备案,并督促开发商“尽快研究解决方案”。

到了今年9月,关于停工的原因又有了新说法。

“我多次咨询简州新城(属东部新区)管委会,回复的都是开发商与施工总包方存在合同纠纷,只有等官司结束,才能督促开发商复工。而我通过电话分别咨询中粮负责人和施工总包方(成都建工九建)法务部门,得到的答复却是一致的:两家单位确实存在合同纠纷,但诉讼官司却一直未启动。所以真正的事实可能是:两家单位或多或少存在‘默契’纠纷,拖期复工。”业主在留言板上称。

成都东部新区管委会给予的回复是确实存在合同纠纷,“已督促开发商妥善处置合同纠纷,预计近期将正式复工。”

湖光锦云位于成都市东部新区,不过成都本地人还是习惯叫它的旧名字“简阳”。这是一个成立不过4年多的省级新区,原属于成都隔壁的简阳市。

2019年3月,为了响应成都跨越龙泉山的“东进”号召,成都市东部新城发展委员会办公室成立。

恰巧这一年,成都还在楼市上涨期的余温中,“摇号”仍是新房的主流。从1月到12月,成都共出现6次“万人摇”,甚至还出现了郫都中铁奥维尔的“两万人摇”。青羊区的光华壹号捂了三年,从9000元捂到了1.4万元开盘,中签率仅5.75%。

2020年5月6日,湖光锦云所在的简州新城纳入成都东部新区规划管理范围。一年后,大悦城以最高限价6650元/平方米的成交楼面价拍得湖光锦云所在的地块,后引入保利为合作方,分别持股51%和49%。这幅地块溢价率达14.66%,是该区域楼面地价首次突破6000元/平方米的宅地。

拿地8个月后,湖光锦云取证。如果按照预售证1.5万-1.7万元来计算,房价是楼面价的约2.4倍,以行业平均水平来看,净利润大约能拿到10%,这时候,保利和中粮是能算得过账的。

可惜的是,这个价格遇到了行业下行。

成都东部新区作为开发新区,在地理位置上有些尴尬。其距离成都天府广场约55公里,距离成都环球中心约60公里;从成都市区出发去简阳,需要翻越海拔1051米的龙泉山,开车走高速1个小时。同样是需要翻越高山,从深圳市中心到最外围的坪山区,距离是40公里。北京通州距离东城区仅30公里。

当《凤凰WEEKLY地产》以购房者身份向贝壳经纪人询问湖光锦云时,中介首先确认:“这个小区在简阳你知道不?”

“在没有划入成都之前,这片区域的新盘价格在2016年大约才4000-6000元/平方米。”一名成都地产机构人士对《凤凰WEEKLY地产》称。

据锐理数据,2018年-2022年,东部新区的土地拍卖平均楼面地价分别是2719元/平方米、2353元/平方米、1425元/平方米、5968元/平方米、4169元/平方米。也就是说,保利和大悦城拿地时,不仅站到了区域的最高点,也站到了历史最高点。

保利发展的大本营广州,有一个差不多距离的南沙区,距离广州市中心的越秀区约58公里,地理距离和东部新城一样“偏远”,南沙区今年8月某楼盘被投诉降价时,仅仅是从2.8万元/平方米降至2.2万元/平方米,降价幅度为20%。

“和南沙有点类似的情况,还不如南沙。”上述保利内部员工说。

广州作为一线城市,辐射能力本来就强于二线的成都。更何况在成都,本就存在多个新发展的区域。比东部新区级别更高的还有2012年成立的天府新区,和1990年成立的成都高新技术产业开发区,它们一个是国家级新区,一个是正厅级建制,而东部新区为省级新区。

“前几年好多上海朋友找我打听房子,都是只知道高新区和天府新区。”上述成都地产机构人士说。

今年东部新区楼市进一步降温,10月27日成交两块宅地,楼面价降到了4000元/平方米和4850元/平方米,均由东部新区管委会旗下的东部集团接手。

“成都现在市场两极分化极其严重,能卖的项目没货。打折的项目几乎都是卖不出去的项目,降价也卖不出去。”一家销售额排进TOP4的龙头房企员工对《凤凰WEEKLY地产》说。

销冠“去库存”

从年初一直稳坐全国销售冠军的保利发展,其实一直在努力地去库存。

据保利发展的2022年年报和2023年中期报告,在2022年底时,保利发展存货中已建成待出售物业的规模从2020年的674.43亿元上涨至1673.21亿元,占比从9%上升至19%,库存去化压力显著加大。

2022年同期,保利发展尽量减少开工面积,以平抑库存压力。去年年底新开工面积从2021年的5155万平方米对半减少至2375万平方米。

到了2023年上半年,去库存依然是工作重点。

今年上半年开工面积继续减少44%至626万平方米,仅有2021年的12%。去库存开始出现成效,存货规模较期初减少了2.6%至8546亿元,其中已建成待出售物业相较于期初减少了25.8%至1241.04亿元,占比回落到14.5%,不过依然高于2020年的9%。


从保利发展一直在下滑的毛利率可以窥见其去库存的动作。2023年上半年,公司毛利率为21.26%,同比下降4.26个百分点。

“毛利率指标的下滑,与房地产市场面临调整、房企以价换量等因素有关。”易居研究院研究总监严跃进解释。

但“以价换量”的策略到了下半年似乎进入一个恶性循环。

保利发展今年事实上只有4个月的行情,度过了年初的“小阳春”后,从6月开始保利发展的销售额开始下降,最新10月的销售额同比出现23%的减少,达到今年为止的跌幅峰值。

同期,保利发展今年第三季度的归母净利润腰斩式下跌,中断了今年以来持续同比上升的趋势,管理层在业绩会上称与毛利率下滑有关。

“公司第三季度归母净利润负增长,主要因为毛利率大幅下滑。公司第三季度毛利率14.7%,同比下滑7.3个百分点,受销售市场压力较大以及三四线城市去库存的影响。”国盛证券在报告中表示。

据媒体报道,不久前,保利发展给各个地区公司总经理及其经营班子下发了一些新的考核指标,其中包括单独设置了一个“存量去化指标”考核。到今年年底,各子公司的年终绩效考核、奖金、领导人员考核、专业线考核等都要与存量去化挂钩。

保利发展的管理层在11月举行的10月销售电话会议中介绍:“目前公司新拿地的毛利率在24%-25%,销售周转约5.8个月,北京大概三四个月可以开盘。”

如湖光锦云这种周期已长达2年多甚至停售的项目,远低于5.8个月的平均速度,确实是整个公司的“老大难”。

据中指研究院数据,今年前10月保利发展的拿地金额排名第二,为712亿,比第一名的中海地产少了185亿元。

克而瑞报告提醒:“保利发展去库存效果显现,但是新开工面积偏低可能会影响未来的项目开盘及销售增长。”

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