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上海楼市:当下行情现状!

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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,您好,我家第一套房子在松江泗泾,距离地铁站2公里,2005年的房子,环境适合居住,但小区物业管理不好且离地铁较远,目前市场价估计在380-400万,有贷款180万。三年前签署过同意拆迁,但是后来拆迁又没消息了。第二套房子目前自住,在浦东川沙,初中对口华夏西校,市场价在300万左右,无房贷。大宝今年下半年可以入学浦东的对口初中。二宝两年之后读小学。目前的想法:1.松江这套房子的房价肯定跑输了上海房价,想两套房子都卖掉,这样现金大概有500万,然后到浦东另外买一套适合自住的学区房(两年后二宝读小学,要同时考虑小学和初中)预算在700-800万。您有推荐的板块吗?我先生在张江上班,我自由职业。2.赌松江房子未来五年会拆迁,不动松江的房子。卖掉川沙的房子,现金300万,另外买一套用来挂户口的学区房(小学兼初中),预算400万左右。大概了解下来,对口进才北校的小区这个预算可以买得到挂户口的房子,但是不能自住。进才北校和华夏西的差距很大吗?是否值得这样折腾一下?从资产保值增值和学区的角度,求您的建议!谢谢!

沪叔:你想法比较适中,实操性稳妥,具体买哪看对双学区的要求和产品的要求。川中华西校区和进才北,有差距,进才北,市实验性示范性高中上线率接近43%,是浦东仅次于建平西的名校;如果读川中华夏西路初中,高中报录考川中,那按照川中目前的重本和一本率其实当下也还可以。浦东户籍对口,房和户迁过去了,提前一年考虑就可以。

赚钱是靠今天50,明天100,这样一点点积累下来吗?显然不是,赚钱,是靠非线性增长,当然也有逻辑框架之外的东西,也就是运气。之前比较火的话题男子卖房第2天出拆迁公告,买家买了个房子,刚买完就涨了100万。这是不是运气?买房只要你用心选筹,买入后做到涨跌心里肯定有数,至于涨多张少,其实在你买入的那一刻,就不是你能控制的。买房选筹逻辑详见知识星球。

提问:沪叔,你好,纯投资,请问上海未来有哪些潜力板块值得买?

沪叔:你好,随着陆家嘴大浦东的绽放,接下来这些地方最值得买入,青浦的徐泾、赵巷、朱家角、嘉定的江桥南翔,松江的九亭、奉贤的南桥,临港的主城区。

提问:沪叔,你好,感觉崇明的房价比较便宜,现在买,未来会不会涨幅比较大呢?

沪叔:你好,不建议买崇明投资,崇明在上海2035年规划是定位世界级生态岛,除非你养老自住,崇明要产业没产业,要人才没人才,缺乏产业和强大购买力支撑,买崇明投资不如买环沪周边花桥。

提问:沪叔,你好,预算200-300万要不要买新房呢?该怎么买比较好呢?

沪叔:你好,预算两百到三百万,就不要去买新房了,还是去买个老破小比较好,目前这个预算,根据现在市场的行情,两三百万的新房只能买到上海和外省市的一些交界处。那这些新兴的板块具有重大的不确定因素,需要赌对方向、赌下一轮的行情。如果找到了这个方向,你赌对了,那没有问题。那一旦你赌错了方向,就等于踏空了,就会被套住。

例如嘉定2003就开始了安亭新镇的建设了,结果到了2016年存量房市场才成熟。也就是说如果二零零三年你跟入,那么这是13年里,你在嘉定卖房往往会折价,这就很不划算了。

你算赌错方向了。那市中心的老破想没有这个问题,它相当于股市里的etf基金。市场涨了,不管涨了哪个板块,它都一起会跟着涨,涨幅不低于大盘,至少大方向是稳定的。

浦东的板块热度往往高于浦西、浦东有三个方向可以考虑,优先考虑的可以是小陆家嘴地区,那这个预算实际上是买不了潍坊梅园福三路,但是可以在小陆家嘴辐射的方向去找找。

例如东方路以南的唐桥一带,这个预算勉勉强强是有可能捡到的。还有就是传统的浦东东西两侧可以淘一淘。东侧就是金桥高桥板块,这个方向呢可以在金阳还有罗山路这一带淘一淘。这里强调一点,这里老破小都是市区的老破小,如果一些外围的老破小就不是这个逻辑。

提问:沪叔,您好!关注您很久了,我在上海工作,无房刚需,现在工作几年了一直在犹豫买房的事,房价太高感觉如果买房的话压力会很大,现在究竟要不要赶快买房呢?越等房价越高,但是上车门槛又很高,真的不知道怎么办了。

沪叔:你好,关注楼市走向的人太多太多,大家的观点也不一样,房价太高,是当代哪个年轻人必须面对的现实焦虑,每个人都知道,自己手里那点存款,永远跑不过房价,让不少人望尘莫及,2020年让前几年积压的需求突然释放,现在又开启了下一轮循环,如果一年存不下2万块钱,那么在一二线买房基本无望,对于一些高收入人群,晚点买房更符合长期利益,这些人存款少,但是收入预期稳定,耐心等几年能买到千万级以上的好房子,现在急于上车之后只能置换。而对于那些家里赞助买房,收入不算高的人来说,上车当然是越早越好,毕竟没有人能承受得住楼市的波动,凑足首付就下手。而对于白手起家的年轻人来说,首先要学会开源节流,控制支出,并且要给自己定下目标,一定要在生孩子之前买到房,不然今后这个目标会越来越难以实现,不太建议这些人为了早一点上车就过度杠杆或者合伙买房,毕竟未来充满了太多不确定性。买房虽然困难,也要相信总是有办法的,还是不要太过于焦虑,走好现在每一步。

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