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楼市,国家这步大棋很多人没看懂?提前做这2个准备或可减少损失

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本想暂停更文休息一下,但脑子里总浮现这段时间的种种措施,即便是进入冬季,但仍旧有持续不断的楼市措施出来,这在过去二十多年里都不曾见到的。捋了捋,关于楼市,我觉得,这是国家在下一步大棋,很多人可能并没有看懂。



先说一个关于楼市现状的切身感受。

如果还有人说当下的楼市没有跌,那真的是睁眼说瞎话。现在无论是官方的,还是自身感受的,房价呈现普跌态势。只不过有的城市跌得多,有的城市跌得少,同一个城市内部的不同板块、不同小区,有的跌得多,有的跌得少,跌得最多的是城市的远郊、都市圈板块,相比2021年高点,有的有一半折幅了。

现在的问题是,网上不少人对主流板块2-3成的跌幅并不满意,或者说感觉还没有到底。从大家的发言中不难发现,主要就是因为目前的经济发展压力大,工作收入没有保障,说白了,就是兜兜里没几个子,房价没有止跌回升的理由。但我们知道,市场里一直有一句话是,“当大部分人都觉得涨的时候,说不定就到头了,当大部分人都没有信心的时候,底部或正逐步过去了”。未来楼市的趋势,到底谁的预判会成为现实?

老百姓能看到的问题,国家怎么会看不到呢?何况房子是关系到国计民生的大事,不仅影响到占据家庭70%以上财富(社会稳定),还影响到经济的正常发展(房地产与建筑业,对GDP直接贡献13%,综合贡献就更多了)。所以,当楼市趋冷以后,国家一直在尝试用政策提振市场。目的很明确,就是要让楼市尽快止跌,要市场稳步回暖。



为了实现既有目的,从目前看来,国家在下一步大棋。

众所周知,楼市涨跌主要就在于3个关键因子:供应端的土地市场、楼市库存以及需求端的购房成本,当然,也有人说,还有楼市信心,这个就不拿出来讨论了,因为这个也是这3个因子决定的,好就自然好,不好自然也不行,下面我们来看看,是如何下这一盘大棋的?如何考量影响楼市关键因子的?

第一个关键因子,土地市场。土地市场又分两个,一个是土地供应量,另一个是土地价格。面对国家定调的房地产市场供需关系发生重大转变,住建部已提出房地产发展新模式,其中有一项重要内容就是“以人定房”。有专业人士长篇大论一番,是直白点,就是不大建房子了,看单下踩,有多少需求就供应多少土地、多少房子。

对于土地价格这个就不多说了,早在9月底10月初,自然部就已经给各省市下了文件,不再设置土地限价,目前已经有90%的城市都已经公开和不公开地执行,目前连一线城市广州都已经取消了土拍限价,只是年底是土地供应淡季,我们很多人没有注意到自己城市的政策变化而已。表面上看,既放开地价上限,也放开地价下限,但我们知道,下限一般都由各地方根据土地成本和利润进行了评估计算,其实是有底价保护的,放开限价的真正意义其实是放开最高限价,实行房企“价高则得”,通过土地市场回暖达到促进楼市回暖的目标不言而喻。

第二个关键因子,去化楼市库存。现在的新房楼市库存虽然比2015年时低0.6亿平米左右,但各城创出历史的二手房挂牌量,其实也属于楼市库存。这样算下来的话,现阶段去楼市库存的压力不比2015年开启的那波小。怎么办?这些天的3个信息都与这个有关。

1.以旧换新。

就是开发商或者第三方把你的老房子买下来,然后你把这钱用着买新房的款项,你买新房时还给你发补贴。目前已经有包括济南、南通、宁波等十多个多个城市开始落地以旧换新,此前有专家建议国家收储老旧房用作保障房,一来去楼市库存,二来也不用建那么多保障房了,避免库存积累,现在也有城市那么做了,比如太仓,直接让国资收购老旧房用于保障性租赁房。这不是就是定向去楼市库存嘛,你想换新房,我直接就给你买了,你拿着钱就去消化新房库存了。



2.城中村改造。

虽然有拆有改,但在当下,拆的提法放在了第一位,可见其侧重点。有报告显示,目前我们的城中村改造国家每年可释放一万亿的资金,如果再加上地方资金,应该就有几万亿的规模了,虽比不上此前的棚改力度,这对于楼市而言,其实是不容小觑的。而且,为了加快城中村改造落地,以广州为首的一线城市开始立法提高推进速度,以前需要80%以上的成员同意,现在只需要2/3以上同意,就可启动改造了。



3.租房落户。

一定有人会问,租房跟去楼市库存有啥关系?当然有,大家还记得西安这座城市,前些年,城市人口并不突出,但当时为了让更多人进来,他们基本实现了零门槛落户,来就有户口,人口很快就突破千万,现在已经是1300万人口的城市,人口的大幅增加,也为楼市提供了强力的支撑,根据统计部门的信息显示,西安也是全国仅有的房价同比、环比上升的城市。而青岛这次,步子就更大了,租房就可落户。这些租户难道真是落户看日出吗?显然不是,最终站稳脚跟还是要买房,这正是青岛的高明之处,毫无疑问,将为青岛楼市注入持续需求,以去化楼市库存。



第三个关键因子,降低购房成本。说一千道一万,对老百姓而言,能少花钱买一件东西,那就是消费动力。深圳二套房和豪宅的税费比例大幅下调,首套和二套房首付比例从70%、80%都降至40%,有深圳做榜样,其他城市调整相关政策也是自然而然。包括前面说的发放“以旧换新”补贴,其实都是在降低购房成本。而且从相关信息显示,年前房贷利率还有进一步下调的希望,这对购房者而言,都是实在在的购房动力。

当然了,同时还在做的一步是,行政上托住房价,不要再往下滑了。成都一楼盘降价40%,结果是被官方涉嫌扰乱正常秩序,暂无法办理备案处理。所以,即便还可能惯性下滑,但起码向市场传递一个态度:官方不想再跌了,现在已是我们的底线。当然,也有的人说,像东莞等个别地方不是允许开发商上调下调备案价格了,你去试试,能轻易调吗?答案很明显。

看出来没有,逻辑看似深邃,目标很明确,加上前面给开发商融资“三个不低于”,稳住开发商不抛盘,这盘棋其实就很清楚了:政策底已到,全方位支持楼市企稳复苏。



提前做这2个准备可以减少损失。

虽然我们明白了这些逻辑,但也不要盲目,毕竟未来之楼市环境,不可同日而语,这里就不展开了,建议提前做这2个准备可以减少损失:

第一个,强拉的市场不具备持续性,远郊、都市圈的房子只要有转手的机会,不要留恋。逻辑就在于,城市化进入缓慢的后半程,没那么多的人口供应给你,加上房住不炒的观念逐渐深入人心,市区都有诸多的房源可供选择,远郊区自然没有多少炒房客愿意进入。没有产业、没有人口的远郊区,谁都知道最终的走向。但凡市场人气起来一些,能转手就转了吧,能卖出去就是赚了。

第二个,品质好房不要错过,如果有需求,不要犹豫过多。根据国家规划的新住房模式,其实就是保障房和商品房两条路并行,分别突出保障属性和商品属性。二手品质房现在是低谷,随着市场情绪一起来,很快就上来了,因为没有哪个业主不想多卖几个钱。新房呢,当很多人都反应过来以后,虽然说价格刚开始未必涨多少,但需要摇号了,你想买到,或者想挑好房源就没那么容易了,所以,趁着低谷期,该出手要出手,不要老想着去炒绝对的底,一般人没那么好运气。

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