年关将至，长沙部分房企大规模促销回款，有人欢喜有人忧！

接近年底，距离2023年12月30日的财报最后日期只有30多天了，很多房企开始大范围促销回款，比如谷山万**、大王山保*等以工抵房名义降价促销。

据说谷山万**推出30多套工抵房，仅仅一天半的时间都全部售罄，小编有好几个粉丝都在咨询，可惜没有房源了，昨晚轨道万科璞**又推出了特价房，今天小编的同事可是忙坏了，一直在带看中。

昨晚位于长沙开福区的华发四季云玺在北辰洲际酒店开了盘，推售项目5栋的产品，合计推出108套（均为193㎡），开盘毛坯均价：19769元/平（也有消息讲首开毛坯均价19000，部分房源折后只要18000，低价吸引了很多客户）。

小编今天看到好几个长沙房地产营销群在问华发四季云玺昨晚开盘情况，有小道消息讲因为卖的不好，开发商不想对外讲，通过几个渠道我们获取的消息是：开盘当天去化75套，去化率69%（另有消息说去化70套，还有消息说去化72套，其实都差别不大，真实去化的情况也只有开发商自己心理明白）。

不过小编觉得这个去化情况已经很不错了，毕竟长沙华发四季云玺：除了位置和商业配套，无论开发商、学校、成本都不占优。

壹、地块位置

华发四季云玺，位置确实可以，富兴金融中心正旁边，湘雅医院斜对面。地段价值，可为一大优势。项目的地块是今年第一次集中土拍由广东天润拿下的013地块，本地块当时是金茂、华发、三润三家参与摇号，最终由广东天润竞得。

同为广东企业，或许广东天润本就是替华发增加几率，也或许是拿到后放弃了地块开发，地块于2023年9月迎来易主，从广东天润100%转让至华发。不论到底缘由如何，地块最终由华发独立获取。

目前查看该项目的开发公司：长沙天润智樾房地产开发有限公司，法人代表都是华发的，并且长沙天润智樾房地产开发有限公司是珠海华发实业股份有限公司的全资子公司，可见华发四季云玺是华发的全资项目。

贰、地价成本

10129元/平的楼面地价，长沙华发四季云玺项目土地楼面价达到了10129元/平，本是卖精装，开发商还是有可观利润的，但现在改成了毛坯开卖，那大家可以算下成本，加上建安成本、管理成本以及各项财务成本等等，那开发商卖均价19000元/平，确实是很有诚意的，唯一的担心是，开发商没有足够的利润，将来会不会交付减配呢？不过这也是我们最不想看到的。

较于附近的恒伟君樾文昌，同样为纯住宅，同样地块规模小，虽然恒伟君樾文昌的产品为超高层，但靠着有江景加持，恒伟君樾文昌稍微略胜一筹，而地价却低于华发约2000元/平。

综合起来看，华发四季云玺的地价成本不具备任何优势！如果你是买房人，就知道怎么选了？

叁、华发股份开发商

华发是珠海国企开发商，起码暴雷或烂尾的风险还算可控。不过华发股份最近完成的50亿定增融资，时隔近一年，终于完成。

华发股份在长沙先后跟其他开发商合作了滨江府1913、招商华发依云曦城、招商华发天汇几个项目，最近跟华润置地在洋湖也合作了一个项目华润华发洋湖天序，这次的长沙华发四季云玺项目是华发股份在长沙第一次独立操盘。

口碑来讲，这几个项目华发股份都不是操盘方，所以我们也不好评价。不过最近华发在上海的项目却在维权。

“现在的华发建筑质量、景龙装修、华发物业统称垃圾中的战斗机，我就是业主，谁实华发谁入坑”、“华发，不断挑战着商品房交付的下限，刷新着市场认知的底线，试探着违规的红线”、“华发作为珠海国企，在上海华发四季半岛项目的细节打磨到了极致，连全屋几个窗户的内开内倒五金件都要减配，原来样板房的实物、白纸黑字的CAD统统不作数，现在被业主发现，华发不会连夜把几套样板间的五金件都改了吧？”

我们以关键字“华发股份 维权”进行搜索，也得出了上面的结果。要知道，这家多年稳坐珠海“地产一哥”宝座的企业于2012年便开启了在全国范围内的战略布局，而随着企业版图的扩张，企业所暴露的问题也越来越多。

肆、项目规划

受限于地块条件，项目在设计排布上没有太多发挥空间，只能从北至南一字排开。根据规划，华发四季云玺花园总建面约87430.72㎡，规划户数 340户， 停车位403个， 规划6栋住宅，面积段均在150㎡ 以上，户均约202㎡，其中：1栋户均约190.8㎡；2栋户均约189.8㎡；3栋户均约223.3㎡；4栋户均约223.3㎡；5栋户均约192.2㎡；6栋户均约189.8㎡；

根据规划可以看出，项目分为北地块，中间地块，南地块三个地块，比较分散。

北地块2栋为25层的高层，1栋为6层的洋房（这么排布主要是对周围老房子的采光考虑，老城区修高楼，最困难的就是外部采光条件，比如南边1km处，那个开福城投云樾府就有旁边的居民在闹）；

中地块为3栋住宅，3栋和4栋都为31层的高层，5栋为28层的高层，旁边还有一个现状的垃圾站；南地块就一栋25层的高层。

项目基本就190起步，还有一个220，很简单。由于土地面宽也就容纳一栋楼，所以户型面宽还比较从容，190的到了17.6米，220到了20.8米，都是非常大了，很舒服。所以，这个项目主打还是卖市中心及配套（除了学校，配套都很强，市中心也没学校）。

但这个稀碎的地块，肯定是最大的不利因素，买之前还是考虑好。

伍、5栋产品

首开的楼栋为5栋，视野、采光都还好。5栋为28层的高层，需要注意的就是根据规划，旁边还有一个现状的垃圾站，买房人还是要问清楚这个垃圾站具体位置为好。

在长沙遍地改善大平层的市场环境下，这种周边没有江景和学校等特殊资源的项目，但是地理位置不错，有商业，有地铁，有医院，首开卖毛坯，去化了69%，后期是卖毛坯还是精装呢？网易新闻房产小编持续关注！