邓智仁：中国房地产开发商为何兵败如山倒？

“中国地产教父”邓智仁

80年代，在日本已发生过了。

很奇怪，大家都说，人类是最聪明的动物，但我们可在很多领域看到人类总是重复又重复犯同一类错误；大的如战争，小的如不理性的投资，赌博，吸毒，酗酒，离婚，贪婪，极度危险的运动等。

投资房地产赚钱真的不是什么高超技术的生意，所以也是最容易生产暴发户的行业。我于1984年3月，因为失业很久，混混沌沌地走进房地产行业；用了八年时间，从负资产坐公交车到劳斯莱斯，从租房到购买香港豪宅，从三人公司变成横跨地产和金融2000人的公司。

结果, 1994年，看准中国房地产发展潜力巨大，以私募方式投资开发北京玫瑰园，结果1996年，破产，成为中国改革开放后最大破产案，涉及当时资金十亿元人民币。之后，我无奈成为中国房地产教父/老中医，担当多个项目的顾问或总裁，直至2022年，可算是身经百战。

在此期间，我常常在知名学府担任讲师，听课者都是房地产界的老板或总裁等。

大约在2002年，我在讲课时最出名几句“名言”是：

1.大家说一铺养三代，我说是三代养一铺

2.营销最高境界是手中无剑，心中有剑

3.中国北方城市渐渐没落；交朋友交北方人，豪爽，有义气，做生意交南方人，生意头脑灵活，注重生意细节和按规矩办事

4.房地产投资，像排队爬山，当你看见前面是悬崖想退后时，后面的人太拥挤。结果，互相践踏，或推了你下去。

我试图归纳一下为什么不论社会地位高低，在房地产领域，都犯了同一判断错误：

1.我们看看大概在2005年后，大量小区临街店铺开始空置：原因一，是地方政府规划局，为了增加将来的税收，在规划时将商业部分与住宅部分控制在15%/85%的比例，这明显远远超过商业部分租售的消化能力，正常应该在3-5%比例，造成严重供过于求，更加上互联网电商营业额猛增，造成大量浪费。

我在很多中国度假城市考察，发现大部分商铺已出售，但空置，造成恶性循环，包括很多巨无霸开发商也犯同样错误。正确的做法是开发商应先保留所有店铺以最吸引的租金有规划和分类地出租，让入住的住客生活方便，造成良性互动，然后才慢慢出售。我不知道为什么，这么多有规模的开发商，连这么简单的道理和历史教训都忽略。

2.在很多发达国家，购置第二居所，只是富人的玩意，为什么中国人认为自己已达到这层次生活水平，造成巨量的空置，抛售，浪费？这是名乎其实暴发户式的浪费，恶性循环之下，我估计这类房屋的价值最后归零，但仍然要交物业管理费啊！

3.很多发达国家房地产崩溃，离不开房价和家庭收入的关联比例，在80年代的日本，已发生过需要两代人才能还贷一套房屋，在香港也屡次发生每月房贷还款占家庭收入的80-120%，在中国，很多年前已有掏空6个钱包买房的景象，这些历历在目的数字不一定能刺激普通人的神经，但也应该强烈刺激有脑袋的开发商企业家吧！结果是出乎我这位自1984年已踏进房地产从业员的认知，我只能解释为一个“贪”字，充昏了头脑。

就如拿着一千元进入赌场一样，赢了一万元，想赢十万，再想赢一百万，再想赢千万，亿元，最后更想赢了这间赌场，自己当老板；但结果，只能穿内衣出来，干干净净离场！！

在很多国家的房地产行业，都产生过严重甚至崩盘历史教训，而中国仍然重蹈覆辙这条灾难道路？？？？奇怪。

我不是马后炮，大家可以翻查我的访问记录，自从2012年开始，我所有的访问不再预测中国房价的走势，因为中国房价已脱离现实。但无奈，没有人包括我的家人，会相信我的劝告。对不起，不是没有人相信，只有一位萍水相逢的小商家，听完我的分析，匆匆卖出自己房屋，租房子住，逃过一劫。

PS：邓智仁先生利用最近闲暇时间，分段讲述一些亲身经历个人在商场和社会的经验，有别于现在大家听到和看到的理论或以讹传讹别人成功/失败故事，希望能够带给人们一些新的启示，让人们少走弯路。每一篇文章/故事更隐藏一些深层人生哲理，希望大家多转发