“帝王”往事 买了潘石屹北京银河SOHO的白酒与煤炭大佬

观点网自去年3月宣布拟7折散售京沪两地9个项目中的部分物业后，关于SOHO中国的交易动态便再没有更新。

直至近期，一家“极为低调”的港股上市公司披露，拟购买北京银河SOHO部分物业资产的所有权。

11月10日，帝王实业控股发布公告称，已与陕西华彬置业有限公司订立不具法律约束力的谅解备忘录，拟购买其物业资产的全部或部分所有权。

目标资产为北京市东城区朝阳门北京银河SOHO的A座15至17层以及B座写字楼5层。其中，A座15层2580.39平方米、16层2287.9平方米及17层1980.2平方米；B座5层3804.36平方米，四层及11个地下停车位的总面积为10652.85平方米（60个单位）。

尽管近些年运营管理欠佳，银河SOHO伴随着一些 “脏乱差”的评价，不可否认的是其地理区位、建筑外形等方面的光环依旧存在。

帝王实业控股也在公告中认为，能够凭借中国首都地标性商业建筑北京银河SOHO，提升公司在公众中的品牌知名度。

“就于北京的商业类别与商业用途而言，将扩大公司现有的客户细分覆盖面，订立谅解备忘录将提升集团未来的盈利能力。”

目前，这笔交易的价格基准及支付方式尚未厘定，将于正式协议中订明。

“故交”煤老板

此次的卖方陕西华彬置业有限公司究竟何时拿下的银河SOHO相关物业，未能找到明确出处。

不过，无心经营的潘石屹在过去几年已多次将SOHO中国的物业进行公开出售，从过往披露的物业销售动态来看，2019年6月及2022年3月的两批出售标的均涉及银河SOHO。

其中，2019年6月，潘石屹在SOHO中国物业销售推荐会上宣布了SOHO中国部分物业销售计划。彼时消息称，第一批推出2万平米，涉及望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场5个项目的具体9个单独标的物业，交易方式为资产交易和股权交易两种。

银河SOHO出售部分为A座12层整层办公、D座18层整层办公，销售建筑面积共计6322.4平米。

2022年3月，SOHO中国在官微宣布将以七折价格销售3.2万平米京沪两地的优质物业，收入将全部用于降负债、不分红。

该次共推出3.2万平米房源，覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等９个项目，涵盖办公、商业及公寓各类业态。但具体楼层、面积等信息未公布。

尽管帝王实业控股在公告中提到，希望凭借北京银河SOHO的中国首都地标性商业建筑优势，提升公司在公众中的品牌知名度，但就实际情况而言，银河SOHO的运营管理、物业环境及市场口碑等方面，较过去都处于下坡路。

据SOHO中国2023年中期报告显示，截至6月末，银河及朝阳门SOHO可租面积为46293平方米，上半年租金收入为3225万元，出租率61%，在主要投资物业项目中出租率最低。截至2022年中期及2022年末，对应的出租率分别为70%、64%。

在SOHO中国公开租售平台上，银河SOHO目前仍有办公、商铺房源正在出售，其中，曾于2019年6月公开宣布出售的A座12层整层办公项目依然待售。

若以4.8万元的单价来计算，在此次帝王实业控股拟收购的资产中，A座15至17层写字楼物业的价格约为3.29亿元。当然，也不排除这笔“打包”交易可能会产生价格折扣，再加上项目资产在交易市场上并不算十分抢手，最终交易价格仍有调整空间。

事实上，在SOHO中国发家史中，煤炭大佬必有一席之地。据过往资料，于2006年8月，SOHO中国曾称，“近两年山西客户购买SOHO项目金额，已占到SOHO中国总销售额40%。”

2007年SOHO中国在港股上市，创下当年亚洲最大的商业地产IPO纪录。之后的几年中，来自山西、陕西的金主们，也仍在为SOHO中国的业绩表现增柴添薪。

2010年，SOHO中国全年销售额238亿元，提前三个月完成全年销售目标，同比增长82%。年中开盘的银河SOHO成为当年北京单体项目的销售冠军，其全年实现合同销售146.3亿元，占SOHO中国总销售额的61.47%。当时的销售均价为69274元/平方米。

不过，随着“煤老板”这批财富“帝王”代表的匿迹，SOHO中国努力做调整和转型还是避免不了逐渐式微。银河SOHO作为曾经的“王者”，在十余年的时间里已渐渐鲜少人问津。

在最新公告中，陕西华彬为一间于中国注册成立的公司，主要从事房地产开发、商业楼宇销售及物业管理。

从其他公开资料上来看，该卖方成立于2007年8月，由彬县煤炭有限责任公司持股100%。后者的历史可追溯至1956年，于1998年改制为股份合作制企业，2015年改制为有限责任公司组织形式，现已快速发展成为集煤炭、电力、煤化工、盐化工、商贸物流、建材、金融投资、酒店服务为一体的大型能源化工企业集团。

由于陕西华彬置业有限公司成立时间较早，其手中的银河SOHO物业究竟是在项目风头正劲时高价收入，还是近两年低价“捡漏”，不得而知。

白酒“新贵”

回到买方，帝王实业控股出手银河SOHO的底气，从何而来?

事实上，除此次交易外，这家新上市企业在今年10月也完成了杭州市西湖区一处物业项目的交易。

10月9日，帝王实业控股发布公告称，公司的间接全资附属公司浙江深蓝新材料科技有限公司拟收购杭州物业用作办公室及研究用途，代价为人民币3000万元。

公开信息显示，该处物业位于杭州市西湖区三墩镇紫金众创小镇核心区浙大森林西园八路3号智汇众创中心1号楼16层1601、1602、1603、1604室及17层1701、1702、1703及1704室，总建筑面积约为3085平方米。

2013年12月23日，浙江深蓝新材料科技有限公司作为买方，与当时业主订立物业转让协议，以2540万元的价格购买该物业，供作办公室、研发用途。2014年5月，物业交由买方使用，按照当时转让协议，相关所有权证书将于2019年5月30日进行转让。

但之后不久，当时业主进入破产程序，杭州物业也因故被牵涉进破产重组之中，直至近期完成。

不过从实际使用上，该处物业的16层长期以来一直是帝王实业控股人工革化学品业务的办公室及研究中心。也因此，该公司认为收购事项符合集团的长期业务策略，同时将为集团的业务营运提供更大的自主权及稳定性，从而可消除与租赁该等物业相关的业务不确定性。

在收购事项之后，该处物业的16层将继续用作办公室及研究用途。有关17层的拟定用途，帝王实业控股表示，于2023年9月，集团已获批年产5万吨聚氨酯树脂、0.6万吨水性色浆扩产项目，因此，计划将17层开发作为前述项目的研发中心以及展示厅。

从官方披露的信息来看，帝王实业控股的历史可追溯至2003年，主要进行涂饰剂及合成树脂的研发、制造及销售，2020年，帝王实业控股于香港交易所上市，2022年第二季度开始白酒产品的生产及销售。

数据显示，帝王实业控股2022年取得收入5.01亿元，同比增加114.34%；股东应占溢利2185.1万元，上年同期股东应占亏损260万元，同比扭亏为盈。

今年上半年，该集团取得收入2.52亿元，同比增加25.9%；净利润3945.3万元 同比增长492.8%；公司拥有人应占溢利2886.6万元，同比增加111倍。

关于净利润的增加，帝王实业控股表示，主要由于集团白酒业务的正面贡献及并无上一期间投资金融资产的亏损。

中报显示，期内来自白酒业务的分部收入约为1.4亿元，在集团总收入中的占比逾半，约为55.56%。

国人爱喝白酒，显然帝王实业控股有心来分一杯羹。其表示，一直积极考虑并探索各种投资项目机遇并根据市况扩大投资范围。

“作为集团白酒业务策略扩张计划的一部分，公司正在考虑收购北京银河SOHO的全部或部分目标资产以进一步加强公司的业务营运、提高客户触及性并充分发挥公司的销售潜力。”

在此次帝王实业控股的公告中，该公司认为北京银河SOHO为成熟的物业综合体，设有购物及商业购物中心。其总建筑面积逾330000平方米，包括166000平方米的写字楼及86000平方米的商业区域，与周边枢纽形成网络，连接附近设施，为北京市的地标性建筑之一。

除了上述能够提升帝王实业控股在公众中的品牌知名度，就于北京的商业类别与商业用途而言，此举能扩大现有的客户细分覆盖面，订立谅解备忘录将提升该集团未来的盈利能力。

帝王实业将成银河SOHO新的业主之一，曾经的财富王者煤炭大佬们身影已逐渐远去，而曾经打造了SOHO中国这个商业帝国的潘石屹，帝王光环就早已消散。