重庆改善房的价值被严重低估了

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以下正文

在二手房的市场中，我们可以了解到很多不容易察觉到的市场趋势。

二手房不像新房，有开发商营销造势的推波助澜。因此，二手房的购买趋势反而能够更直观反映当下购房者自主购房的倾向。

今天，我们就借由这个话题来聊一下重庆优质改善房的市场。我们先一起来看一下最近一周贝壳二手房小区的搜索量排名：

从统计结果中不难看出，最近搜索热度最高的十个楼盘几乎都是建面均价超过20000+/㎡的楼盘。而这个价位的二手房，除了城市核心的绝版靓地以外，也就只剩下最热门的价值高地了。

为什么这类高价盘反而是市场热度最高的呢？

原因我们一起来拆解。

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最近我们统计了一下今年以来贝壳平台成交价350万-1000万区间的楼盘成交情况。以贝壳二手房今年的数据来看，这一价位段的楼盘成交占比只有2.1%左右。

明明只有2.1%的市场需求，为何改善房却能够承包热搜大盘半边天？

原因就在于优质改善类的房子，是一个高度集中的市场。

由于市场的需求过度重合，即便这类房子只有2.1%左右的需求占比，也远比常规刚需类的房子有着更高的升值潜能或者说是抗跌属性。

先来说一下我们统计出的结果 ——

在最近半年时间里，购房总价350-1000万区间的购房者之中，有接近68%的购房者都选择了单价超过建面20000+/㎡的房子。

可能有人会觉得，既然是高总价的房子了，单价自然也高，但这其实有着个人偏好的问题。有的人追求更大的面积，所以会选择单价较低的次级热度板块买房，以换取更大的居住面积。比如南边一套别墅，只能买北边一套平层的价格分化，自然也就分化了不同需求的购房者。

从最近半年的数据中我们却可以明显感受到：

选择高单价的改善房是当下市场的绝对主流，这背后也表明了当下优质改善的购房群体对于板块与地段的考究已经远远大于了传统意义上的居住价值。

而在贝壳二手房之中，总价350-1000万的房源大约有10000套，其中建面单价超过20000元/㎡的房子只有40%左右。

简而言之，在这个细分市场中 ——

接近70%的购房者，在共同角逐40%的房源。

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然而板块价值与居住价值的分化，还是优质改善市场分化的第一步。在对350-1000万房源成交分布的统计中，还有一个值得关注的细节 ——

这一价格段的房源选择也极为重合。

在350-1000万总价段的成交房源中，龙湖、香港置地、万科占据了42%的市场份额。而如果进一步细化到20000+/㎡的单价段，龙湖、香港置地、万科三大开发商占比高达55%。

这三大开发商在该价位的畅销二手房无非就是那几个楼盘：

万科御澜道、万科重庆天地大社区的部分组团、龙湖舜山府、龙湖尘林间、壹号半岛、约克郡北区部分组团等等。

高度重合的买房意向，是改善大盘能够撑起热搜半边天的真正原因。而在数据的层层递进之下，我们也能看到优质改善楼盘在市场中独特表现：

此类需求中约70%的购房者，并不是在共同角逐那40%的房源，其实绝大多数人都只是在角逐这几个楼盘而已。

比如这其中最具代表性的楼盘 ——

香港置地壹号半岛。

仅这一个楼盘在该价格段中的市场占比就达到了10%，也就是说每成交十套优质改善房源，就有一套是来自壹号半岛的。

在极度重合的市场下，

壹号半岛的热度是怎样的？

在400万总价的基本门槛、整体挂牌率不到6%的背景下，壹号半岛的月带看量足以达到惊人的307次，平均每套房一个月能带看6次。

为了方便大家的理解，我们可以挑选一个热门大盘作对比。

比如同样是流量担当的约克郡禧悦，212套的挂牌率量，一个月有着495次的超高带看量。但均算下来，其实平均每套房一个月也只能均算到2次。

这还是对比的约克郡禧悦这种热销盘。

实际上重庆今年热门板块的热门二手房小区，挂牌率和月带看量的比值能达到2:1就已经很不错了。像一些次级热度的二手房小区，3-400套房每个月也只能争抢5-60组客户，惨烈程度难以想象。

自此，我们就可以看出重庆优质改善市场的强大潜力 ——

过度重合的购房意向，不仅为优质改善房源带来了极强的抗跌属性，也代表着重庆市场对于这类房产更多元化的渴求。对于这类房子，现阶段它的价值只可以用奇货可居来形容。

都说重庆不缺房子，但却好房子。有时候你光听这句话觉得像一句套话，但实际上这还真是客观现状。

重庆市场，还是非常需求好房子的！

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当然，在现在的市场中我们如果说哪一类房产要暴涨，显然不太有说服力。

就拿壹号半岛来说，如此高的总价和热度也并没有为业主赚到什么钱，尤其是还要算上利息等持有成本。但毕竟现在的市场连一线城市的学区房都扛不住了，壹号半岛的表现绝对能够体现出优质房产在逆势情况下的抗跌属性。

而如果我们抛开市场大环境，去观察各种类型房源的价格结构就能发现，重庆现在优质改善房源的价格其实是偏低的。

从全国各地的规律来看 ——

优质改善房的价格普遍能高出均价3倍左右，标杆级的改善房价格差还能再往上。

比如二手房成交均价23000+/㎡的南京，优质改善的价格大约是5-60000元/㎡。

而成交均价17000+/㎡的成都，优质改善的价格也可以达到5-60000/㎡上下。

就更且不提更极端的上海、北京、厦门等城市了。

那究竟是什么原因导致了优质改善的房价上去不呢？

这个问题其实很难用一两条原因来总结。比如关于房价，很多人都认为是房产税的原因导致了顶层价格上不去。

但其实房产税对于优质改善房的影响微乎其微。

房产税的征收标准分为几档，一般都是最低档0.5%/年。这点税费，对比其他城市动辄5-60000+/㎡的单价来说，真的不值一提。

相反房产税影响的更多是一些不太保值的税房。

这类房子随着时间贬值，明明已经不再是当初的“豪宅”，却依旧挂着税房的头衔，确实很影响流通性。

另一类是极少数城市核心地段的高层住宅。

因为早期房产税税线较低，核心地段的土地价格一高，就容易让这类房子在高昂的成本面前触碰到税线，但这几年税线逐渐拔高，这类情况也越来越少了。

除此之外，对于房价的主流观点还有两个：

一是，重庆楼市的黄金期来的太晚，且主要是在新区起势，导致整个城市房价扁平化；

二是，大量的土地供应也稀释了所有类型房产的稀缺性。

但不管最终的结论是什么，以上这些问题都在近几年有了明显的改变。

首先，最近两年重庆的土地供应量断崖式下跌，曾经的天量供地已经不复存在。其次，最近两年无论是开发商、还是购房者也都开始回归核心。

而以上种种契机 ——最大的受益者正是那些坐拥城市绝版靓地的优质改善。也许，属于它们的黄金时代也正在悄悄靠近。

文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻

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