荣万家变更经营范围背后

中房报记者 梁笑梅 北京报道

荣万家试图在独立的道路上走出自己的模式。

11月10日，荣万家生活服务股份有限公司（以下简称“荣万家”，02146.HK）发了一则公告。这则公告内容涉及变更经营范围、注册地等多项事务。

在这份公告中，最引人注意的是其经营内容的变更。值得注意的是，荣万家对经营范围新增了三项内容，涉及幼儿园外托管服务、养老服务、外卖递送服务等。

关于为何变更经营范围以及其他变更事项，11月15日，荣万家方面的相关人士告诉中国房地产报记者，“这些相关信息接下来会在11月29日举行股东大会上对外披露， 。”

今年以来荣万家就一直在尝试做改变。

他们改变了以往低调的行事风格，特别是在收并购上，收并购标的囊括了多个项目，且这些项目均是具有专业性方面的物业项目。

“未来我们收购标的还会聚焦在城市服务、产城以及商写等方面。”荣万家副总经理孟庆斌在此前接受中国房地产报记者采访时表示。

他们也在进行多方面的业务拓展，在城市服务、产城以及商业写字楼等方面发力。

荣万家的前身为廊坊荣盛物业服务有限公司（以下简称“荣盛物业”），是荣盛房地产发展股份有限公司(以下简称“荣盛发展”)旗下的物业企业。

事实上，一直以来，荣万家和关联方荣盛发展有着紧密的联系。但这两年来，荣盛发展在债务上遇到的困境，也让荣万家的发展前景蒙上了一层阴影。

多次改变背后，荣万家似乎想要走出一条属于自己的独立发展道路。

扩充经营范围

11月10日，荣万家发布建议变更经营范围等公告。

公告显示，变更后，经营范围一般项目中新增幼儿园外托管服务、养老服务、外卖递送服务等。

资料显示，荣万家的定位是一家全方位的物业管理公司,服务范围广泛,此前的经营范围主要涵盖了家庭服务、物业服务、工程咨询服务等多个领域。

此外，荣万家早就为业务方面拓展做了铺垫。

今年以来，荣万家在收并购上下了大功夫。

6月21日，荣万家拟4000万元收购河北金项物业80%股权。7月28日，荣万家拟5015.5万元收购万家智慧环境(北京)70%股权。

前者是具备物业管理国家一级资质、公共环境消毒保洁企业服务国家一级资质、有害生物防治四害消杀服务企业服务国家一级资质的物业企业。后者是一家主要从事环卫业务的企业，业务范围包括固体废物处理、水污染控制、城市绿化管理等。

“在物业服务上，在向专业性服务领域进军，这也是部分物业公司转型的方向。”同策研究院研究总监宋红卫表示。

此外，荣万家还在进行业务的调整。

资料显示，荣万家业务包括物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

此前，因为房地产行业下行导致传统物业管理的业务量减少，地产流动性危机导致物业公司大量应收账款坏账，极大地影响了盈利水平。

荣万家方面人士表示：“随着未来房地产交付在持续的萎缩，荣万家会调整出来更多的精力，相应地转向基础服务以及智慧化科技方面。”

对荣万家来说，他们在非业主增值服务这一块业务上也在做“瘦身减脂”的动作。

受关联方牵连

2021年1月15日，荣万家在港交所挂牌上市，是荣盛发展的关联物业。

在分拆荣万家上市前，荣盛发展早就将其家族成员带到了荣万家内部。其中，荣盛发展创始人耿建明之女耿凡超就提前带到了聚光灯下。

而在上市前，耿凡超持有河北中鸿凯盛投资股份有限公司（以下简称“中鸿凯盛”）44%的股权，而中鸿凯盛通过2019年的一次增资，获得了彼时荣盛物业8.8%的股权。

值得一提的是，中鸿凯盛是荣万家的股东之一。

据企查查资料显示，截至目前，荣万家前三名持股股东分别为荣盛发展、香河盛绎德商务信息咨询中心（有限合伙）、中鸿凯盛。

除了耿凡超外，耿建明之弟耿建富、直系亲属肖天驰成为分享荣万家股权的获益人。

可以说，荣盛发展和荣万家的关系可以说牵一发而动全身。

值得一提的是，背靠荣盛发展的荣万家多次受到这颗大树的影响。

荣万家因延迟刊发2021年业绩，从2022年4月1日就开始停牌。显而易见，荣万家受到了荣盛发展债务危机的影响。此前，荣盛发展共有13只境内债券，存续余额合计119亿元。

根据Wind数据库，荣盛发展2023年1～9月的剔除预收账款的资产负债率为82.6%，较“三条红线”中的70%指标仍高出不少。同时，流动负债在负债总额中的占比也一直居高不下，从近5年前三季度的数据来看，也仅有在2020年同期占比略低于80%。今年前三季度流动负债余额为1744.69亿元，占负债总额的85.63%。

目前，荣盛发展债务压力仍较大。截至今年6月30日，荣盛发展仍有27.17亿元的逾期未兑付票据。

提升独立能力

一直以来，荣万家对关联方荣盛发展有极高的依赖度。

这一点从荣万家的物业管理收入构成上可以窥见一二。

2022年年报显示，来自荣盛发展开发的物业收入总额12.47亿元，占物业管理服务收入97.3%，独立第三方物业开发商开发的物业收入总额3469.4万元，占物业管理服务收入2.7%。

不可否认，高度依赖母公司的荣万家曾被行业“诟病”。对荣万家来说，其也一直有意改变这种情况，但实际上却效果甚微。

根据2023年半年报显示，物业管理服务作为荣万家收入的主要来源，今年上半年营业收入为6.22亿元，占营业收入的比重为70.6%。其中来自荣盛发展开发的物业收入为6.09亿元，占物业管理服务收入的比重高达97.97%，来自独立第三方物业开发商开发物业收入的占比仅有3.03%。

独立之路很难，但似乎这一步必须得迈过去。

去年下半年开始意识到这个问题，荣万家自从今年上半年以来开始有了一些动作。

除了收并购外，还增加了一些新的业务范围。

荣万家方面人士告诉记者，“特别是今年上半年以来，我们深刻认识到，企业的长远发展需要兼顾内生式增长与外延式拓展”。

今年以来，荣万家建立了“美好服务+美好生活”两大管理体系。

“美好服务（对空间的运维）指的是为各种空间提供的系统管理和多维服务，按服务项目类型的不同。我们也建立了相应刻度的管理标准，并按照美好社区、美好楼宇、美好园区、美好城市做出了四大类型的服务体系。”

“美好生活（对人的服务）指的是在各种业态下为我们的用户提供的衣食住行、寓教颐乐等多方面的生活服务。”

因此，对于荣万家新增的幼儿园外托管服务、养老服务、外卖递送服务等内容就不难理解了，这些业务正属于其美好生活体系的一部分。

对于努力扩展新业务的荣万家，未来发展强劲如何还需要考虑其自身的运营能力。