正处于爆发前夜的公园型商业！

城市公园与现代商业，是两类重要的现代城市公共要素。他们都是服务于现代都市，但各自有自己的发展曲线。以前他们都是在自己的发展路线中互相守望，公园负责为大家提供生态价值，而商业负责提供消费价值。

但如今他们都开始了双向奔赴：一方面很多商业想变成公园那样清新宜人，聚集人气，摆脱同业内卷；另一方面，很多市政公园也在努力揣摩如何像商业那样产生更多经济效益。

以往这样的情况并不明显，但这两年渐成一股风潮。背后的动因是：

1、松弛感成为商业流行的要素。如今流行的社交性、策展型商业，都需要更多的公共空间支持。而如果商业能临近城市公园，那将会是最理想的载体。

2、随着各地土地财政模式的结束，大量的市政公园的保养极其消耗现金流。在当下各地政府财政捉襟见肘的背景下，市政公园也需要更多创收，实现自身的收益平衡，以减轻财政负担。

以上海为例。2022年，上海的人均公园绿地已达到9平方米，有各类公园670座，是2011年（153座）的4.4倍，这些迅速扩大的绿地面积也意味着背后的公园养护成本需要数倍提高。

而全国有2.4万亿的园林绿化领域固定资产投资，2011年以来，每年都会新增1500亿市政绿化投资，这就积累了规模庞大的城市公共资产。

接下来问题就来了。按照3~15元/平米/年的园林养护费用来看，根据住建部的调研，一个普通的区县级的地区，每年的养护绿化负担费用就可以达到数千万，甚至上亿级别。

上海苏州河沿岸citywalk，来源：房地产观察家

这些巨量生态资产的养护和运营，需要耗费大量的现金流。以往，在各地财政状况良好的年景不是问题，可在各地财政普遍吃紧的今天，这个问题显得尤其紧迫和严峻。

所以，从公园资产的运营角度来看，商业化是唯一的解决方案。由此可见，公园商业的爆发，已经箭在弦上。

如何打造满足时下消费特征需求的新型公园型商业呢？这是个跨界于文旅和商业领域的新问题。我们来尝试系统的分析一下这类问题。

两种极具潜力的公园商业模式

并不是所有的公园都具备运营的价值潜力。根据地段不同，规模不同，公园分很多类，比如城市综合公园、社区公园、郊野公园、体育公园、湿地公园、森林公园、河滨公园、口袋公园等等。

而从商业运营潜力的角度来看，未来最有价值的就这两大类公园：

第一，处于城市商圈中的公园

这类公园最有价值点就是它们位居城市中心区。从空间尺度上看，它们可能是个小型的综合公园，或者是社区公园，甚至是个街角的口袋公园，占地面积平均几十亩，或者上百亩乃至几百亩，也有小到几亩地的空间。

由于这类项目处于城市成熟商圈附近，天生良好的地段，决定了公园本身的具有极好的商业价值。

比如今年新近开业的上海INS复兴乐园，就是在淮海路商圈的核心位置，紧靠复兴公园。项目开业就火爆，成为新的时尚夜经济地标。

日本难波公园，图源网络

第二，处于城市微度假带中的公园

相比之下，各类大城市核心商圈较远的一些郊野公园或者河滨公园，由于周边缺乏商圈人气支撑，所以商业价值较弱。但他们也有一个无可比拟的优势，那就是这类项目往往都处于1小时内的大都市微度假带上，因此同样具备不错的商业开发潜力。

不过不同于城市公园里的商业具备得天独厚的客流优势，他们的打造就需要参考度假目的地的模式，创建旅游吸引物就是第一重要的事情。

这类项目除了要有城市公园的放松、休闲功能之外，必须与周边的度假和娱乐功能发生关系，其中最有代表性的就是上海的蟠龙天地。

蟠龙天地，来源：房地产观察家

公园商业的三大类

从公园与商业建筑的空间关系来看，公园型商业随着商业与公园的远近以及绿化覆盖率，大体可以分为三大类：

第一类，守望型公园商业——森系值30~50%。

这类就是典型的公园导向型开发模式【Park Oriented Development】，即利用公园大规模聚客特点，在公园周边布局购物中心、餐饮等商业业态。这里的商业一般紧邻公园设置，充分享有公园的绿化配套，同时又能临街，与原有的商圈充分衔接。

在大城市中心区的公园，都是这类项目生长的最好区域。比如东京的日比谷公园、纽约中央公园、上海中山公园等等。这类最重要的城市公园的落地，会在周边形成一个公园商业带，而这个公园自然也成为各类公共活动和商业活动争先恐后举办的场所。

早年这类项目最佳案例是西溪印象城。这家2013年5月开业的大型生态型购物中心，正好眺望旁边的西溪湿地公园。相比后期相继开业的各类生态型商业来看，它一直是行业的标杆。

西溪印象城与西溪湿地位置关系图

从开业开始，西溪印象城就经营良好，目前已经是杭州排名前10的购物中心，年销售额超过30亿元。

在这里，森系商业的绿植休憩空间是它的一大特色。随着商场层级而上的各个退台式露台、屋顶花园，都与周边的湿地环境进行了相应结合。在项目的屋顶上，会有各种生态类的业态，比如 “天空农场”、“天空足球场”和“天空猫咖”等。这里更有鸟瞰西溪湿地的独特观景台，以及市场举办的各类生态主题的策展活动和露营市集。

从空间到业态，这里都是一个理想的慢生活体验空间。

西溪印象城，图源网络

不过对于这个超10万方体量的大型商业体而言，地段和规模的作用要远大于公园生态本身，公园生态更多是整个项目的特色和亮点。而运营活动的生态主题化，确实可以加强整个项目的口碑和美誉度。

西溪印象城各类活动市集活动，图源网络

如果说对于大型商业，生态化公园是附加卖点，而对于中小型商业体来说，公园可能就是最重要的内容和主题。

在这里，举两个最新的案例。

比如，今年新开放的上海INS复兴乐园项目。这个项目紧邻复兴公园，而复兴公园则位于淮海中路商圈的核心地带，这个商圈每年有1.1亿人次的客流，32座城市级购物中心，367座办公楼和51座星级酒店。这里一直以来是上海CLUB文化的发源地。

这个项目就是利用复兴公园周边的绿地，将市集、活动、酒吧夜市与项目充分融合，定位于游乐园型的商业。在内部业态方面，也是将酒吧文化与娱乐文化做了深度结合。

由于上海市中心的商业带是小红书最重要的活跃带，所以这里复兴公园活动就很容易获得小红书的流量扶持，甚至小红书自身也会在整个区域板块下场做活动，通过线下活动反哺线上的流量和热度。

INS复兴乐园与复兴公园的关系，

右图来自小红书APP用户JJLe

在台湾，台中的PARK2草悟广场也是另一个新型的案例。这个项目自由奔放的设计，商业外摆空间和建筑空间的巧妙结合，让整个项目生机盎然。

PARK2草悟广场，图源网络

PARK2草悟广场与草悟道公园关系图

这个广场所处地“草悟道”是台中的知名观光景点和重要绿轴。这里将自然科学博物馆、市民广场、台湾美术馆等景点通过一条3.6公里的“绿色走廊”串联起来。而占地面积仅6600㎡的草悟广场是中心节点的一个下沉商业建筑，连接市民广场。

而新改造后的草悟广场，透过建筑、景观、视觉设计、店铺设计、绿植生活、艺术装置的设计结合，促成了这一充满想象力的新型态公园商业。这里的主题是“相聚、户外和绿植”，各类美食店、主理人店融入在这里。

PARK 2 代表着公园型商业的进化，这个进化的核心是人对于空间需求的进化，这里不受限的户外公园生活、自然文化聚落空间，已经成为吸引Z世代年轻人的核心要素。

第二类，浸没型公园商业——森系值80%。

相比第一类的综合性商业，藏于公园内部的浸没型商业由于建设用地的限制，规模就要小很多，基本体量规模都是在2万平米以内。这是最深绿型的公园商业，森系值接近拉满，而公园就是他们最满铺的配套。

这类项目中最有代表性的要属成都的REGULAR源野。

从REGULAR源野的定位本质上看，其实非常像是台中的草悟广场，两者如出一辙。

它位于成都大源中央公园下沉广场，而大源公园的总面积约351亩。REGULAR本身体量比较小，只有6500平方米。整个项目包含3个下沉式户外花园和1个公共艺术空间，聚集有20余个生活方式品牌，包括面包店、咖啡厅、餐厅、花店、理发店、买手店、自然艺术工作室等。

为了辅助项目的运营，REGULAR在3个花园中间设计了公共艺术空间gregarious，通过不断更新策展、快闪店、限定空间，用内容让空间流动，从而为大家建立深度沟通的桥梁。整个项目空间里也设置有足够多的座位，让大家可以随时坐下放空、看书、聊天，努力去创造一种公共空间里的自在感。

从店铺上看，也是跟周边的公园发生了强关系。比如内部的FINE·PARK餐厅就提出「野餐」概念，他们鼓励大家把食物带到公园享受户外野餐。

REGULAR源野，图源网络

在日本，这类项目最典型的案例，还是来自于轻井泽的榆树街小镇。在中轻井泽地区，星野集团把酒店、度假村、温泉、村民食堂和多个教堂融入到这个绿意盎然的森林片区，构建出一片顶级的度假目的地。

而榆树街小镇的商业部分不足5000平米，紧邻潺潺的流水，但里面的业态确实精挑细选，极具品味。这里绿意盎然的环境结合木制铺地和精巧的建筑，既是这个度假片区最重要的商业配套，也是本身的度假体验目的地。

轻井泽榆树街小镇与周边设施分布图，图源网络

不过，这类商业虽然绿意环绕，森系值拉满，但也存在不临街，广告标识容易被绿植遮挡，展示面不够全面的问题。要做得出彩，运营得健康，就必须联合周边公园空间，进行更多的内容植入。

第三类，意向型公园商业——森系值30%以内。

这是一批以生态绿色和公园场景为主打特色的商业项目。他们虽然不临近公园，但心向往之。这类商业体往往都身居闹市中心，周边用地极其金贵，因此为了突出在大城市核心区向往的“复得返自然”的松弛度假风情，这类项目都用了生态绿色作为主题，在户外景观广场空间和室内中庭空间，都有了特色。

玉鸟集鸟瞰 来源：杭州万科

从大型购物中心来看，成都大悦城、重庆光环都是这类项目的典型代表。他们分别在户外广场和室内中庭营造了超大尺度的公园景观，获得了当地市场的喜欢。而更具特色的是上海苏河湾万象天地，这个下沉于峡谷公园中的购物中心，也以其浓浓的森系和艺术气质，深受市场喜欢。

而从街区式商业来看，主打森系商业的杭州玉鸟集和天目里，就以绿意浓郁的公园氛围，获得了杭州市场的热捧，成为当前杭州市场的两大顶流项目。

不同类型公园商业代表性项目分析表

公园商业的制造要点

从上面分析的各类案例可以发现，公园型商业已经成为一种重要的非标商业门类。那么这类项目从操盘落地上看，应该有怎样的要点呢？

我想，应该可以总结为这么几点：

1、构建公园与商业的大联动关系，把公园做成一个“生态功能体”

这里面的核心要点就是周边公园绿地的合理利用。景观本身是项目的基底，但现在每个城市都有数十个或者数百个公园，如果只有公园的自然景观，则一般不具备太大的吸引力。这时候就需要结合文旅内容，将公园景观变成内容型的空间。

它可以是展演型的空间，也可以是疗愈型空间，也可以是游乐型空间，更可以是社交型空间。

在这样的定位背景下，各类内容型的业态，比如音乐会、儿童乐园、运动场、主题市集、产品发布会、文化策展及各类主题活动，都是公园里最重要的功能空间。而且这类空间可以不断丰富，未来具备各种变化性。

这时候在公园与商业的空间关系设计上，预留各类“场地”就非常关键。有了场所的留白，就相当于预留了一个可供运营的大舞台，未来这里可以变成常年不断调整的运营空间。而商业就是在这样的运营活动下，成为最重要的支撑和配套。

2、巧设计，松弛感的氛围营造

我们从REGULAR源野和草悟广场的案例可以看出，公园商业的设计应该是自由奔放的，应该有着浪漫主义的精神，而不能仅仅是传统的街区或者盒子。

这种松弛感的营造，应该与自然主义主题相一致，在建筑、景观、标识、平面等各类视觉呈现中，充分采用创新力的设计。

这些创新的设计就是经营理念的最好展现，他们代表了活力和创造力。

3、精准选商，强势运营

常规来看，围绕公园的商业主要有三种模式，一是公园里的商业，即在公园里经营特色餐饮、特色工艺、书吧等小零售业态，满足公园休憩用户基本需求。

但如果仅仅是这些业态品牌的招商，只能是配套，不能形成自身的主题和特色。这里的店铺，应该是具备公园运营能力的店铺，他们自身会结合公园极好的环境，进行自身主题的策展活动或者游乐活动。每个店铺的强运营能力，链接在一起，就能形成项目集体的IP。

总结

总体来看，公园型商业随着人们对生态、环保和健康生活方式的重视，越来越受到青睐。而且现在国内各类市政公园的运营压力，也让公园与商业经营的关系越发紧密。

大量市政公园的改造更新，未来在中国将会是一个重要的话题。但公园商业的运营难度和广度，已经大大超越了传统商业的模式，这类项目对各类产业资源整合的要求更高。这需要一个具备较强跨界运营能力的团队进行综合统筹。

除此之外，这类项目的运营还有一些红线问题需要注意。比如，

第一，建设用地的合规性问题。由于大多数公园的用地都属于公园绿化用地，这中间寻找合适的建设空间就相对较难。多数公园中都有自身的生态红线边界，改造和运营必须与生态环境管控相一致。

第二，运营的安全性问题。多数河滨类公园都会有自身的排洪、防涝等功能，这类河滨公园的亲水商业的营造，一定需要注意这类问题。除此之外，许多森林公园还有严格的防火要求，这类管控都会对公园内的活动和商业经营形成硬性约束，更新改造的过程，更加要注意避免发生各类安全悲剧。

上述这些分析，只是对公园商业的基本特点的基本归纳总结。

总结一下，公园型商业是一个结合景观、策展、活动、商业、乐园、运营等多个领域跨界元素的新物种，它的健康运营需要更高级的审美、更有创造力的策划、更强的文旅商业资源链接和更丰富的策展活动，这样才能形成对普通实体商业的竞争优势。

由于在具体落地过程中，每一个项目的情况千变万化，因此系统建立对这类项目的认知模型、资源模型、运营模型和财务模型，形成可持续的操盘方法论，才是长久解决之道。

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