崩溃！广州这些板块的地铁梦，要泡汤了？

　　等一条地铁，太折磨人了！

　　汇景新城、广氮、牛奶厂、珠吉、岑村、云埔、永和、永宁的业主，又一次哭晕在厕所。

　　日盼夜盼的第四广州地铁四期规划，又要延后了。

　　“万里长征”，至今连第一步都还没跨出。

　　讲了多年的地铁，会不会最后泡汤了？

　　近期，广州第四期地铁申报备受买房人和业主的期待。

　　新一轮地铁申报，可能会包括哪些地铁？

　　此前网传的《广州市城市轨道交通第四期建设规划（2025-2031年）》和《十四五交通规划》，就提到有：

　　6号线东延、10号线东延段、15号线一期、16号线一期、19号线一期、23号线一期、26号线一期、37号线等线路。

　　也就是说，第四期的地铁申报，大概率会是落在以上这些地铁之中。

　　沿线的汇景新城、华景新城、广氮、牛奶厂、珠吉、岑村、云埔、永和、永宁等板块的业主自然是最激动的，因为这将是他们的首条地铁。

　　不少业主在领导留言板上踊跃提出意见，希望可以将经过自己家的地铁纳入到系一期的地铁建设。

　　当中，存在感最高的莫过于23号线。

　　该线路经过香雪、云埔、永和、永宁等多个地铁真空带，一众业主早已望穿秋水。

　　线路动一度传出2018年动工，2023年完工通车。结果现在2023年都快过去了，地铁规划还停在纸上。

　　眼见着新一轮的地铁建设申报要来，不少业主又炸开了锅。

　　不过，这些板块的地铁梦，可能还要面临再度“搁浅”。

　　官方公布，广州第四期地铁规划，还要等一等。

　　根据最初的规划，今年应到了第四期地铁规划申报的时间。

　　不过，近日官方却不合时宜泼下一盘冷水：

　　“广州市暂不具备城市轨道交通第四期建设规划的报批条件”

　　宣告广州地铁四期规划的报批，要延后。

　　官方为何说目前广州不具备地铁第四期报批条件？

　　这是因为国务院的政策要求：

　　本轮地铁规划实施最后一年或规划项目总投资完成70%以上的，方可开展新一轮建设规划报批工作。

　　而当前广州第三期的地铁整体建设尚未达到70%。

　　我查看了一下，本轮申报的地铁建设情况，不少进度已接近尾声，但同时也有不少线路进展不如预期：

　　如十四号线二期，目前土建工程累计仅完成51%；十八号线后通段土建工程累计完成35%；二十二号线后通段（土建工程累计完成42%；

　　8号线北延段支线、8号线（北）北延段和8号线东延段则更慢了，处在刚动工甚至未动工状态。

　　广州想达到新一轮地铁规划的报建要求，还要再等上一等。

　　初步估计，上报时序将会延至2024年至2027年之间（第三轮地铁建设实施最后一年）。

　　注意了，这只是上报时间，如果要等到新规划的线路开通，则需时更久。

　　按照一切都能顺利的情况下，我们来看看这些地铁到正式开通需要多少时间。

　　地铁研究规划到申报新一轮地铁规划，大约用时1年；

　　上报国务院审批，用时大约需要半年；

　　之后设计到正式施工，用时1年；

　　正式施工到通车，则需5-8年时间。

　　也就是说，正常情况下第四期规划的地铁，最快都要10年才能顺利通车。

　　这还是保守估计。过程中难免会遇到各种问题，比如审批遭到上边驳回、需重新修改；施工难度大等都可能让项目通车时间一拖再拖等。

　　更重要的是，新一批地铁线的批复可能性，也并没有想象中的乐观。

　　当前，各大城市的地铁申报门槛，正变得越来越严格。

　　2021年以来，不少中心城市的地铁规划线路里程都被砍了。

　　比如成都原规划有55条线路，被砍了19条；

　　杭州地铁四期规划，相比第一版的公示的299.8公里相比，缩减了146.9公里，相当于被砍了将近一半；

　　深圳一季度公示的地铁五期规划，外围线路中的4条线路，通通被砍……

　　广州新一轮地铁规划，未必会完全如愿。

　　为什么国家对地铁批复越收越紧？

　　关键原因，是经济账。

　　修建地铁本身是一个“烧钱”的游戏，而庞大的运营成本更是一个吞金兽。

　　按照现行的通用计算，修建地铁平均每公里耗资大约在10亿元人民币。

　　地铁运营成本高昂，人力成本、电费、设备维护以及管理费都是一笔不小的支出仅靠票价等营收，很难收回成本。

　　如广州，2021年地铁扣除补贴后的利润仅为0.61亿元，勉强保持着利润仍为正的局面。

　　中央当下遏制地方无序修建地铁，其实是为了控制地方政府的债务规模，避免引起地方信用风险甚至是系统性的风险。

　　况且，广州新一批规划的地铁，未必全都符合要求。

　　根据国务院办公厅《关于加快城市快速轨道交通建设管理的通知》要求，一个城市能否兴建地铁必须符合几个硬性指标：

　　1.一般公共财政预算收入应在300亿元以上；

　　2.地区生产总值在3000亿元以上；

　　3.市区常住人口在300万人以上；

　　4.拟建地铁初期客运强度不低于每日每公里0.7万人次。

　　5.远期客流规模达到单向高峰小时3万人次以上；

　　6.没有债务风险。

　　如果单论前几个指标，广州自然达标，但第四第五点要求，则未必所有线路符合要求。

　　2021年广州已通车的15条地铁线路中，6条途径增城、花都、从化、南沙等片区的地铁，客流强度都是不达标的（数据来源：2021年广州地铁年报）。

　　4号线（客流强度0.65万人次/公里/日）；

　　9号线（客流强度0.49万人次/公里/日）；

　　14号线（客流强度0.41万人次/公里/日）；

　　14号线（客流强度0.26万人次/公里/日）；

　　18号线（客流强度0.13万人次/公里/日）；

　　21号线（客流强度0.39万人次/公里/日）。

　　而新一轮地铁规划当中提到的16号线为增城专线，15号线则为南沙专线，这两条郊区线路，客流量强度大概率只会更低。

　　到时申报上去，国家真的会通过吗？

　　广州地铁四期规划的地铁，还有诸多不确定性！

　　说这么多，只想告诉一些人对于新规划的地铁，要佛系、理性地看待。

　　一方面，买房人不要头脑发热，听信销售口中还没落地的地铁规划。

　　如果是在建中的地铁，可以将之纳入决策考虑；如果是还没正式落地的地铁，则一定要谨慎。

　　即便一切都能顺利，也还要至少10年时间。

　　人生有多少个十年？用来等一条地铁，不值得。

　　另一方面，已有房的业主，也不要抱着等地铁来实现身价暴涨的期待。

　　我们之前文章有说，地铁开通对一个板块而言，只是锦上添花，而非雪中送炭，对拉动房价的作用有限。

　　房子的真正价值，在于地段、在于未来片区的产业发展前景等。想要等来地铁以实现身价啊暴涨，可能性太小。

　　当下如果想置换，完全可大胆一点，该置换就置换，不要畏首畏尾。

　　切记不要把自己堵在一条地铁上，风险太大了！