广东
都知道深圳城市更新难。
以其中的旧住宅区为例，深圳2010年公布的首批8个旧住宅区改造项目中，成功改造入市的只有南山鹤塘小区、罗湖木头龙项目以及盐田桥东片区旧改，目前还有3个项目未拆除重建。
其中， 鹤塘小区是深圳首个旧改签约100%的小区， 从纳入计划到 实现 签约面积、签约人数100 %， 一共花了6年时间。
其他旧住宅区改造项目，所花费的时间甚至更久。
开发商着急，业主们更着急。
9月21日，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》（下称“实施意见”） 。
上周，深圳规自局公布该意见稿向社会征求意见收集及采纳情况的结果反馈。
在深圳规自局收到的1263条公众意见中，大部分是站在业主立场的建议，据不完全统计，当中就有314条来自37个老旧住宅区的业主求旧改。
我们仔细看了每一条公众意见，今天就来聊一聊，针对深圳旧住宅区拆除重建类城市更新，大家更关心什么内容。
公众意见聚焦在这7大诉求
“建议危房安排优先改造。”
“和不签约的业主约定一个沟通窗口期。”
“签约率达百分之九十五太高，不合理，建议降至80%或2/3。”
我们发现，深 圳规自局收集的 公 众意见， 主要集中在 这7个方面。
1、衔接此前棚改摸底和现行政策
此前，深圳曾有一部分小区棚改意愿征集达到了双95%以上（由街道办征集意愿），对于这些老旧小区，公众意见提出，自动纳入“旧住宅拆除重建项目库”。
官方解释称，《实施意见》明确与棚户区改造相关政策的衔接规则，已经市住房建设部门备案的棚户区改造项目，按照《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》的规定继续执行。
2、降低双95%要求
公众意见中针对“双95%”的反馈均是降低比例，有建议降到双90%，甚至是80%。
根据《实施意见》，意向搬迁补偿同意书签约率需达到专有部分面积占比百分之九十五以上且物业权利人占总人数百分之九十五以上的旧住宅区，由街道办事处作为申报主体，向区城市更新部门提交拆除重建类城市更新单元计划申请。
3、产权置换比例
针对搬迁补偿里的产权置换，公众意见集中在建面的拆赔比例和增购面积。
“住宅的产权置换比例为套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1：1.3。”
“住宅的产权置换比例应按各个楼栋业主意愿选择套内建筑面积1:1或建筑面积1:1.2。”
“奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积。”
“每人可增购18平米，增购面积的价格按照改造项目中保障房的价格80%计收。”
根据《实施意见》，旧住宅区拆除重建类城市更新项目执行全市统一的产权置换标准，住宅的产权置换比例为套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2，其他类型建筑产权置换比例参照上述标准执行。
4、保障房比例
提及保障房比例的意见中，多数认为50%比例太高。
“取消“居改居”项目的保障房配置。”
“赞成50%的保障房比例。”
“‘（保障房面积）原则上不少于50%’修改为‘原则上不少于30%’。”
“目前征集意见稿中50%的比例太高。”
官方解释：《实施意见》落实了《深圳经济特区城市更新条例》关于旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设等相关要求。
5、行政征收
据了解，目前深圳旧改项目里，暂时只有罗湖的木头龙旧改和蔡屋围二期启动了行政征收。
提及行政征收的公众意见认为，应该降低标准并且设定期限。
“‘占比均不低于95%’修改为‘占比均不低于85%’。”
“对未签约部分房屋的征收工作须在更新项目启动6个月内完成。”
根据《实施意见》，行政征收启动的前提是“旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经各区政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，各区政府可以依照法律、行政法规及《深圳经济特区城市更新条例》相关规定对未签约部分房屋实施征收。”
公众意见中也有人提到，他们的房子不想进行城市更新，也不希望被强制搬迁，希望政府部门尊重另外5%群体的合法权益。
6、前期服务机构
公众意见中针对前期服务机构的建议集中在前期服务机构是否经过程序来选择，以及前期服务机构在开展工作后的盈亏问题。
“街道办委托前期服务机构没有进行条件限制，导致财政资金滥用。”
“实施主体应当与前期机构利害关系关系回避。”
“城市更新的前期服务是一个新生事物，政府应培养独立运营、自负盈亏的专业化、精细化的新的市场主体。”
“作为前期服务机构的身份，在项目实施过程中并不占主导权，对项目提前终止无法担负最终责任，建议项目未完成的实际投入也应计算一定合理利润。”
“建议明确由哪个部门进行牵头、退还周期等，避免造成前期服务机构垫付大额费用而迟迟无法退还，给企业造成严重的经济损失。”
7、老旧小区业主求旧改
37个小区业主求旧改
在这1263条意见反馈里，我们看到有至少37个小区的业主提出所在小区急需拆除重建。
从区域来看，多数位于南山、福田、罗湖和宝安，小区楼龄在20年以上，甚至有接近40年的。
业主的理由普遍为：海砂房、小区已成危房、存在严重安全隐患。
事实上，深圳求旧改的小区不止这37个。
打开人民网领导留言板，可以看到多条关于老旧小区改造需求的留言。
而根据官方的回复，已进行棚改前期摸底但未经住建局备案的老旧小区，棚改已暂停。
小区如有改造需求可按程序申报老旧小区改造或者城市更新。拆除重建类城市更新需进行更新意愿征集，超过95%业主及建筑面积同意后，以业委会或者业主代表的名义向街道办事处提出书面申请。
不过，有操盘过旧改项目的业内人士说，旧住宅区改造，要看业主意愿，也要看房企能不能算得过账来。
“一般来说，容积率超过2的老小区，这个账比较难算。”
最后聊一聊， 《关于加强 旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见》正式出台后，你认为会 加快深圳旧住宅区改造的速度吗？
欢迎评论区留言。
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