万达等待“一视同仁”

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10月的最后两天，中央金融工作会议按期举行。

针对房地产，最受关注的一句是：一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

这句话，一年前央行和银保监会提出“金融16条”的时候，也出现过。当时的表述是：对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

但提出一年，落地数额甚少。有统计，“第二支箭”政策自去年扩容以来，已支持13家民营房企发行318.18亿元债务融资工具。

平均每家不到24.5亿元。

病结在于，金融机构不敢冒险，而监管机构也不能强制。

这次中央金融工作会议后，央行在11月2日，开会学习大会精神，在传出的通稿里，这句话被做了点小改动，变成了“有效满足房地产企业合理融资需求”。

“一视同仁”四个字，被删掉了。

这“真实性”吓坏了一众业内人，毕竟这四个字，涵义极大。不少媒体发文呼吁：这句话很重要，不能遗漏！

今天上午，事情出现了反转——在2023金融街论坛年会上，央行行长潘功胜在发言中，又把“一视同仁”拾回来了。

同时，昨天晚间，有消息称，近期“第二支箭”将支持新城控股、美的置业、卓越商管等民营房地产企业发行债券融资，其中部分项目募集资金将用于保交楼、偿还境外债务、推进城中村改造和城市更新项目。

此外，还有龙湖、金辉、华宇、新希望地产等多家民营房企债券发行项目正在稳步推进中。

虽然目前，几家都还没有具体的融资金额披露。但惊险反转，外加时隔一年又发“第二支箭”，就是希望。

尤其是一些已经排队等待许久的企业。

10月31日，大会刚结束后的珍贵窗口期，万达商管一笔35.01亿元ABS项目状态更新至“已反馈”。

这是万达年内申请的三笔ABS项目里，唯一仍存活的。

对眼下兑付压力与对赌到期压力双重buff叠加的万达来说，能不能通过，背后的导向意义很重要。

年内多笔融资受阻 债务已高于现金

今年以来，大连万达商管的融资之路走得一直不顺利。

2月申请的一笔规模为60亿元的小公募债券，6月底被证监会通知为中止状态。

另外，年内申请的三笔规模总计达73.97亿元的ABS项目，已有2笔处于终止状态。只剩一笔一周前刚显示“已反馈”。

根据万达商管半年财报，截至6月底，万达商管一年内需要偿还的有息负债（短期借款+一年内到期的长期借款+应付债券）已经达到约287亿元。而万达商管当时对应在手的货币资金，仅约160.15亿元。已经是无法覆盖状态。

为了筹措资金偿债，众多万达广场、金融牌照、盈方体育、万达电影股权等，已经都被摆上了货架，但还是不够填补缺口。

据说，王健林最近在各种奔走，为10月、11月到期的美元贷款的摊销款，争取展期支付。

其中有一笔初始规模5亿美元、2024年11月到期的有抵押贷款，万达正与债权人协商，希望在11月8日面临1.5亿美元摊销款到期时，仅支付其中10%，剩余90%将在贷款最终到期时支付。

11月12日，大连万达商管还有一笔余额3000万元的境内中期票据到期；2024年1月29日到期的一笔美元债代偿金额为6亿美元。

如果无法被“一视同仁”，那将是又一次至暗时刻。

已是第三次对赌 期限仅剩53天

最大的压力，还来自于上市对赌已经要到deadline了。

国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏在年中，万达与万科因长春合作项目发生纷争时，曾公开表示：

“珠海万达商管在两年多以前，以每股25元的Pre-IPO价格筹集了380亿元，战投中仅新加坡PAG一家就180亿，如果到今年12月份珠海万达商管上不了市，按照对赌协议，万达不但要赎回380亿，还要支付12%的利息。”

超400亿的股权回购款，对已经现金流窘迫的万达来说，基本就是压垮性的致命伤害。

所以，王健林也急着在为完不成的对赌协议谋划后路——商讨向投资者提供补偿以避免触发回购。

回溯看来，这已经是老王的第三次对赌。

一开始，是赌“回A”——万达商业私有化的价格，以比最后交易日收盘价溢价约44.5%。“壕气”的背后，其实是借助了中国平安、杉杉控股等外部投资人。

于是，当时万达和外部投资人签订了一份对赌协议，约定万达商业要在2018年8月底前，登陆A股市场。若未实现，万达将要支付400亿港币进行股权回购，还要向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

后来，2018年，万达又引入腾讯、苏宁、京东、融创作为战略投资者，四大投资方以340亿元人民币收购了珠海万达商管约14%的私有化股份，覆盖了上述回A的对赌协议。新签订协议约定：万达商业需要在2023年10月31日前上市。

2021年3月，眼看回A无望，万达商业撤回了已经启动6年的A股上市申请，转战港股。

当年夏天，万达向碧桂园物业、中信资本、蚂蚁、腾讯等机构投资人转让股份，同时，又有了新的业绩和IPO对赌协议——若投资者持有的股份未能在2023年12月底前转换为上市股份，投资者可要求回购。

同年10月，“珠海万达商管”向港交所提交上市申请。

而后，万达就开启了“递交招股书-失效-重新递交招股书-失效”的循环。从2021年10月21日首度递交，到2023年6月28日第四次递交，都还未打破这个循环。

这莫比乌斯环背后原因，除了监管从严，还有大环境降温，导致市场估值不达预期，企业上市意愿下降。

据悉，9月初，万达在香港进行了一次询价路演，路演获多家投资机构参与，其中有两间外资机构表明，若价格合适，可作基石投资。

猜测最终的结果，是价格并未达到万达的心理预期，所以才考虑延缓上市，明年再进行IPO。

当然，这最后的53天里，万达若能获得监管部门的批准，且在市场条件转好有利的情况下，仍有可能今年年底前上市。

但这概率，且行且看吧。