万科线上交流会实录：深圳国资委+深圳地铁强悍力撑

整个房地产行业最关注的大事情，万科到底站不站得稳，来了回应！

面对近期万科债券的波动，11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会。

万科管理层于会上分享了公司三季度最新经营情况，在房地产行业艰难形势下，万科依然保持了稳健的财务状况。

现金流层面，截至三季度末，万科持有货币资金1037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。公司对于境内外债务一定会保障如期兑付，市场完全不需要为此担心。融资层面，万科与主要金融机构保持了长期战略伙伴关系，融资渠道仍然畅通。今年1-10月，万科新增融资金额超过850亿，其中境内新增融资平均利率仅3.64%。

公司管理层强调，万科一直保持常态化的日周月季滚动现金流管理和压力测试，对资金情况实时可知可视可控，通过前置预案，确保公司安全。更重要的是，万科追求的“安全”，不仅是流动性的底线安全，而是兼顾发展的安全。过去14年，万科经营性现金流始终保持为正，今年在一、二线城市新补充39个优质项目的情况下，万科依然实现了正向经营性现金流。

深圳市国资委主任王勇健，党委委员、二级巡视员叶新明，深圳地铁董事长辛杰等共同出席了此次会议。

会上，深圳市国资委表示充分认可和信任万科团队的专业性，万科长期坚持稳健的经营策略和财务政策，具备足够的安全性，并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

深圳市国资委不但表态支持，还提出了具体支持措施： 在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险，包括但不限于通过受让、合作开发等方式加快推进万科大型城市更新项目开发建设； 通过协同、合作等方式，提高万科持有的各类投资性房地产的流动性； 配合万科优化长期股权投资结构； 积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作； 积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度。 深圳地铁也表示，将坚定与万科站在一起，已准备好丰富“工具箱”给予支持。 深圳市国资委强调，国资国企有实力、也有能力支持万科防范和应对各类风险。

万科是深圳国资体系的重要成员，深圳国资将万科纳入统计报表范围，万科总资产、营业收入、利润总额在深圳国资中占比均超三成以上，万科的经营发展对深圳国资具有重大影响。

作为国资大股东的代表，深圳地铁董事长辛杰也在会上延续了对万科一如既往的全力支持。

辛杰表示，深铁对万科的“实质性支持”过去从未间断，未来更加强化。针对近期资本市场的异常波动，他认为，当下信心与团结尤为重要，30多年来，万科历经多次大风大浪，仍一直走在行业前列，用时间证明了自己。此次万科管理团队也一定会不负众望，以实际行动，消除市场恐慌。与此同时，他表示深铁已经准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法制化方式，承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元；同时积极准备，择机购买万科在公开市场发行的债券，提振市场信心。

最后，辛杰再次坚定地表态，万科背后是深圳地铁，深圳地铁背后是深圳国资，其本次出任万科集团董事会副主席也充分地体现了深圳国资对万科的信任与支持，深铁自始至终都将与万科坚定地站在一起。此外，辛杰强调深铁长期持有万科股票的初心不变，所谓“大股东将减持万科”，是别有用心的谣言。

郁亮在会上表示，感谢深圳市国资委和深铁集团在关键时刻对万科强大、有力、源源不断的支持，对管理团队的长期信任，相信大家携手一道，一定能迈过行业这个关口。

郁亮坦言黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心。他表示，万科对市场一直有信心，但冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一招解决所有问题。市场的恢复需要三组力量的合力：能买、想买、需要买。“需要买”方面，住房需求依然庞大，当前市场建设水平显然超跌了，正在蓄积自发修复的势能。“能买”方面，8月以来各地出台了许多支持合理住房需求的政策，给需求释放创造了条件。目前还存在的难点是“想买”的问题，就是恢复消费者的信心。要做到这一点，首先需要行业保持稳定。一个总是出问题的行业，消费者信心很难巩固，保持行业稳定需要市场各方共同努力。恢复信心其次是需要时间，每一轮房地产周期调整，从政策底到市场底，再逐步修复到合理水平，都需要时间。近两年压力大的原因，在于商品住宅建设交付洪峰与销售连续下滑叠加在了一起，但从行业施工情况看，到明年下半年这一叠加过程就能基本结束。

我的简单点评：

1）大股东深圳地铁的支持是实质性的，不但释放出超百亿的流动性支持，而且会择机购买债券，以稳定市场信心。这不是喊口号，而是有行动承诺，超百亿规模，对于现在每一家房企都是很大规模并且很珍贵的资金。市场可以期待，万科与深圳地铁在深圳的城市更新、TOD领域的合作有更多的信息释放。

2）深圳国资委为万科提供背书。重点谈到两点，一是万科具备足够的安全性，没有财务风险、没有管理风险。二是，如有万科需要或遭遇极端情况，深圳将有足够的资金资源和工具帮助万科应对。这样的背书在这一轮房企暴雷潮中，是非常罕见的。我认为从一个侧面看，也显示出万科值得被撑台。

3）管理层承诺会如期兑付债券。会上透露，万科明年104亿（人民币）美元债，目前万科已经准备：境外自有资金约10亿美元；境外平台大量的境内外项目、分红、股权退出来获得资金；银行端市场再融资，公司中长期贷款额度已经获取（其实这些信息在先前的投资者沟通里都已释放，所有信息都显示万科债务违约概率极低，不需要大股东都没问题）。“公司会如期兑付债券，大家不需要为此担心公司会如期兑付债券，大家不需要为此担心！”这是最重要的一句话，资本市场最担忧的事情，基于这样的场合及万科过往的信披可信度，我认为短期债务担忧问题可信已解。

4）为什么不回购？这是市场质问最多的问题，既然管理层说偿债没问题，那为什么自己不回购？没准儿还能爆赚一笔！这个我和几位懂行的聊了一下，人家觉得是回购属于无可无不可。看这次会议交流，大股东、管理层都释放了要回购的信号，似乎印证了“回购的正确性”。但参考过往一些巨头房企的做法，我觉得，回购就是一个“技巧”。 简单说：如果公司基本面存有重大瑕疵，回购也没什么意义；而如果公司基本没有重大瑕疵，不回购也不影响根本（到期能还就OK） 。对于房企而言，当下最宝贵的是现金流，核心任务应该用于确保公司经营安全。如果 债务能偿还、还没到期、看到有情绪波动你提前还了，是能够让市场“爽一把”，但是把现金耗掉 了 ，会降低经营安全度，如果酿成更大的恐慌会得不偿失。所以，回不回购，我认为是一个在经营、财务安全前提下有关资金如何使用更有价值的判断。

5）最后一点，国资委为万科站台，固然有万科的“身份”因素，但是其间我认为还有另外一层考量：基于整个行业与市场的信心稳定。此时此刻，万科是万科，万科又不仅仅是万科。我觉得（哪怕是基于先前恒大、碧桂园的影响）全行业都要坦承一点，作为中国房地产行业最悠久的“金字招牌”，面对中国房地产行业当下极其严峻的状态，发生在万科身上的故事，无疑对全行业有着更为重大、强烈的影响。深圳国资委坚定为万科背书，并且罕见的给出具体举措，不仅意在稳定投资者基于万科的信心，也是在稳定民众基于整个房地产市场的信心。这绝不是危言。

综合来看这次沟通会，我认为，国资委+深铁为万科的这次背书是很强悍的，如果投资者基于万科债券的下跌因此而担忧万科这一波也会“暴雷”，那么，现在可以明确：不会出现。关于这一点，万科管理层先前释放过同样信息，如今再加上深圳国资委、深圳地铁的双相加持，我认为三者的力量是足够的。这是我们这次得到的最重要的信息。

至于未来的经营增长、业绩复苏，那不是单单一家房企能够走出独立行情的，哪怕是万科也不行。必须要依赖多方的合力，以及市场自身的调整到位。这个过程，就看谁的红旗能扛得久，剩者为王。

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