陕西
第一部分
国内楼市比国外楼市稳，有一个很重要的因素。
就是国内的房贷体系，搞的比较厉害。
就比如说是这个限贷。
现在我们看着，是认房不认贷开了。
全国各地的房子，你都是可以按照首套房来算，首付是两成。
但是你仔细再想想，除非是那些职业炒房客，这个对于普通的购房者来说，投资方面没有什么太大帮助。
现在是一个城市里面，首套房可以贷款2成，第二套房是3成，第三套房是不能贷款了。
那这就意味着，尽管说是放开了限购，但是呢，其实每个人同时，只有2个贷款的机会。
你限购放开，你有钱是可以随便买，但问题是，现在这年头，哪有那么多人，会用全款买那么多套房子。
大部分还是要靠普通人。
普通人贷款的名额，在一个城市里面，就只有2个。
第三套就不能贷了。
这么一来，银行的那边的风险，就会比较低了。
至于说，可以走那种违规贷款，这样就可以全款买N套房子了。
但是这个方式，对于普通人来说，风险挺大的。
因为，做抵押贷，是可以把房子的钱套出来。但是抵押贷一般是3年一重估，也就是理论上来说，抵押贷是可以用10年，但实际上，银行是3年就可以重调一次的。
如果说你这3年内，你经济出现了问题，或者紧张了，3年后，银行不给你批那么多了，要求你把贷款结清，要是3年房价还没涨，那就完蛋了。去哪凑那么多钱还给银行。
而且就算是，你能真的搞到5年，甚至8年的抵押贷，那么这5年，到8年里面，你都要特别的，在意自己的征信，自己的征信，只要有一点不好，银行那边，就可以给你涨利率或者要求提前还等等的。
这种抵押贷的方式，还是不如房贷稳妥的。
所以敢用大量抵押贷去买房的，除了炒房客，普通人是不太敢的，就算有路子，这里面的风险也太大了。
现在那些城市里面的小面积房子涨不起来，预期那么低，也有这方面的原因。
因为每个人，在一个城市里面，只有2次贷款的机会，如果说，2套房，都是买了小房子，那么他第三套房，就只能全款了，那压力就很大了，所以在这种情况下，大家买房的时候，那种面积小的，尽管价格方面还行，但也会被排到后面去。
至于说跨城买房投资2成首付，那就得是金额足够高，不然的话，你跨城一趟，就买了个总价100万的房子，彭叔就算是年房租4万一年，回报率4个点，够可以了，但是你这个房子租出去的时候，你里面要是有点啥事，你往返一趟的来回路费，时间成本呢，等等的。
所以那些跨城投资的人，也不会考虑老破小，或者不太好的房子。
