2024年4月日本实施住宅业新制度，对房产租赁市场有何影响？

从2024年4月开始，日本将正式实施“建筑物销售和租赁节能性能标识制度”，其目的是通过提高房屋买卖双方对节能性能的关注，创建一个促进高节能性能住宅和建筑供应的市场。

“建筑销售和租赁节能性能标识制度”是怎样的一种制度，对于购房者、租房者和投资者有什么影响呢？

什么是“建筑物销售和租赁节能性能表示制度”

根据“建筑物出售和出租节能性能标识制度"，出售者和出租者（包括转租公司），有义务对建筑物的节能性能进行标识。作为房地产广告发布者的经纪人，以及受业主委托为租户做广告的租赁管理公司，则不在此义务之列。

实施对象建筑是在2024年4月1日之后提交建筑许可申请的新建建筑，包括待售独立式住宅、待售公寓、租赁住房、购买和转售住房、租赁办公楼和租赁租户楼。

对于在2024年3月之前提交建筑申请的房产，在2024年4 月之后仍可自住选择是否贴标识。非出售或租赁建筑，如定制房屋和公司自有建筑，不在此范围内。

“节能性能标签”&“能源消费性能评价书”

在建筑物销售和租赁时的节能性能标识制度中，包括“节能性能标识”和“能源消费性能评价书”两种，我们分别来看一下具体内容。

01

节能性能标签

“节能性能标签”是指在门户网站或传单等广告中使用的标签图像，记载的内容包括以下这些项目：

能源消费性能(以下均为住宅)

在国家规定的节能标准的基础上，用星星的数量表示能减少多少能源消耗。

隔热性能

从“热量不易从建筑物逃逸”和“太阳辐射热容易进入建筑物”这两点来表示隔热性能。

参考水电费

根据住宅的节能性能算出的电等的年消费量，再乘以全国统一的单价算出一年的水电费金额。

自我评价/第三方评价

表示节能性能的评价是由卖方/出租方进行的自我评价还是由评价机构进行的(关于评价机构后述)。

建筑物名称

设定物件名称，以便识别评估主体。必要时还将公布房间号等。

有无再生能源设备

表示有无太阳能发电系统等再生能源设备。

ZEH等级

如果达到了ZEH级别，就会被标记。

净零能耗(ZEH)

除了达到ZEH水平之外，如果年度能源平衡（包括太阳能发电的售电量）为零或者更低，也会被标记。

评价日

表示被评价的日期。

02

“能源消费性能评价书”

“能源消费性能评价书”是指记录建筑物概要和节能性能评价的保管用证明书。记载的内容包括以下这些项目：

建筑物的种类

表示住宅(住宅栋)、住宅(住户)、非住宅建筑物、复合建筑物中的一种。

自我评价/第三方评价

节能性能的评价是由销售、租赁事业者自己评价还是由评价机构评价。

物件概要

表示建筑物名称、所在地、地域划分、结构、层数、总面积、再生能源设备及其容量。

评价概要

表示评价日、评价对象、评价方法、评价者。

能源消耗性能

表示在国家规定的节能标准的基础上，能减少多少能源消耗。

隔热性能

从“热量不易从建筑物逃逸”和“太阳辐射热容易进入建筑物”这两点来表示隔热性能。

参考水电费

根据住宅的节能性能算出的电等的年消费量，再乘以全国统一的单价算出一年的水电费金额。

综合判定

表示是否达到了节能标准和引导标准(ZEH水平)。

新制度对日本住宅市场有哪些影响？

“建筑物销售和租赁节能性能表示制度”的实施，在让购房者和租房者可以更快地了解建筑物的节能性能的同时，有可能会对今后的房产价值产生影响。

在这个制度中，关于租赁住宅，不仅要在新建的时候开始显示，将来再租赁的时候也必须持续标示。考虑到这一点，进行日本房产投资时，为了将来也能继续聚集人气、便于招租，最少也要确保隔热等级达到5级。

那么，这一制度将会如何影响到房产租赁市场？

一是租赁住宅居住群体的知识和意识发生变化；二是对房屋性能的需求者与供应者更容易得到匹配。

很多对住宅表示不满的理由都是“容易结露”，而隔热、气密性高自然可以一定程度上避免出现这种情况。提高住宅性能，对居住者来说也有健康、舒适、经济等方面的好处。

另外，该制度的实施，今后将对日本租赁的选择标准产生巨大影响，是否拥有节能性或许会成为租房者寻找租赁住宅的一个重要因素。

所以，要想更好地投资日本房产，投资者未来应该重点关注房子本身的隔热性能和节能性能，改造和提高现有住宅的节能性能，以避免因节能性能较差，使得租赁住宅的空置风险上升。

对日本房产投资感兴趣的朋友们，欢迎联系旭不动产（微信号：asahi-2013）。

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