新房改内容流出，和我们想的不太一样

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自从14号文被下发给各个城市的各机构之后，各种关于新房改的观点一抓一箩筐。这么多观点里，却没有一个人站出来说，新房改的具体内容是什么。

是的，大家说了半天，没人看过新房改的内容。

我也很好奇新房改的原文，于是私下里找了找，花费了一些功夫，算是知道了一些。里面的有些内容其实和我们想的不太一样，我把新房改的重点列出来，大家可以看看。

重点1：由各个城市人民ZF按照划拨方式供地和负责建设配套设施，按照市场化运作按保本微利原则配售，凡是因之新增债务，一律不得实施。

重点2：常住人口300万以上大城市先探案实践。

重点3：适当改建或收购存量商品住房作保障房，盘活利用闲置土地和房屋，尽力而为，量力而行，300万以上大城市试点使用住房公积金发放保障性住房开发贷款。

重点4：鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则，提供保障房住房开发贷款和个人住房贷款专款专用，封闭管理符合条件的保障性住房项目经济适用房项目有关税费支持政策。

重点5：明确对象和标准，重点针对住房困难、收入不高的工薪阶层，城市重点引进人才，机关事业单位企业引进人才。

重点6：鼓励满足安全要求前提下，依法依规将空置的商业办公楼改建为宿舍类租赁住房。

重点7：严格封闭管理，禁止将保障房非法变更为商品住房，避免长期闲置。

和我们普通人相关的主要就是上面这7条。

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这7条里面，透漏出来一些还需进一步验证，或者待解决的问题。

第一个，是保障房种类造成的分配差异问题。

保障房分成了两种，一种是划拨方式供地盖的保障房。

这种房子因为没有土地成本，房价肯定便宜。但这种房子位置不会太好。因为房地产蓬勃发展30年，各个城市城区内部划拨用地已经用的七七八八。

要新增划拨用地，只能看向外围区域。

比如广州的增城、花都、从化、南沙等等。

这种保障房因为是完全新建造的，户型面积是完全按照保障房的面积建造，80㎡以下的居多。

一句话概括划拨方式供地盖的保障房，是外围区域价格便宜的80㎡以下质量一般的小户型。

另一种是收购存量商品住房盖的保障房，这些因为是之前的商品房，它的位置、面积基本都已确定。

这里面会有一些好位置大面积的房源。

因为是收购的存量未售的商品房，地价是要包含在保障房里的，房价会贵一些。

一句话总结存量商品住房的保障房，是位置不错价格偏贵可能存在大面积的房产。

好，问题来了。

这两类房产的价差该是多少？

这两类房产分配给谁？

城市低收入人群，城市引进人才，机关事业单位的人才等，不同类型保障人群的房产是区别分配，还是放在一起打乱分配？

第二个问题，各个城市保障类住房的规模如何确定。

保障类住房实施的区域主要在常住人口300万以上的城市，但是在具体实施中有一条标准，凡是因为规划建设保障房而新增城市债务的，一律不得实施。

保障房建设的规模和各个城市的财力绑定在了一起。

如果城市的财力不错，比如深圳、上海这样的城市，那就有能力来大规模建设保障房。如果城市财力不行，那就没有大规模建设保障房的能力。

所以各个城市建设保障房的规模究竟会有多大，还需看各个城市的能力大小。

第三个问题，是保障房的房贷利率和商品房房贷利率的利差有多大。

购买保障房是可以贷款的，是有它的房贷利率的，那么它的房贷利率和商品房贷利率的利差该差多少，这是个问题。

差的少了，拉不开和商品房房贷利率的差距，那购买保障房的人可能不愿意。

差的多了，银行的保障房房贷业务可能真的是在做慈善了，让商业银行不赚钱也不现实。

所以，这个问题就待进一步的确定。

除了以上三个问题，还有——

划拨方式保障房如果位置不好，低收入群体不接受怎么办？

后期保障二手房的买卖怎么办？

保障房房产的品质标准应该怎么确定？

等等问题。

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14号文其实仅仅是个开始，自它之后，轰轰烈烈的新一轮房改是真的拉开了帷幕。

它是对房地产原有框架的打碎和重塑。

等于打破了一个旧系统，要重新搭建一个新系统，这个难度可想而知。

它的落地实施肯定会对城市的商品住房体系造成冲击。

当然，因为不同城市的保障房规模不同，不同城市受到的冲击大小是不一样的。

比如深圳，作为保障房体系搭建的试点，它受到的冲击就会比较大一些。

它对商品房体系里的刚需小户型房产冲击比较大，对于某些城市的远郊、近郊刚需小户型是灭顶的冲击。

举个例子，如果增城出现了大量划拨供地的保障房，它没有地价，房价直接砍半，它的贷款利率还很低，增城的刚需小户型怎么活？怎么竞争？

它对老城的老破小也会是巨大的冲击，老破小年代久远，80年代，90年代的房子都贷不了款，人家保障房不仅可以贷款，房贷利率还低。

所以，如果你在深圳，在广州，在上海，在北京，在杭州，这样的城市，手里持有老破小或者远郊，近郊的刚需房，就别等市场回暖了，能卖赶紧卖。