北京
近期，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）（以下简称“14号文”）已传达到各城市人民政府、各部委直属机构，进入执行落地期。
这究竟是不是新一轮“房改”？
暂且不论，“14号文”提出的两个任务：“加大保障性住房建设和供给，推动建立房地产业转型发展新模式”。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为这是针对当前楼市突出问题而提出。目前，楼市一边是房子卖不掉，一边是需求嗷嗷待哺。
楼市持续下坠，亟待新模式。
因此，沿用传统的管理模式，即需求端各种激励措施，比如给资格、加杠杆、降门槛等，甚至给大家摇旗呐喊、加油助威，“看好你、一定行”，让市场提振信心、扭转预期等，作用空间很小了。
问题的症结，就在于供需错配。
从人群来看，根据14号文的规定，主要有三类“住房困难”人群：
一是是重点针对住房有困难且收入不高的工薪收体，以及城市需要的引进人才等群体。
二是须按照 " 保基本 " 原则，合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。
三是以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障房。如果是已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障房，需按规定腾退原政策性住房。
从上面几条可以看到，保障性住房的保障范围主要还是以收入作为标准，同时对于住房面积和套数都有限制。
因此，未来的住房保障，分为两大块：一是配租型的，包括针对城市低保低收体供给兜底式保障，即公租房；也包含保租房，针对收入不太低，不符合公租房条件，但也买不起房的群体；二是配售型的，即针对有一定收入积累，想获得产权住房，但支付能力弱的购房困难群体。
据“城市财经”，新一轮房改早在2018年就由深圳率先拉开。当年深圳提出，将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四类，商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房，未来的占比分别是40%、20%、20%、20%。
按照这个规划，未来深圳供应的所有住房结构中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房）占比60%。
很容易理解，就是保障房是用来住的，不能上市流通，你买了以后也不能长期不住，如果想卖也只能由政府回购，而这个回购价格虽然没有明确，但估计并没有获利空间。
"14 号文 " 强调稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行。" 支持城区常住人口 300 万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。
国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020 中国人口普查分县资料》，城区人口超过 300 万的城市共 35 个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、西安、杭州、佛山、南京、东莞、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、宁波、无锡、福州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、长春、南昌、常州。
随着指导意见落实进入实操层面，之前保障性住房建设和供给方面的问题也将会被不断健全的制度解决，实现房地产行业平稳过渡到高质量发展阶段，行业将进入“低端有保障、高端有市场”的新格局。
文章来源:乐居买房
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