永远别低估煤老板对房地产的热情

京沪两地的大宗商业资产交易，飘来了一股土豪的味道。

有业内人士向地产壹线透露央企酒店资产出售的最新情况——北京金茂威斯汀大饭店的接盘方，有【煤老板】身影出现。

而大悦城上海中粮海景壹号酒店公寓收购案背后，也有鄂尔多斯能源企业现身。

煤老板们并非近段时间才开始站在聚光灯下。

这两年，由于能源行情不错，老板们现金流充裕，加上大宗资产市场竞争变小、价格合理，一批老板开始将银子泼向写字楼、综合体。

逐渐释放的楼市土地利好，也让煤老板心动。近段时间，北京、深圳、天津的土拍市场上，也有煤炭企业现身举牌竞拍。

无论是商业地产还是住宅，老板们的买入逻辑都很一致——锁定高能级城市的核心资产。

写字楼商铺买到天涯海角

商办挑壕的买，是煤老板在房地产的花钱逻辑之一。论排面，最壕不过上海外滩。

去年5月，【内蒙古鄂尔多斯资源股份有限公司】以及其旗下控股子公司电力冶金集团，26.7亿元买下了上海苏河湾的两栋写字楼及210个车位。

该标的是上海内环少有的城市综合体项目，办公、商业、城市绿地、历史古建一应俱全，先前的持有者为赌王女儿何超琼的公司以及华润置地。

鄂尔多斯集团于2001年上市，公司涉及服装、多晶硅、煤炭、PVC树脂在内的多项业务。

而大家最熟悉的，便是它家卖的羊绒衫，早年因为“爸妈风”被大家瞧不起。

但煤老板这几年在很努力烧钱改变形象——请香奈儿、LV的大牌总监做设计，又找刘雯等超模大咖代言，在开门店也要与众贵奢并排站。

鄂尔多斯买下苏河湾的综合体，部分也是要用于羊毛衫品牌形象展示及销售、纺织工程技术中心、国际业务拓展等。

另一边陆家嘴核心区，大悦城出售中粮海景壹号公寓，毗邻汤臣一品，被称为“沪上第一豪宅”。

接盘方【邕鹏实业公司】，背后的二股东刘彦操，在内蒙古鄂尔多斯多家公司担任法人。

其中，规模最大的一家公司为【鄂尔多斯市庆源金融资产管理有限公司】，穿透这家AMC机构股权可见，背后是内蒙当地多家能源、生态环境公司。

外滩之外，海南岛也是老板们砸钱购买大宗资产的阵地。

曾经，受够了煤矿区天空的煤老板，最喜欢南下感受海南的新鲜空气，顺带批量买堆住宅。

如今海南住宅限购严格，老板们就开始购置写字楼和商铺。

海南本地有自媒体透露，煤老板们现在看好了【南海开矿】的机遇，开始在海南设立办事处，在这里宴请宾客，商谈合作。

以前流行驻京办，现在流行驻“海”办，老板们对门面排场要求严格，或许只有写字楼和商铺才能满足需求。

上一线城市抢地，还接下烂尾楼

上面提到的煤矿大市鄂尔多斯，十分重视教育，曾因“年薪60万、安家费最高100万招聘教师”喜提热搜。

这几年来，鄂尔多斯的年度教育经费总投入均在百亿以上，这在三四线城市中也属罕见。

地区如此，个人亦如此。没有受过高等教育的煤老板，愿意对文化教育一掷千金：曾经投资影视圈、疯狂建学校的举动便是最真实的写照。

房地产亦能感受到煤老板们对教育的执念。

早些年的北京，有一个夸张的说法：煤老板拎着装满钱的麻袋来到海淀区，像买白菜一样，为子女拿下一栋栋学区房。

现在，他们直接下场拿土地开发。

去年，山西煤炭民企【鹏飞集团】豪掷23.8亿元在天津南开拿下两宗地，并配套了中营小学、南开中学两所百年名校，老板郑鹏还亲自去南开中学考察了一番。

鹏飞集团在官方公号里诚实告知买地的原因：是为了让鹏飞子女读上一流学校。

隔壁书香味更浓的北京，老板们自然也不会错过。

今年6月，一个生面孔【太原萃丰置业有限公司】在北京报名了海淀双新村的两宗地。

穿透股权可知，该公司背后是山西东辉能源集团，老板张亚平被称为“山西隐形富豪”。

到了8月2日，深圳宝安一幅宅地出让时，“萃丰”又再次现身了。可惜京、深这几场拍地，张亚平都未能成为幸运儿。

另一家山西煤炭家族企业——【山西金泉能源集团】则如愿获得了北京房山一宗地。

10月10日，金泉名下的金汇海出手，以10%溢价率、15.1亿元的总价将拱辰街道地块收入囊中，该地块位于长阳板块与大学城板块之间。

这打破了房山近两年“底价卖地”的局面，可论在北京的开发经验，煤老板可能稍微缺点火候，有小道消息传出，这块地后面可能会引入龙湖合作。

还有一些煤老板，早年盘踞在自家省份做开发，积攒了一定的市场经验，现在开始接过当地烂尾楼。

在西安，【辰宫地产】接手了西安10年的著名烂尾楼“西江月”、【泰发祥】通过股权收购，将阳光城在曲江大唐不夜城核心地块的顶级豪宅项目收入囊中。

这两家开发商背后，都有本省榆林、神木的能源集团作后盾。

反向冲入地产的底气何在？

这轮投资房地产的底气，源自煤老板早年积攒的丰厚家底，还有手持产业的良好发展前景。

2008年以后，国家开始对煤炭行业进行兼并重组，一些规模较小的煤老板和企业逐渐被淘汰。

能够在时代洪流里留下来的煤老板，不仅利用煤炭完成了早期财富积累，还将事业越做越大，延伸至化工、热电、地产、银行等，搭建起了一条产业链。

像闯入北京土拍的东辉和金泉，皆有投资山西当地银行；有的还投资起新兴行业：2022年生鲜电商平台【每日优鲜】陷入危机时，东辉集团宣布对其进行2亿元股权融资。

卖羊绒衫的鄂尔多斯集团，公司的业务构成中，硅铁产业其实是重要盈利来源之一。这两年硅铁供需缺口进一步扩大，价格走强，一定程度上为公司后续营收提供了助力。

有钱的煤老板，这番主攻一二线高能级城市的核心资产。

以大宗商业资产为例，当前地产同行们转向缩表出清，大宗资产市场竞争不大，价格趋向合理，正好是入手的好时候。

鄂尔多斯集团所购写字楼物业均价5.8万元/平方，与此前该项目成交的接近7万元/平方的均价相比，算得上是“抄底”。

再看高级酒店，王健林曾在万达年会上表示，这些酒店整体年均回报率都低于4%。

且回本周期长。乐观情况下，五星级酒店的平均投资回报周期是25年，疫情更是拉长了这一周期，这一过程中持有方需要沉淀大量资金，还可能承受亏损。

但煤老板自有资金充沛，不在乎等待，也不在乎吃点亏。他们看重的，是这些高级城市的自持物业资产，能实现保值增值，并且能代际传承。

曾经，房地产大亨们和煤老板一样挥金如土，从路虎悍马买到私人飞机，从打造歌舞团到投资电影，充满了香烟奢侈的土豪故事。

现在，煤老板还是那个煤老板，但地产已经不是当年的地产了。