最高法院:为民间借贷提供担保的房屋买卖合同效力如何?|法客帝国

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最高人民法院

为民间借贷提供担保的房屋买卖合同构成通谋虚伪表示，应认定无效

阅读提示

以房屋买卖合同作为民间借贷的担保措施在实践中并不鲜见，其表现形式也多种多样。其中一部分约定在债务人不按期还款时，债权人可要求债务人履行房屋买卖合同；另一部分则直接将房屋所有权转移给债权人以作为担保。后一种担保为典型的让与担保，而对于前一种情形，虽然能够取得一定的担保效果，但在法律上对其定性却存在不小的争议。过往的司法实践中对于第一种情形下房屋买卖合同的效力问题也存在不同的做法，甚至持回避的态度。

最高法院于2015年制定的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条对这一实践中饱受争议的问题作出了规定，但仅规定对于债权人要求履行买卖合同的诉讼请求不予支持，而对于买卖合同的效力究竟为何，却采取了回避的态度，实践上也存在不同的做法。今天分享的最高法院案例认为，此种情形下房屋买卖合同构成同谋虚伪表示，应认定为无效，但仍肯定其作为非典型担保的效力。这一观点为实践中解决类似问题提供了一个新的思路，让这一久悬未决的问题终于有了答案。

裁判要旨

当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保的，构成通谋虚伪表示，房屋买卖合同本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。

案情简介

一、2010年11月8日，华辰公司与刘宣求通过以物抵债的方式取得华晨公司的六个门面。

二、2012年6月19日林福汉通过银行转账汇款300万元至刘宣求指定银行帐户，次日转账汇款500万元，合计汇款800万元，但注明其所支付的款项为“借款”。

三、2012年6月20日，林福汉与刘宣求签订一份《房屋买卖合同》，购买上述门面，价款800万元整。合同还约定：（1）《房屋买卖合同》签订当日刘宣求即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林福汉；（2）在2012年9月19日前林福汉无权办理过户手续；（3）若刘宣求在2012年9月19日前反悔，应归还乙方全部预付购房定金款，另加日3‰的违约金。

四、福州中院因毛来华与黄裕生、刘宣求等人借款合同纠纷一案中，查封了刘宣求名下的上述店面。林福汉向法院提出异议，福州中院驳回林福汉的异议请求。

五、林福汉向福州中院提起执行异议之诉，请求确认《房屋买卖合同》有效，停止对案涉店面的执行。福州中院一审支持了其诉请。

六、毛来华不服，上诉至福建高院。福建高院二审判决驳回上诉，维持原判。

七、毛来华仍不服，向最高法院申请再审。最高法院确认《房屋买卖合同》无效，改判驳回林福汉全部诉请。

裁判要点

本案中，申请执行人毛来华得以绝地逢生，最终翻盘，其根本原因即在于证明了案涉房屋买卖合同并非林福汉与刘宣求真实的意思表示，而系为林福汉对刘宣求800万元的借款提供担保。最高法院从《房屋买卖合同》约定的内容反常，800万元汇款的附注为借款、交易价格约定反常等几个方面认定《房屋买卖合同》并非林福汉与刘宣求之间真实的意思表示，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。由于双方在《房屋买卖合同》中的意思表示均不真实，故最高法院依据《民法总则》第一百四十六条关于通谋所作的虚假意思表示无效的规定，认定案涉《房屋买卖合同》无效。由于《房屋买卖合同》无效，林福汉即非房屋买受人，其不能依据依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，排除毛来华的强制执行。

实务经验总结

前事不忘，后事之师，为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、为民间借贷提供担保而签订的买卖合同，因双方均无真实买卖的意思，而系一种为债权债务提供担保的措施，故该买卖合同构成通谋虚伪表示。根据《民法总则》第一百四十六条第一款的规定，相关买卖合同应被认定为无效。但同时根据《民法总则》第一百四十六条第二款的规定，即使买卖合同被认定为无效，也不影响双方当事人关于担保的真实意思表示。故以买卖合同为民间借贷提供担保，仍不失为一种非典型的担保措施。

2、以买卖合同为民间借贷提供担保，并不能使债权人获得相应的担保物权，债权人无法就买卖的标的物优先受偿。根据《物权法》第五条规定，物权的种类和内容必须由法律明确规定。《物权法》上规定的具有优先受偿性的担保物权仅为抵押权、质权和留置权，故以买卖合同为民间借贷提供担保并不能设立担保物权，也就无法对买卖标的物行使优先受偿权。所以，债权人应慎重选择通过买卖合同的方式为债权提供担保，防止因对标的物不享有优先受偿权而无法发挥预期担保的法律效果。

3、以买卖合同为民间借贷提供担保，在实现这一非典型担保时，债权人不能要求履行买卖合同，而只能根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款，申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。但就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。即在实现这一非典型担保时，债权人负有强制清算义务，不能直接取得房屋所有权，也不能主张标的物拍卖所得全部归其所有。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《民法典》

第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示 实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照 有关法律规定处理。

第三百八十六条 担保物权人在债务人不履行到期债 务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有 就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。

《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（已）

第二十三条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

（一）案涉《房屋买卖合同》是否有效

根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

林福汉提起本案一审诉讼的诉求之一是确认案涉《房屋买卖合同》有效，而案涉《房屋买卖合同》双方当事人对其间法律关系性质的主张并不一致，且证据均非直接、充分，故判断该合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。本院结合在案证据，探究合同签订当时双方当事人的真实意思，并对案涉主要法律关系的性质及合同效力作出判断。首先，林福汉在签订案涉《房屋买卖合同》之前，即已支付部分款项，在先后分为两笔支付的电子转账凭证上，均注明其所支付的款项为“借款”。虽然林福汉主张“借款”的款项性质为其转账当时随意填写，该款项实为购房款，但对高达800万元的款项性质随意填写，与一个理性自然人的通常做法并不相符。其次，案涉《房屋买卖合同》在约定签订合同当日刘宣求即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林福汉的同时，又约定了刘宣求授权林福汉在2012年9月19日后办理案涉房产过户手续，且明确约定在此之前林福汉无权办理过户手续，而刘宣求则可以在2012年9月19日前“反悔”，如若反悔，应归还林福汉全部“预付购房定金款”、另加“购房定金款”每日3‰的违约金。第三，从案涉店面价格看，案涉《房屋买卖合同》采取“一口价”800万元的方式，不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。同时，根据二审法院查明的事实，刘宣求受让案涉店面时，房屋依据另案调解书作价为13409596元，与案涉《房屋买卖合同》约定的800万元有较大差异。由此可以认定，案涉《房屋买卖合同》买卖店面的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，刘宣求与林福汉签订案涉《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉店面担保刘宣求本金为800万元、借款期限为三个月、利率为日3‰的债务的履行，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。因此，林福汉请求确认其与刘宣求双方于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效，缺乏法律依据，本院予以驳回。对于林福汉关于判令刘宣求协助其办理将位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面及A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面的房屋所有权过户登记至林福汉名下的房屋权属登记手续的诉求，本院不予支持。

（二）林福汉的执行异议是否具备阻却执行的条件

在案涉《房屋买卖合同》只是债权担保的情况下，债权人林福汉实现债权的方式应当是在刘宣求债务履行期限届满后，向其主张债权，在刘宣求拒不还债或者无力还债的情况下，林福汉方可就《房屋买卖合同》项下的房产主张权利，以担保其债权的实现。但由于当事人的这一隐匿意思表示仅在当事人之间产生合同效力，且林福汉、刘宣求并未就以案涉店面为借款设立担保进行登记，故林福汉并未就案涉店面享有所有权或者担保物权，尚不能构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条所规定的“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”，故根据该解释第十九条之规定，林福汉的异议理由不能成立，本院驳回其“停止对案涉店面的执行，解除对案涉店面的查封”的诉求。

一、二审判决认定林福汉的执行异议成立，主要是依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。本院认为，案涉《房屋买卖合同》名为房屋买卖，实为借款非典型担保，不存在适用该条司法解释的前提条件。一、二审法院适用法律错误，本院予以纠正。

案件来源

毛来华、林福汉执行异议之诉再审民事判决书[最高人民法院（2016）最高法民再113号]

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认定为民间借贷提供担保的房屋买卖合同无效的案例

案例一：樊兰英、陈耀海与林笑莲、浙江融华置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书[金华市中级人民法院（2017）浙07民终5653号]该院认为：“2016年11月25日融华置业出具的情况说明明确载明本案房产系融华置业向上诉人借款，以备案抵押的形式登记于上诉人名下，且对比上诉人、林笑莲分别与融华置业签订的《商品房买卖合同》，两者的涉案房产价格差距巨大。上诉人与融华置业之间的商品房买卖价格明显偏低，不符商品房交易习惯，有违常理。综合上述情况看，上诉人与融华置业签订商品房买卖合同的目的是为借款提供担保，双方的意思表示并不真实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于‘行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效’的规定，上诉人与融华置业基于虚假意思表示订立的商品房买卖合同无效。”

案例二：李英伟、白翔与普兰店市安波镇紫柒园家庭养护服务中心、大连帝源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[大连市中级人民法院（2017）辽02民终8792号]该院认为：“关于二上诉人分别与帝源公司签订的68号、70号别墅《商品房买卖合同》的效力问题。本院认为，二上诉人分别与帝源公司签订了68号、70号别墅《商品房买卖合同》，且不论合同约定单价是否明显低于市场价值，仅从合同约定的总价上看，两套别墅的总价款为262.2万元，而二上诉人实际支付款项仅为131.9万元，又二上诉人并没有证据证明其与帝源公司对前期借款进行结算并将利息计入房款，因此，二上诉人真实履行《商品房买卖合同》的证据不足。相反，一审中帝源公司提交的录音证据中李英伟关于‘押了一台车、两个别墅、四套房子，完了不是给你两套吗’的陈述清楚地表明了两套别墅是抵押的一部分，而二上诉人与别墅相关的行为只有与帝源公司签订的68号、70号别墅《商品房买卖合同》，结合录音内容可以看出68号、70号别墅《商品房买卖合同》是名为买卖合同实为借款的担保，因此，该两份《商品房买卖合同》并非双方当事人真实买卖房屋的意思表达。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于‘行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效’的规定，二上诉人分别与帝源公司签订的68号、70号别墅《商品房买卖合同》应为无效。”

案例三：诸葛建中与江桂香房屋买卖合同纠纷二审民事判决书[杭州市中级人民法院（2017）浙01民终5834号]该院认为：“关于合同效力。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。本案双方当事人于2016年2月4日签订《杭州市房屋转让合同》即是双方通谋以虚假房屋买卖的形式隐藏真实的为民间借贷关系提供担保的意思表示，故江桂香、诸葛建中于2016年2月4日签订的《杭州市房屋转让合同》无效。”

*此处北 京 云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。

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