房价大跌百姓最吃亏，一个貌似正确的观点

现实生活中，有些东西，常常因为伪装，会以正面的角色出现在公众的面前，甚至会误导很多人。特别是掌握着话语权的专家、学者，一旦发表某种观点、看法，会引来不少的掌声，也会引来许多的附和。但是，如果仔细分析和思考，这些所谓的观点、看法，实际是漏洞百出、问题很多，甚至是危害极大。

近日，在第五届外滩金融峰会期间，中国社会科学院金融研究所所长、国家金融与发展实验室主任张晓晶在接受财经杂志专访时表示，如果房价大幅下跌，最吃亏的是普通老百姓。

他的理由是，中国房产财富占居民财富的比重，城镇大概是60%-70%。高收入家庭有更多的商业财富和其他财富，包括海外财富。所以房价下跌以后，对高收入家庭几乎没有影响。但对于房产价值占所有财富价值比重达到百分之六、七十的家庭，主要是中低收入家庭，损失就很大。

如果粗略地看一看这个观点，无疑是正确的，甚至是非常正确的。想想也是，家庭财富的6、7成都是房产，如果房价大幅下跌了，这些房产也就会大大缩水，最终带来居民家庭财富的缩水。从理论上讲，没有任何错误，也有比较可靠的数据做支撑。

再退一步讲，如果站在已购房者的角度来看，这一观点也很有道理。掏干了六只口袋、再背上房贷，好不容易买了一套房，突然房价大跌，除了财富会大量缩水，房贷还一分不能少，确实是老百姓吃亏，甚至不排除会出现大量断供者。

但是，仔细分析和思考就不难发现，这一观点又存在比较大的漏洞和缺陷，存在以点概面现象。首先，它忽略了居民财富中房产比重过高的原因。为什么居民财富中的房产比重会这么高，难道是居民购买的房产数量过多造成的吗？显然不是，而是房价上涨过快造成的。特别是那些在房地产市场放开初期购买了房子的居民体会最深，那时，在三、四线城市，房价基本在1、2000元，一套120平方米的房子，20万左右，房产占家庭财产的比重，大多没有超过一半，更多的是30-40%，有的则不到20%。但是，到了2007年、2008年，这套房子的价值就上升到了10万左右，在居民家庭财产中的比重也上升到60-70%。如果有房贷的家庭，甚至可以接近100%，超过100%的也不在个别。也就是说，所谓的房产价值，是存在大量水分和泡沫的，并不是真实财富的体现。

其二，它忽略了房价上涨过快对居民综合消费能力的影响。早购房者，由于房价低，成为既得利益者，房价变动，对他们的影响不大，对其他消费的影响也不大。而在房价高位时进入的购房者，一旦成了房奴，家庭的综合消费能力、购买能力、消费信心、消费预期就大大降低。尤其是近年来，受疫情影响，居民的消费信心更低。如果房价不是如此快地上涨，而是只有目前的一半，消费市场还会如此低迷吗？只看到房价大跌对已购房居民的影响，而看不到高房价对居民综合消费能力的损害，显然是不全面、不客观、不实事求是的。

第三，忽略了未购房者的需要。房价大跌对已经购买了住房的居民来说，确实是财富缩水，但是，对未购房的居民来说，则是好消息，也是省钱的方式。同样的住房，如果只需要掏一半的钱，很多就不需要做房奴，或者房奴的成色没有那么高，就能腾出更多的财力用于其他方面的消费，消费市场就能活跃很多，消费对经济的拉动作用也会更强，需求对企业的支撑力也会更强，形成良性循环、良性互动，而不是现在的恶性循环、恶性互动。

看不到高房价对消费市场的影响，看不到高房价对居民消费信心的影响，看不到高房价对居民消费能力的影响，而只看到房价大跌对居民财富泡沫的损耗，实在是过于机械教条，也没有发展眼光了。实际上，房价大跌带来的最大风险和危害，并不是普通百姓，而是政府、银行和开发商。地方政府没有了房地产支撑，银行会出现不良贷款大幅增加现象，开发商会全面暴雷。从这个角度来讲，房价不能大跌，是可以理解，也可以接受的。但是，把房价不能大跌的“锅”让普通百姓来背，就显得不太厚道，也不太公正、合理了。这个“锅”，普通百姓不能背，也背不动。如果真的认为房价大跌会对居民财富产生损失，那就让银行承担一部分房贷的责任，让房奴们少还一点房贷，而不是用高房价来维持银行债务的虚假平衡。少还房贷带来的风险，比高房价带来的风险，要小得多。一旦房价下跌到一定水平，不仅购房者多了，市场可以恢复了，其他方面的消费也会大大增加，最终形成良性循环，银行的风险也会在发展中得到有效化解。