存量改造市场加速放大，锦和全价值链管理构筑核心竞争优势

近日，锦和商管发布2023年三季报。今年三季度公司实现营收7.68亿元，同比上升9.89%，归属上市公司股东净利润9548万元，同比上升9.65%。其中，单季度实现营收2.70亿元，同比增长51.82%，归属上市公司股东净利润1001.46万元，扣非净利润为5733.37万元，同比大涨5.74倍。锦和商管业绩不断向好背后，与行业市场空间和需求的不断扩大紧密相关。

2020年4月，锦和商管登陆A股，是中国城市更新运营服务领域首家上市公司。身为“城市更新第一股”，锦和商管聚焦存量物业业主和新经济企业的需求，令闲置老旧物业重新焕发生机。面对正步入新阶段的城市更新市场，在该领域率先布局、表现不俗的锦和商管，正迎来新一轮发展机遇。

存量更新改造空间巨大，政策加持力促可持续发展

城市更新作为我国存量土地资源的重要抓手，近年来重要性凸显。尤其是在一线城市内建设用地规模有限，增量空间不多的情况下，存量空间改造成为社会经济发展的新空间。

根据上海、北京两地的统计局披露，截止2003年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约8000 万㎡，排除部分项目已经更新改造，仍存在较大的可供改造空间。此类建筑楼龄迄今已超20年，楼宇内的一些设施已难以满足现代办公的需求，亟待改造提升。

此外，竣工面积随年份推进大幅上涨，每年可有数千万方的存量物业面积释放，亟待后期改造运营并提升资产价值。城市更新需要与时间做朋友，随着时间的推移，市场规模持续增长。

另一方面，面对消费者自身需求的更新升级，商业地产企业也需主动迎合时代变化，打造符合年轻客群消费需求的业态空间及服务内容。两相结合，催动了庞大的存量更新改造市场。

与之呼应，近年来关于城市更新的顶层设计及系列配套政策陆续出台，从2021年城市更新首次被写入《政府工作报告》，“十四五”规划纲要亦正式提出实施城市更新行动，到2022年7月国家发展改革委办公厅发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》，各级政府对城市更新、资产盘活的重视程度日趋提升。

今年3月，上海印发《上海市城市更新行动方案（2023—2025 年）》，明确以区域更新为重点，聚焦开展综合区域、人居环境、公共空间、历史风貌、产业园区和商业商务项目改造六大行动，并明确了目标任务：到2025年推进3个以上重点产业集聚区提质增效，盘活产业用地3万亩。

需求日趋强烈，物业更新可大幅提升价值

事实上，政策发力城市更新背后，是老旧物业强烈的需求冲动。一方面，由于楼宇老旧的客观因素，这些商办物业与当代的街道风貌和功能产生了严重的不匹配；另一方面，从经济价值来看，这些物业租金常年偏低，估值无法体现，亟需改造提升。

以写字楼建筑为例，随着非核心商务区的新增办公供应增大，逐渐成熟的新兴商务区拥有高产品质量、较低租金的优势，对客户吸引力加大，导致核心区写字楼面临价高、出租率下降的情形，部分超过10年楼龄的写字楼甚至面临着客户流失的现象。仲量联行出具的《2023北京办公楼市场白皮书》显示，因近年来第三使馆区内新增供应相对较少，且现有办公物业楼龄大多较高，70-80%的企业最终决定搬离该区域。

而通过对城市老旧物业、低效存量商用物业的重新市场定位、设计改造和招商运营管理，可以重新提升物业价值。

2007年，曾是上海轻工业产品代表的金星电视退出历史舞台，坐落于田林路的金星电视机厂被锦和商管改造为越界创意园，引起了业界的高度关注。此后，锦和商管又对上海航天局803研究所进行升级改造，打造了以设计产业集聚的市级文创园区——越界·田林坊项目。

事实上，老旧物业的更新改造，不仅可以提升其自身价值，还可以在改善城市面貌的同时，通过挖掘建筑的历史文脉，推动文创产业的孵化发展，代表作是锦和打造的锦和越界·陕康里和锦和越界·衡山路8号。

全价值链管理构筑坚实护城河，锦和在管项目快速增加

以2021年锦和商管签约的锦和越界·衡山路8号项目为例，该项目由历史建筑美童公学、水塔及两幢鲜明的当代建筑组成。改造方案强化了以美童公学为中心的街道界面，协调各边界的建筑语汇，使其恰如其分的融入周边历史建筑的包裹氛围，同时运用建筑体量的围合与半围合，营造亲切的尺度感与良好的景观通透性。

目前，锦和商管已经建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造、招商、运营，其旗下的项目已遍及上海、北京、杭州、南京，并将在中国一线城市及长三角地区加快开拓步伐。截至2023年9月末，锦和商管的在管项目数量达到74个，在管面积超过135万平方米，均处于行业领先位置。

近期，已有4只消费基础设施公募REITs向交易所提交申报材料，其资产类型包括购物中心、社区商业等。上述4支公募REITs均采用收益法估值，即对底层资产的预期收益进行折现来衡量和确定资产估值。REITs需要长期持续稳健的管理运营，通过运营提升项目的经营业绩和现金流以提升资产的估值。商管公司的价值正逐步为市场所认知，结合存量资产时代的到来，商管赛道大有可为。

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