深圳第三批卖地出炉，今年土地财政降几何？

10.26，深圳发布第三批次卖地公告。

本批次总计将出让三宗地块，总用地面积6.12公顷、建筑面积28.44万平方米，分别是龙华两宗、坪山一宗，均为二类居住用地，均采用挂牌出让方式出让。

清单内地块将于2023年10月27日至2024年1月27日期间发布出让公告，各地块具体内容最终以正式发布的出让公告为准。

01

龙华A925-1146地块。

位于龙华区观澜街道龙华大道东侧，二类居住用地，用地面积9500平米，容积率4.3，建筑面积4.07万平米。

地图显示，地块较靠近4号线观澜站，周边多为厂房、城中村。

地块周边在售新盘有合正观澜汇·云庭、招商雍云府，待售新盘有澜湖时代璟愉府。

合正观澜汇·云庭，即合正观澜汇三期，位于4号线茜坑站附近，今年7月推售716套户型建面约103-129平米3-4房，备案价约5.4万/平米，单价区间约4.9-6万/平米，总价区间约509-780万/套。项目开盘当天成交287套，去化率约为40%，目前在售。

招商雍云府，位于龙华福城街道，是2022年深圳第三批集中供地中，招商以15.03亿元竞得，毛坯限价5.36万/平米。项目今年6月获批入市，推售67-110平米2-4房，备案均价约5万/平米，单价区间在4.6-5.4万/平米，目前在售。

澜湖时代璟愉府，前身为观澜蚌岭旧改，共规划有10栋超高层建筑。项目建设进度已出地面10几层，将推售户型建面为73-115平米2-4房，预计近期入市。

02

龙华A808-0025地块。

位于龙华民治街道华南路西侧，二类居住用地+道路用地，用地面积4.68万平米，容积率5.0，建筑面积21.65万平米。

地块周边大多为成熟社区，主要有深国际万科和风轩、和雅轩和恒地尊悦花园。

据深圳中原地产数据，目前民治二手房挂牌价在4-8万/平米，挂牌价最高的是绿景香颂，约为8万/平米，大多数小区挂牌均价还是集中在6字头。

地块周边的待售新盘有恒地尊悦花园、在售新盘有龙岸君粼。

恒地尊悦花园，位于龙华民治街道，即烂尾近30年的福罗拉山庄别墅区。据官方通告，项目总建面约10.5万平米，其中住宅建面约6.4万平米，总户数约672户。项目目前还在建设中，户型建面及入市时间暂未公布。

观察周边小区，项目北侧2008年建成的小区碧水龙庭目前二手指导价为5.72万/平米，实际成交单价大多在6万-7万之间；项目南侧19年建成的小区万科和风轩目前业主挂牌单价在7万-8万之间。

龙岸君粼，临近10号线光雅园站。龙岸花园总共分为三期开发，一期、二期分别于2009年6月、2009年10月备案入市，此次推售的是三期高层住宅，即龙岸君粼。项目备案均价约为8.06万/平米，单价约7.37-8.58万/平米，户型建面约86-176平米。项目今年6月推售464套住宅，开盘当日成交157套，去化率约为33.8%，目前在售。

03

坪山G12302-8051地块。

位于坪山龙田街道大潮路与形胜路交汇处东南侧，二类居住用地，用地面积4900平米，容积率5.5，建筑面积2.72万平方米。

地块距离坪山云巴1号线燕子岭站较近，目前周边以工业宿舍为主。

地块周边待售新盘有坪山城投·鸿鹄里、在售新盘有华润紫樾润府、天健和悦府。

坪山城投·鸿鹄里，位于坪山龙田街道，是2022年深圳首批集中供地中，坪山城投以9.51亿元竞得，毛坯限价3.75万/平米。项目目前展厅已开放，将推售户型建面约73-97平米3-4房，预计近期入市。

华润紫樾润府，位于坪山石井街道，占地约1.64万平米，总建面约8.06万平米，距离16号线石井站约300米。项目是2022年深圳第二批次集中供地中，华润置地以9.07亿元竞得，毛坯限价3.75万/平米。项目备案均价约3.75万/平米，单价区3.52-4.11万/平米，总价区间约244-377万/套，户型建面约69-79-90㎡2-3房，目前在售。

天健和悦府，位于坪山石井街道，占地约7.6万平米、规划总建面约33万平米，距离14号线石井站约100米。项目是2022年深圳首批集中供地中，天健以25.76亿元竞得，毛坯限价3.75万/平米。项目推售户型建面约75-99㎡3房住宅，备案均价约3.93万/平米，单价区间3.53-4.17万/平米，总价区间约269-377万/套，目前在售。

04

第三批地其实没什么好地块，没什么说头，搞不好还会出现流拍。

纵观这两年、尤其是今年深圳的土地市场，一个问题值得重视：土地出让金会缩减很大。

回查过往数据，深圳公开招拍挂市场在2021年达到1119亿之后，快速下滑，去年的公开招拍挂市场（包含了住宅与非住宅用地，但未包含非招拍挂卖地金额）实现金额872亿，同比缩减了22%。而今年截至前三季度土地公开市场金额为390亿，还不及去年全年的一半。如果集中供地政策没有明文取消，那么今年的卖地金额可能相比去年会出现接近腰斩级的下滑。

好的一方面，这会持续实现深圳土地财政依赖度的下调，但坏的一方面在于，在今天这样的经济大环境下，城市财政会快速吃紧。这一点值得警惕，不是那么好的信号。

关于深圳的“土地财政依赖”问题，市面上长期以来极为流行的观点是：深圳根本不依赖土地财政，卖地对深圳不重要。就这个问题，我在去年依据深圳统计年鉴与深圳房地产年鉴，做过一些对比统计，结论令人意外。

回查1993年深圳有记录以来的全口径卖地金额数据（包含公开市场与非公开市场的土地收入），自2013年之后，深圳的“土地财政”所占比重（采用公式：土地收入/一般公共预算收入+土地收入）呈现出快速攀升的曲线，并在2020年攀至高峰——接近27%（2021年也基本持平）。重点是，这是从个位数（最低不到5%）的比重升上来的。如果大家要和别的城市比较，注意比较口径，一般采用的都是土地收入/一般公共预算预算收入，所以会经常出现超过100%的依赖度。

这个比重，在全国范围内横向比较，确为最低，但在历史长河里纵向比较，近几年来，深圳的土地财政依赖度，其实比历史上任何一个时期都高，并在长达10年的历史里一直在走高。而恰恰是这个时期，是市面上关于深圳“不依赖土地财政”观点最为流行的时期。背后的因素在于，土地收入的增幅显著快于城市财政收入的增幅。比如2009-2021，深圳一般公共预算收入增长了3.8倍，但是卖地收入增长了33倍。

我的回查统计简单说明了两点：1）过去10余年来，深圳对土地财政的依赖度不是降低了而是升高了。2）深圳对土地财政的依赖度绝对值，没有大家想象的低。只能说相对其它城市，深圳的确更为健康，依赖度不严重，但是那个占比及曲线，不容小觑。每年一千几百亿、几乎相当于是“净收入”，在预算收入大约4000亿的盘子里，不能说不重要，而是非常重要。也许真 正重要不重要，只有在它断崖了之后才知道。

未雨绸缪，今天的经济困难，相信没有一个城市可以置身事外。一个比较好的解决办法，先前深圳的主管部门已经给出了，就是拿出更多的好地来，像先前的超总、超核，这些宝藏地块，可以更多的放出来，以平稳支撑大额的公共及民生投资。

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