被问爆的琶洲公寓，到底能不能买？

上周，楼市君报道了琶洲新项目，越秀·琶洲ONE57即将入市。

看到150万起的总价，楼市君在后台就收到了上百组粉丝咨询。

就连楼市君公司的00后同事，都抢着说想买。

｜粉丝群截图

接下来，琶洲的热度很可能比现在更高！

除了越秀·琶洲ONE57，还有保利、城投等项目要加入战队...

壹

商办项目陆续上新

越秀、保利项目前后脚入市

都说买公寓，就等于被套牢，想卖也卖不掉。

这一次，琶洲公寓的热度之高，确实是楼市君意想不到的。

更意想不到的是，除了 琶洲ONE57，还有几个商办、公寓项目都相继入市：

项目
面积（平）
货量
琶洲ONE57
35-65
494
保利108亩项目
86-145
924
琶洲公馆
338-1586
35
琶洲南TOD樾公馆
140-230
72

这几个项目，分布在琶洲西区、中区、南区、东区，不算特别集中。

从货量上看，几个项目的总和，就有过千套公寓产品。

楼市君还发现，这几个项目的面积段都彼此错开，不存在客群重叠的情况。

｜技术生成

其中最亲民的一个，是刚刚提到的琶洲ONE57，全盘都是35-65平的小户型。

最小的一个35平双钥匙产品，预计150万起 。

毕竟，在新房10万+/ 平均价的琶洲，这样的价格让买家颇为期待。

｜琶洲ONE57效果图

眼看着琶洲ONE57即将入市，保利108亩项目也蠢蠢欲动了。

作为这几个公寓项目最大的一个，它是2020年琶洲村与保利的签订合作项目。

时隔3年，保利108亩项目终于冒头。

该项目计划打造成一个高端地标综合体，集商业、办公等功能于一体。

｜ 项目效果图，以实际规划为准

来源： 保利城市更新

根据目前流出的资料显示，整个项目体量达到13.2万， 涵盖6个地块。

其中，B、C、E地块都配置有公寓产品。

可以看到，这几栋建筑主要采用板楼、类板楼设计。

而具体户型，楼市君看了还是蛮惊艳的，大家可以期待一下。

｜项目资料截图

除此之外，还有 琶洲南TOD樾公馆、琶洲公馆，两个主打大平层。

不过，琶洲最不缺的就是购买力，即便千万总价也 不会愁卖。

贰

过去十年，公寓涨幅约28%

买琶洲公寓能稳赚吗？

那么，琶洲公寓到底值不值得买？

我们可以从保值属性、回报率上考虑：

从保值属性上看，琶洲公寓的涨幅全市最高，远超过其他板块。

过去十年，琶洲公寓 价格上涨了282%； 而主城区均价仅仅涨幅164%。

与第一梯队的CBD相比，琶洲甚至比珠江新城 （231%） 、天河北 （257%） 等板块的涨幅还要高。

｜技术生成

以标杆盘保利天悦为例，十年间公寓的网签价格上涨了超240%， 是全市均价涨幅 （43%） 的 6 倍。

目前在二手市场上，保利天悦的公寓产品均价在5.16万/平，涨幅仅次于珠江新城的天銮。

今年4月，保利天悦有一套133平三房公寓，成交价达到6.4万/平。

｜来源：链家

从投资回报率上看，公寓出租回报率比银行存量利率要高不少。

同样是以保利天悦做例子，一套116方的公寓，按照开盘当年总价280万计算。

如今每个月能租12000元左右，出租回报率在5.2%，是银行利率的两倍之多。

目前，银行的整存产品利率五年期在2.5%-2.9%。

即便按照如今的入手价，年回报率约为2.5%，与银行利率基本持平。

｜技术生成

楼市君继续翻查琶洲其他小区，从贝壳放租情况来看：

一房面积30-100方，放租17套，租金为3000-9000元/月不等；

两房面积60-70方，放租33套，租金为3500-6000元/月不等；

三房面积80-130方，放租24套，租金为5000-9000元/月不等。

｜琶洲在租房源74套

来源：链家

如果用来做短租公寓，每年的广交会这些节点，租金还可能翻一番。

掏出计算器算一算，琶洲房东的租金回报率，比存款利率基本高出一倍。

｜琶洲高楼林立

｜广州楼市发布摄

还有很重要的一点，琶洲给买家带来的期待值足够高。

琶洲本身，就具有庞大的产业基础。按照海珠区的规划，琶洲将会达到80万就业人口、约34万居住人口。

相对应的，琶洲也同步催生出数十万量级的稳定“长租需求”。

而且，公寓上车门槛比较低，年轻人买了就近上班。

同样是总价150万左右，放在其他区域，就只能买到朱村，新塘只能勉强上车。

｜楼市君聊天截图

说了这么多，楼市君只能说：

琶洲的公寓是一款不错的投资产品，买来收租或者上班自住过得美滋滋。但别想着靠房价升值，实现一夜暴富。

如果是大家买房，会如何选择呢？欢迎进群讨论~

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