富士康的“灰色地带”

郭台铭在一次采访中，曾说：“房地产，只是赚一次的钱；可是核心技术，却可以赚无数次的钱。”

但这并不代表，他并不赚房地产钱。

全球最大的代工厂“富士康”，近期就被揭开了“隐形地产商”的身份。

据《环球时报》报道，税务部门近期在依法对富士康集团在广东、江苏等地的重点企业进行税务稽查，而自然资源部门对富士康在河南、湖北等地的重点企业用地情况进行现场调查。

消息一出，大家才发现，富士康在大陆拥有着近万平米的工业园区。此外，还有不少未公开披露的住宅、写字楼、商业。

而这里面，很多都是通过地方政府招商引资“优惠政策”取得的，存在可能的政策与法律“灰色区”。

地方为招商引资“投资换土地”

富士康于1988年投资中国大陆，据《中房报》的统计——目前，富士康在大陆28个城市共拥有47个工业园区，已知总占地面积超过9200万平方米。

其中深圳龙华园区为富士康的大陆总部。但规模最大的，却是位于郭台铭老家山西晋城的工业园区，面积达到了20平方公里。

而在这次调查的重点区域——河南和湖北，富士康拥有郑州科技园、鹤壁科技园、济源虎岭工业园、福士瑞精密工业（济源）有限公司科技园、龙升工业园；以及武汉科技园。

在所有富士康已入驻的城市里，郑州对富士康的依赖，是最重的。

数据显示，自2010年富士康在郑州建厂以来，企业累计进出口额约占河南省进出口总额的60%、郑州市的80%。

此外，郑州富士康的员工高峰期接近30万人，截至2022年底也仍稳定在20万人左右。被称为当地“最大的劳动力市场公司”。

对这样一个能实现GDP、财政、税收、就业全面增加的企业，郑州给足了诚意——不仅给了占地面积10平方公里的工业园区，还提供15亿美元建厂补贴、“免五减五”的税收政策优惠、帮忙招工，甚至还向海关总署请求保税区政策。

武汉也一样“推诚置腹”——市里投资20多亿为富士康制定了17个重点配套项目，东湖开发区还专门与武汉铁路局签订了富士康武汉科技工业园铁路专用线的代建协议。

且在2007年6月，富士康与武汉高新区管委会签订投资协议7个月后，富士康旗下的地产业务平台——香港轩盛投资有限公司，就以接近底价拿下了距工业园5公里的两幅住宅土地，楼面地价分别为790元/㎡和560元/㎡。

这两幅地块，分别在2010年8月和2011年1月开盘。其中，轩盛·湾郡别墅项目的开盘价，每平方米售价在1万元左右。

当时有武汉当地媒体测算，这两个住宅项目的毛利率将达到8亿-9亿元。

显然，这种“投资换土地”，成为富士康的一笔额外收益，也是地方政府最丰厚的一笔“陪嫁”。

转手赚一倍的“土地红利”

依靠地方青睐拥有大量低价地，甚至免费地的富士康，对“囤地”赚取土地红利，也很擅长，且是租售两赚。

2006年9月，富士康斥资约4.32亿元，拿下深圳宝安区一幅占地面积6.7万㎡的土地。

按富士康当时的规划，该地块是用来给高层管理人员提供配套住房。且因为这是商品住宅，项目建成后，并不排除会有部分住宅进入市场销售。

但拿地5年，也不见富士康开发。反而是以8.79亿元将这块土地卖给了深圳城市建设投资发展有限公司，净收益1.5亿元。

在上海，有网友透露，Costco在上海闵行华漕镇的用地，原先是富士康“汉阳光电”的工厂。

2016年，为配合上海的土地转型工作，富士康收购了富昱置业（上海）79.77%的股权，拥有上述用地所在的华漕镇293街坊地块，土地用途变为商办。

但到了2021年时，富士康才与印力签署合作协议，共同合作开发2/3丘地块，将其打造为一座大型高品质购物中心。同时，印力将为富士康科技持有的2/2丘地块（不含Costco）提供开发管理和资产运营管理服务，计划打造优质办公物业。

这两块地在2022年时，因调整土地出让使用条件，包括拟调整商办比例、自持比例和产业业态，曾补缴过存量地价。也就是说，这块地在富士康手中，至少空闲了6年。

在郑州，有媒体在调查时还发现，富士康在其产业园区附近，以招标形式低价获得公租房用地，并被允许拿出部分做商业地产开发。

或涉“未经批准改变土地用途”

在轩盛投资公司介绍中，就公开写到：目前已取得位于深圳、上海、武汉、成都、廊坊等重点城市的土地拟开发项目，并以“数码、环保、科技”为地产品牌经营理念，将整合前期取得的土地资源进行综合成片开发。

这几个城市，正是富士康目前几个重要科技工业园区所在地。

自2005年起，轩盛投资还在上海、长春、贵州、太原、深圳、武汉、重庆等地陆续获取商住地块。

其中位于上海陆家嘴的“富士康大厦”项目最受人关注。但前期签约闹得轰轰烈烈的重庆商业地产、长春“玉兰新天地”、贵州“富士康商贸城”以及乐山商贸综合体，后期却鲜有消息传出。

地产壹线对此询问了IPG中国首席经济学家柏文喜，对方表示，一般来说，工业用地和住宅用地的使用和管理是有严格规定的，包括土地用途、使用权转让、环保要求等方面。

他分析，富士康在中国的土地使用可能涉及到以下违规情况：

未经批准改变土地用途：富士康在获取工业用地后，未经政府批准擅自改变土地用途，比如将工业用地用于商业、住宅等非工业用途。

违规转让土地使用权：富士康可能存在未经政府批准擅自将工业用地使用权转让或者变相转让给其他企业或个人的行为，这种行为是违反土地管理规定的。

非法占用土地：富士康还可能存在非法占用土地的行为，比如在未经批准的情况下占用耕地、林地等农用地，或者在已取得土地使用权的情况下超范围占用土地。

环保违规：富士康在生产过程中可能存在环保违规行为，比如排放污染物超标、未按照规定建设环保设施等，这些行为也是违反相关法规的。

“富士康在中国的土地使用问题，确实是一个复杂的问题。因为除了富士康本身之外，还有富士康关联企业借用富士康的产业‘势能’，进行配套地产业务建设以及市场化地产业务开发，因此有可能享受了大量的地方政府招商引资‘优惠政策’，并存在可能的政策与法律‘灰色区’”，柏文喜总结道。