【太原楼评】展望|万亿国债归何处？上海土拍谁“包场”！

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导读

万亿国债大招再出，刺激循环;

楼市能否走出困境？分化加剧！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

钱给谁？怎么花！

这一两天，消息接踵而至。10000亿和240亿，如何看待？

10月24日，十四届全国人大常委会第六次会议表决通过了全国人民代表大会常务委员会关于批准国务院增发国债和2023年中央预算调整方案决议、关于授权国务院提前下达部分新增地方政府债务限额的决定，在今年第四季度增发一万亿元国债。

这1万亿元通过杠杆，预计能拉动循环4-5万亿，虽然有上调赤字率的风险，是属于借新债还旧债的招数，但对于经济增长的连续性，国内的经济循环发展良性，以及地方债务的时间“腾挪术”化解压力，拉升社会融资，刺激经济发展仍具有重要作用。

一万亿的特别国债增发，大概率是基于一定现象问题的化解。从2019年以来，针对拖欠中小企业账款集中治理以来，国务院出台了一系列措施解决企业账款拖欠问题。

日前，国务院常务会议审议通过了《清理拖欠企业账款专项行动方案》。提到：事关生产经营和投资预期；解开企业之间相互拖欠的“连环套”，央企国企要带头偿还；要突出实质性清偿，努力做到应清尽清，着力构建长效机制。

具体来看，全国财政赤字将由3.9亿元增加到4.9亿元，预计赤字率增长约0.8%， 增发国债全部通过转移支付方式安排给地方， 资金将重点用于八大方面如灾后恢复重建等。 当 年 新增 地方政府 债务限额 的 60%以内，可 提前下达下一年度 债务限额。

简 单理解为增发的国债主要就是解地方债的燃眉之急，而地方债为何压力重重，源于分税制后地方较为倚重土地财政，而土地出让金锐减后，自然形成了“缺口”！

2022上半年全国土地出让金1.91万亿亿元，同比下滑49%。2023年上半年全国土地出让金1.56亿元，同比下滑19%，涉宅用地约为1.18万亿，同比下滑54.91%！

当然，并不是所有的土拍都不好，前几天东方雨虹北京四十亿拍地，这几天中海在上海也是240亿勇于“夺魁”！2023年仅十月份上海的土拍总金额达 675.74亿元。

加上2023年前两轮的土地出让，2023年上海已完成出让住宅（市本级）土地总成交金额1838.2亿元。 目前这一规模位居全国第一。而这背后拿地基本都是国央企的。

NO. 1｜当下的外部环境

经济的三驾马车，其中进出口自从俄乌冲突之后，全球经济增速放缓，中国的进出口增速也开始出现了下滑，从今年5月份之后，进出口同步增速均为负值。

2023年我国GDP增速目标为5%，上半年实现5.5%，这个增速的源于我们的M2长期保持两位数的增速，在恒大暴雷之后，M2增速就一直处于强拉动中。

但另一个方面，全球在美联储的加息下，中国选择了降息策略来促进投资和内需消费循环，即便存在人民币贬值的压力，但是LPR处于长期下行趋势，而且极有可能未来仍有一定的调低空间。

宏观经济增速存在压力，进出口在中美贸易摩擦下仍属于负重前行中，而宽松的货币政策和较低的LPR，以及万亿国债，余下的大招不多了，货币化棚改是需要慎重的。

NO. 2｜房地产城市分化

2018年到2028年全球秩序重构，也是中国经济发展的调整期。中国毕竟是人口大国，但是不同城市却发挥出不同人口红利的优势，在产业崛起的新一线城市，如重庆（电子）、苏州（制造）、武汉（光谷）、杭州（电子商务）、合肥（京东方、白家电）依旧能够吸收大量的城镇化进入人口。

譬如在东北、河北、山西、山东这类北方人口大省，由于经济结构的相对稳定，大量的毕业生就业首选就是考公和进国企拼命内卷，原因无他，新生的就业岗位完全消化不了地区的人口红利，三四五线城市，普遍成为中国城镇化最末端的“自留田”。

反馈在土拍市场和新房市场，国央企的优质充裕的资金出于避险情绪，往往都在往大城市跑，北上广深以及全国前十五名的一线准一线城市尤为突出，全国三四线及以下城市，土地极少有人拿，房子越来越难卖。

房产税五年不再考虑征收，但房产税实质是从生产税往消费税的过渡发展，本质是对中国不同收入家庭的税收平衡的作用，高能级城市享受更多的发展机遇，高收入群体承担更多的房产税，低能级城市即便是房产量以及面积偏多，税赋也会是也有限。

而北上广深的土拍如此猛烈，最终转化给得并不是房企承担，只要城市的经济发展消费力增长，这些土地的价格成为地方财政，国央企帮助地方债循环，城市消费力的个体家庭承载了经济循环下的发展贡献。

NO. 3｜现象展望小结

中国楼市发展是源于经济发展和人口制度的改革，行业的危机是供求结构发生变化的必然，如今供过于求，调整和衰退是客观规律。不少城市对房地产严重依赖，城投成为地方债扩大化的助力。万亿国债更多是一味疏解的良药，而非治本的猛药。

在行业上，房企出险爆雷未来依旧会存在，大概率会有一半以上的房企消失，这也是房地产行业调整期的必然，更多的表现上则是城市级别的楼市分化。

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