广东
东莞的“一心两副”正式确定，包括了中心城区、松山湖园区和滨海湾新区。
后起之秀滨海湾新区承载着东莞的城市未来，房价最高破5.2万/平，东莞将会有更多海景房！
同时，滨海湾新区的崛起，长安和虎门的楼市是否会持续“价值回归”？
滨海湾新区，有超50宗宅地供应
根据东莞最新的控规图，滨海湾新区内有超50宗宅地，其中威远岛有超40宗宅地（含商住用地），还有部分住宅用地在交椅湾区域。
注：住宅用地为黄色部分或橙色部分为商住用地
滨海湾新区控规图
如此看来，威远岛将是整个滨海湾新区重点打造的居住区域，大湾区中枢的岛居生活可期，后续将陆续有新盘冒出。
整个滨海湾新区沿着广深沿江高速为界限至整个威远岛，分为四个区域：威远岛宜居智慧岛、新湾渔人码头、滨海湾站TOD都市区、沙角湾深水港和交椅湾国际科技创新合作区。
滨海湾新区规划概念图
值得注意的是今年上半年滨海湾新区的交椅湾区域已有两次控规调整（地块正前方是在售的滨海润府），新增了3宗住宅用地。
例如，先把A03-08商业用地调整住宅用地，接着把A03-09a和A03-09b由医疗用地改为住宅用地。
交椅湾中部片区A街坊控规调整
A03-08地块，占地面积约2.27万平，总计容建面约7.97万平。
A03-09a地块，占地约2万平，建面约7万平，限高100米。
A03-09b地块，占地约1.75万平，建面约6.1万平，限高100米。
滨海湾新区可能成为东莞市区、松山湖园区之后，又一个卖地的热门区域。
五年内，滨海湾新区新房最高备案价有望破7万/平？
目前滨海湾新区已陆续落地教育、医疗、公园等配套设施，并已有商品住房在售中。
滨海湾新区是“第二个松山湖”
从滨海湾新区设立至今，先后落地了东宝公园、滨海湾文体公园、镇远中学、滨海湾外国语学校、大湾区大学等系列配套设施，新区初现雏形了。
配套设施的落地，加上陆续入市的住房项目，新区的居住属性开始体现，东莞第三个居住高地诞生了。
来源滨海新区官网
其中，在建的地铁2号线三期在新区内设有五个站点，站点周边均有可开发空地；其中交椅湾站是终点站，现将围绕着交椅站开发城市综合体，已有在售新盘滨海润府。
目前滨海润府的最高备案价已破5.2万/平，成为东莞市区、松山湖园区之后的“房价新秀”。
另外，在威远岛上，鼎峰地产有一个海怡居住项目（多宗住宅地块组成），今年3月已正式批前公示，这可能是威远岛首个商品住宅项目，值得期待。
鼎峰地产官网-海怡项目效果图
同时，滨海湾新区已有小天才人才公寓、威远城市花园、交椅湾租赁住房等非市场化住房，补足全方位住房供需的平衡。
新建保障性租赁住房效果图
滨海湾新区，不仅有商品化住房供给，还提前侧重了非市场化住房的落地，给新区的土地整备释放更多空间以及吸引更多人才落地。
如此看来，滨海湾新区正在复制松山湖园区的路径，未来可期。
滨海湾新区的房价抢跑，已经遥遥领先长安和虎门，开始直追松山湖了。
6年4550亿，新区虹吸长安和虎门
滨海湾新区的成长，可能会直接影响长安和虎门的发展高度，毕竟一座城市有限的资源更多的集中在新区里捣腾，其它区域的投入自然会有所压缩。
来源滨海湾新区官网
据不完全统计，滨海湾新区6年左右时间，总投资额已超4550亿元，吸引了OPPO智能制造中心、vivo智慧终端总部、小天才智能科技中心、正中科学园、欧菲光电影像产业园等重大产业项目落地在此。
同时，在2023年计划重大项目投资57亿元，固定资产投资61亿元，全方位拉动滨海湾新区的向上预期。
滨海湾新区聚集的能量越多，对于长安和虎门可能有更大的利空层面，优质资源的倾斜势必会改变整个滨海片区的楼市格局。
三个区域的房价梯度已形成，后续梯度差是否扩大还有待观察。
主城-万科中天世纪水岸效果图
根据9月东莞新房住宅网签数据显示，滨海湾新区与长安的新房网签均价差距约1万/平，其价差主要是由长安一湾云璟和滨海湾新区滨海润府的成交数据决定。
两新盘相望于此，不单是地域属性的差异，更多的是来自规划概念和预期。
综合来看，滨海湾新区与长安和虎门形成了主次，突显了谁是“火车头”。
最后，滨海湾新区的房价是否提前透支呢？
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