住宅交易量创纪录，迪拜楼市为何狂奔|海外购房系列

根据美国世邦魏理仕集团（CBRE Group）的最新报告，截至今年9月的12个月内，迪拜住宅市场总交易量达到87154宗，是同期创下的最高纪录。在此期间，迪拜的平均房价同比上涨了19.6%，住宅平均租金增长了20.6%。

在高歌猛进的市场行情下，迪拜天美地产公司（TIMI Property）中国市场合伙人杨洋告诉第一财经记者：“目前迪拜房地产是绝对的卖方市场。开发商已经不再向海外客户提供翻译资料，因为他们5天到7天就能卖掉的楼，没必要辛苦再这么做。”

“毋庸置疑的卖方市场”

公寓约占迪拜住房供应量的85%。世邦魏理仕的数据显示，在截至今年9月的一年中，迪拜公寓和别墅的售价和租金都在快速上涨。迪拜公寓均价上涨19.7%，达1357迪拉姆/平方英尺（约合2.9万人民币/平方米），迪拜市中心的公寓市场售价最高，约合5.3万人民币/平方米。别墅均价上涨了18.9%，均价约合3.4万人民币/平方米，位于朱美拉棕榈岛的别墅市场售价最高，均价约合10.7万人民币/平方米。

同期，公寓和别墅的租金同比上升20.7%和20.1%。

这延续了去年的行情。迪拜土地局的数据显示，2022年，迪拜的房产销售量接近12.3万套，比2021年增长了45%。按交易额计，全年增长了78%。

“在距迪拜不足一小时车程的拉斯海马，房价之前大约一两万人民币/平米，但现在已经涨到5万元/平米了。涨幅非常明显，但购房者仍然络绎不绝，一栋楼可能在5~7天内就可以售完。”杨洋说，“迪拜市中心较好的项目在开售前，购买者就已经给支票排队了。可能一栋楼的一居室在开售前就会售空，两居室也会卖出一半。”

行情也表现在豪宅销售的激增上。根据莱坊《2023年财富报告》，2022年，迪拜的豪宅市场首次升至全球第四大活跃市场，售价超过1000万美元的豪宅销售量当年累计219套，仅次于纽约市的244套、洛杉矶的225套和伦敦的223套。从增幅来看，迪拜的超级豪宅市场增长了44%，相比之下纽约和伦敦只有2.7%和1.5%。

杨洋透露，迪拜一家私人开发商的CASA项目开售仅三个小时，销售额就达到了10亿迪拉姆（约2.7亿美元）。“这是毋庸置疑的卖方市场。”她说。

吸引力在哪里

2016年底，从事金融业工作的Tim在迪拜购入了一套80平米一居室，其所属的社区当时被誉为迪拜的“比弗利山庄”，还配备了一座18洞的高尔夫球场。

“按照当时租金价格计算，约15年可以回本。但现在租金几乎每个月都在涨，比2020年的低点几乎翻了一番，这样下去只需10~12年就可以回本了。”Tim说，“当时主要是想分散投资。听了迪拜的租金回报率，感觉很惊人。”他透露，目前他每年收到的租金约为14万人民币左右。

的确，与美国等更成熟的市场相比，迪拜的房地产行业的租售比更高，而总成本却较低。例如，与Tim预计10~12年靠租金回本的速度相比，根据美国房地产咨询商Zillow的数据，在西雅图，“回本”需要26年，在洛杉矶则需30年。

迪拜房地产开发商MAG of Life首席执行官加达（Talal Moafaq Al Gaddah）接受第一财经记者采访时表示，迪拜的豪华住宅市场在全球具备知名度，但即便疫情后价格有所上涨，迪拜优质房产的价格与摩纳哥、纽约、伦敦、日内瓦、巴黎、东京等国家或全球主要城市相比，仍要低20%至80%。

根据莱坊财富报告，使用720万元人民币即可在迪拜购买105平方米面积的土地。而在摩纳哥、纽约、伦敦、巴黎、东京、墨尔本分别则能买到17平方米、33平方米、34平方米、43平方米、60平方米以及87平方米。

“由于价格上的优势，自2020年以来，阿联酋豪华住宅市场的海外投资大幅增加。新长期签证的实施等也刺激了海外投资者的需求。”加达举例说，其旗下的高端房产迪拜湾丽思卡尔顿公寓就受到海内外投资者的青睐。

总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼集团CEO安萨里（Kashif Ansari）告诉第一财经记者，迪拜楼市今年迎来了大量利好。疫情期间，迪拜相对宽松的边界管控引来了一批外国数字游民常驻，而由于远离今年的地缘摩擦，许多投资者和买家将目光投向了这个地缘安全的港湾。迪拜推出的友好签证政策又让在该国经商或投资的外国人得以把这里当成长居之地，楼市也因此兴旺。

“今年上半年，居外IQI询盘数据显示迪拜进入了中国买家关注的海外楼市第八位。去年，迪拜位列第九，也是首次进入前十名榜单。”安萨里说。

除此之外，加达称：“阿联酋的免税政策具有巨大的吸引力。这吸引了许多富裕个人和企业，他们希望在不承担高额税收支出的情况下实现回报最大化。而迪拜不征收所得税、财产税和资本利得税，这吸引了全世界富人，他们正在寻找安全、回报高、税收影响最小的机会。”

常年往返迪拜经商的Tim也告诉第一财经记者：“一提起迪拜，大家的印象都是土豪和昂贵。事实上，这边的房子和车这样的大件都很便宜。比如，上次我去看保时捷的卡宴顶配，国内大概150万元，在迪拜大概只要六七十万元就够了。”

杨洋认为，阿联酋专注发展经济的政策导向也成为吸引投资者的重要原因之一，“阿联酋政府一直在降低投资门槛，提供投资便利，欢迎投资者涌入”。

租金涨幅趋缓

CBRE的报告显示，尽管需求依然高涨，但今年迄今为止，迪拜每个月的租金增长率都在收缩。朱美拉棕榈岛和迪拜市中心世界最高塔周围的住宅楼等地区的租金涨幅开始趋缓，迪拜湾和迪拜码头等热门地区的租金也在下降。与此同时，9月份的房产交易数量同比下降了8.3%。这引发了对迪拜房产市场需求能否持续的疑虑。

但更细分的数据显示，交易量的下降主要是由于迪拜房地产开发商库存告罄。9月，迪拜房屋销售类别中直接从开发商处购买的房产销量下滑了42%，但现房销售则攀升了30.5%。此外，根据阿联酋房地产科技公司Realiste基于人工智能的最新研究预测，迪拜部分地区的房价有望在今年最后一个季度出现大幅增长。

加达对第一财经记者分析，迪拜房地产的市场需求十分坚实，受到本地和全球多种来源的推动。尤其是迪拜吸引了一众寻求豪华房产、顶级开发项目和专属设施的富裕人士。在他们看来，迪拜是一个有吸引力的投资地以及理想的第二居所。“鉴于迪拜高端公寓对高净值人士的吸引力，这一市场将实现持续增长。”加达说。

据莱坊的财富报告，阿联酋的高净值人士数量预计将从2021年的16.3万增加到2026年的22.8万人，增幅达39%。

Tim称：“作为新崛起的亚洲金融中心之一，与新加坡相比，迪拜面积是新加坡的大概六七倍大，人口比新加坡还少，发展空间是很大的。”