国资委发文，严禁国企高价拿地！

最近几年，此前略显保守的国央企后来居上，成了房地产市场的主要玩家。不少地产国央企斗志昂扬，准备冲刺新高。

然而，最近陕西省国资委就发文，严禁主业中有房地产开发业务的省属企业参与多轮竞拍高价拿地，严禁举债购地托市……今年以来，国务院国资委也多次强调，做好房地产风险防控和高度关注房地产信托的风险化解。这是什么情况？

相比民营房企，地产国央企在融资等方面，有着先天优势。不少地产国央企，比如，越秀地产、华发股份等发展迅猛。但地产国央企也在分化，一些企业开始出现亏损，至于亏损的项目那就更多了。

地产国央企，因为受到限制，杠杆普遍不高，即便在近两年的地产资本寒冬里，融资也相对比较顺畅，地方政府在出让土地时，给到的利润空间也越来越大……为何还会陷入亏损呢？

01

误判行业大势，摔了跟头

8月份以来，从中央到地方，刺激房地产市场的政策一个接一个，目前，仍然还在继续。不过，无论是个人还是机构，都变得比以前更加理性了，不再寄希望于一个个政策，就能扭转当前的局面。

比如，10月8日，中国银行研究院发布的《中国经济金融展望报告（2023年第4季度）》就指出，在房地产市场运行逻辑发生深刻变化背景下，短期内行业企稳仍然存在较大难度，预计四季度房地产贷款增速将继续下行，不排除会出现负增长。

这样的走势，在两年前是很多人都不敢想象的。当时，普遍的预判是，熬个一两年，市场又会触底回升。所以，当时城投纷纷下场拿地，至于市场化程度更高的地产国企，更将其视为做大做强的机会。

多家城投公司的员工告诉小明，公司并没有房地产开发的经验，当时下场拿地，想的是过个一两年市场回暖再转手，如此一来，短期解决了土地流拍和当地土地出让金减少的问题，长期城投公司自己还能赚点……但是，没想到调整的时间这么长。

对此，早在去年9月财政部发布的《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》就明确提到，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口……

但《通知》发布之后的一段时间内，城投拿地并没有放缓，一些市场化的地产国企为了既多拍地又不要引发太多关注，还动用了马甲。直到今年3月之后，发现回暖昙花一现的城投拿地快速减少，部分地产国企也发现，当初动用马甲拿的地王项目开始侵蚀利润。

2月20日，国务院国资委党委召开扩大会议，会议强调，2023年要密切关注地方融资平台风险，做好债务、房地产、金融、投资、安全环保等重点领域风险防控……牢牢守住不发生重大风险的底线。

4月17日，国务院国资委办公厅发布《关于做好2023年中央企业违规经营投资责任追究工作的通知》提示，2023年，各中央企业要高度关注房地产信托、非主业投资等领域存在的风险。

最近，陕西省国资委更是发布《陕西省省属企业投资监督管理办法》进一步明确（如下图所示）——

主业中有房地产开发业务的省属企业，严禁参与多轮竞拍高价拿地，严禁举债购地托市，严禁接盘高风险房地产企业和项目；主业中无房地产开发业务的省属企业，禁止参与非自有土地竞拍、开发，存量商业地产开发项目严禁追加投资，存量土地盘活利用原则上应当与中省有主业优势的企业合作开发，严防行业投资风险。

▲来源：陕西省国资委官网

不少国央企，主业利润微薄，希望能从房地产开发商补回来一些，但市场告别单边上扬，房地产也没那么好做了，一旦预判失误，非但不能找补，还会新增窟窿。

某国资房企的中层就告诉小明：集团原来给我们的定位是利润中心，前些年确实给集团贡献了大部分的利润，但现在已经徘徊在亏损的边缘，领导也很头疼

02

地拿错了，回天乏术

地产圈有一个常识：一个地产项目的成功基本遵循“4321”法则，即40%取决于拿对土地，30%取决于产品定位，销售企划20%，剩下10%是市场机会。

不过这是10年前的法则，早在2019年就有千亿房企的董事长在演讲中表示：现在拿地的重要性，至少已经占到85%。甚至还有大佬直言，地拿对了一切就对了，虽然有些夸张，但拿地正确与否，对项目和开发商确实至关重要，决定着成败。

一些地产国央企虽然对房地产市场走向比较谨慎，没有大举拿地，但依然陷入了亏损的泥沼。

一是拿了非核心城市的地。

10月17日，土拍市场迎来一个重磅政策：自然资源部发文取消了地价上限，重新开始执行“价高者得”的土拍模式。

目前，厦门、成都、济南、合肥等主要二线城市已经取消土地限价政策。其他城市——特别是非一线城市，相信很快就会跟进。

和取消地价上限的政策配套的是取消房价“限价”。此前，成都发布的新政，已经不再执行二手住房成交参考价格发布机制。

一旦地价和房价都不限价，市场就重新回归到2011年之前充分市场化的状态，有助于激活土地和销售市场的活跃度，而这有助于一线城市、强二线城市的复苏。理由再简单不过，三四五线城市，早就放开了这些限制。活跃度有没有起来。

这也是部分地产国央企项目甚至公司亏损的很重要的一个因素。城市分化加剧，是近几年房地产市场一个非常重要的变化。过去几年，城投拿了大量的地，但开工率很低，一方面是大部分城投没有房地产项目开发的能力，另一方面是，即便开发了，也不好卖，开发还要新增投入，还不如就放在那里晒太阳。

进入这些城市拿地的地产国央企，结果也就可想而知了。

二是拿的项目体量太大了。

在房地产市场单边上扬，如火如荼的时候，土储就是江湖地位，就是话语权。当时，不少开发商热衷于大盘开发，甚至直接打出了：我们不是在盖房，我们是在造一座城。

因为大盘开发的缘故，城市的路网甚至变得稀疏，加剧了交通拥堵，所以，有了前些年开放式小区的倡议。

大盘开发，有其优势，但仅限于行业单边上扬的时候，像最近几年这种震荡的市场，风险就很大。

某国资房企喜欢拿大体量项目，在之前，这一策略助推其规模快速增长，但近几年，其未根据市场变化调整策略，就陷入了被动局面。

相比中小型项目，1年内就能贡献业绩，大体量的项目从拿地到贡献业绩需要2年左右。项目开发周期长，导致资产周转速度变慢，资产运转效率低，不仅应对风险的能力差，还会沉淀大量资金，影响投资。帮你打理好每平米资产，点击了解

三是急于扩张拿了高价地。

一些地产国央企，虽然嘴上说不追求规模增长，但实际扩张的步伐一点也不小。这样很容易掉进坑里。

比如今年3月份，市场有一波小阳春。急于扩张，让一些地产国企冲动投资拿地。虽然其拿地的城市是核心城市，但多轮竞拍之后，价格变得很高，甚至是地王，亏损的概率大幅攀升。如果是核心城市边缘一些的地块，在现在的市场行情下，结局基本只能是亏损。

陕西省国资委发文，严禁主业中有房地产开发业务的省属企业参与多轮竞拍高价拿地，可谓用心良苦。

03

运营效率低，放大风险

没有盲目乐观，地也拿得不错，是否就意味着能够赚到钱？在以前，一定可以。但现在，则不一定了。小明看过一些国央企的项目，地拿得不错，可是，最后利润薄得如刀片，甚至有的干亏损。

原因何在？运营效率太低了！

我们知道，过去几年，大量民营房企暴雷，市场上人才一抓一大把，地产国央企趁机引进了不少新鲜血液，补齐了自身的短板。

比如，某近几年发展迅猛的地产国企X企的一位老总就告诉小明，过去，我们公司擅长投资拿地，但是产品力比较弱，品牌市场影响力仅限于大本营。不过，随着公司大量引入民营房企的人才，近几年我们的产品力有了一次巨大的飞跃，对我们规模的增长，可以说是如虎添翼……

不过，国央企的特性决定了，有些变革，需要突破现有的制度，难度很大。何况，有些地产国企的市场化程度还没有那么高。

比如，众所周知，国央企做事情，是非常讲究程序的，特别这几年对合规的要求越来越高，程序就更显得重要了。但因此可能造成决策流程过长，集团无法根据市场的最新变化做出最新调整。

有些国企为了让一线有决策权，给了比较大的授权，但容易失控，一旦出现问题，上面的领导也要被问责。何况，一线固然需要灵活性，但在市场越来越来越快的当下，各自为战也是非常危险的。一线要与灵活性，但需要在一盘棋布局的范围内机动。

如何既让一线有较大的决策权，有较高的灵活性，总部又能够实现强管控，非常不容易……

而且，不同规模的企业，适用的管控模式也不一样，有些企业已经到千亿规模，但管控模式在在几百亿的阶段，数字化水平不够高，运营效率自然也就比较低。

这对正在其他城市拓展、扩张的国企尤其致命。众所周知，此前有段时间，高周转受到舆论的口诛笔伐。其实，在保证品质的前提下，高周转是非常重要的，目前，地产国央企的周转速度普遍比之前要快，在一些城市，甚至有企业午拿地，下午就进场动工了。但要做到这一天，需要满足一系列前提条件。而对于拿地凶猛，管控模式还未升级的地产国企，进入到新的城市，很难快速开工。

在市场比较好的时候，运营效率低一点，无非是少赚一点，在现在的市场环境下，机会稍纵即逝——最典型的是今年3月份是“小阳春”，4月份就又迅速转冷了——从拿地到开盘的周期缩短一个月，很可能直接决定是盈利还是亏损。

比如某国企的项目，因为新进入一线城市，对地块的情况摸底不够完整，加上本身的运营效率也不够高，导致其拿地四五个月之后才开工，而附近同期拿地的项目已经开盘销售。等到其项目终于开盘，市场已经急转直下了。结果就是，卖一套亏一套。了解智能工牌，帮案场轻松每周多卖一套房！

小 结

小明此前跟地产国央企老总交流，他们常说：相比民营房企，我们确实有融资等方面的一些优势，但面对的市场环境，大家都是一样的，想要活下去，活得好，活得久，也要真本事。

小明将这些话转述给一些民营房企的老总，他们觉得这是得了便宜还卖乖。但事实胜于雄辩：地产国央企没点能耐，同样也会陷入亏损。