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国资兜里的房子也不香了

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几个月前,各地政府每天都在想新点子,帮助开发商卖房。

比如,淄博官方联合开发商、中介上了一道“房子以旧换新”的菜;黑龙江官方反向操作,进行全国巡演,要把房子卖到南方去,让大家都来体验“夏天的黑龙江”。

但现在,官方不仅要当教练,还当上了运动员。

最近各地国资平台纷纷上线:北京朝阳住建委折价出售154套住宅、济南城市发展集团为1341套小区房源招标代理营销商、广州也传出一国资将挂牌400余套住宅,价值5亿。

拉长到这一年来看,一方面,国家要求各地加快盘活各类国有优质资产,努力开源。

另一方面,从“保交楼”开始,各地国资陆续接下了不少开发商的滞销或暴雷项目,这些项目从“保交楼”到运营都需要长期的资金。

恰逢现在“认房不认贷”“降低首付”等诸多利好出台,国资也希望趁着热乎,暖暖荷包。

正如业内人士那句劝告:“伴涨尽售、应出尽出”

房子从哪来?

各地上新的房子,多少带点“历史遗留”色彩

济南城市发展集团(下称“济南城发”)旗下公司挂出的1341套住宅,面积合计约16.6万㎡,总价超过28亿元。

这批住宅集中在济南东部的唐冶片区,位于绿地、龙湖、保利、路劲等开发商项目中,项目一手房基本已经售罄。

这次挂出的房源,是当年济南控制地价的“产物”。

前几年土地市场火爆时,当地官方开启了“竟配建”模式:竞拍地块达到最高限价后,开发商将转为竞价【安置房】,谁在地块内提供的安置房面积最大,地块由谁摘走。

这批配建住房由开发商建好后,移交给济南城发所有,现在部分被摆上了货架。

北京朝阳住建委“出货”了位于北五环热门板块新北苑中国铁建国际城小区的154套住宅。

小区当年被称为该板块“四大神盘之一”,颇受望京码农们青睐,价格也一路水涨船高,贝壳找房数据显示,如今二手房均价接近9.4万元/㎡。

这些房源以竞拍方式售出,总起拍价633-864万,资产总额达到10亿元。

《华夏时报》称,当年国际城部分楼栋承接了周边区域的拆迁安置任务。后来,用于安置的房源并没有被全部用完。

此后,据《经济观察报》报道,一部分房源被朝阳区住建委等多个单位回购,计划用于解决职工住房问题。

2012年底中央八项规定出台后,“解决职工住房”的计划暂停,房源也空置到现在。

一头“现金奶牛”

公开消息显示,济南城发手里握有的“竞建房”中,不少转为了保障性租赁住房,平台还成立了“城发成家”租赁运营品牌。

但这批保租房,并没有那么吃香。

地产壹线观察到,城发这回决定出售的租赁项目所处位置较偏,周边产业少,离济南CBD商务区还需乘坐1个半小时的公交车,对于“打工人”来说,长距离通勤或许是影响入住的不利因素。

还有分析称,保障性租赁住房的管理问题,经常引发同小区其他业主的投诉和质疑,这也是一个让运营者头疼的问题。

业内认为,济南城发选择兜售房源,一个原因或许是相关房源做保障性租赁房投资回报率不高,运营压力较大。

从去年开始,在“去库存”“防风险”背景下,长沙、苏州、济南、青岛等城市官方都通过各种手段回购开发商的存量商品房。

去年一则招标公告曾显示,济南城发拟在全市收购3000套商品房,用于租赁储备住房。

济南城发最新的文章写道:集团通过多种渠道,包括划转竞建公有房和投资购置存量商品房等,拥有超过45万平方米的住宅项目、50万平方米的公寓项目等。

进货量大,出货寥寥,用的还是自有资金,钱袋子也变得紧张起来。

去年10月,中央为国资平台的经营发展指了一条路。

财政部发文要求加快对房屋、土地、车辆等各类国有资产盘活利用,提升资产盘活利用效率,真正落实紧日子要求。

正巧,目前全国多地楼市等来了“认房不认贷”“限购限售放松”等政策利好,以济南为例,上个月济南全域取消了限购限售。

机构数据显示,9月份重点城市楼市一二手供应成交量都呈环比上行,国资平台也瞄准这个出货的好时机,卖掉这批现成的房子,或许比等卖地分成回血更快。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉还表示,国资选择这时候抛盘,也有担心房价继续下跌,影响国有资产保值增值的考虑。

“这部分保租房、人才房,照理来说,应该长期持有、不应卖掉,之前并没有出售的先例。但由于已经移交到市场化的国有企业名下,限制不会那么严格,尤其现在市场下行,国资也顾不了那么多了。”

国资也打价格战

由于国资平台早年获得、持有这类房源的成本并不高,这使得其在出售时有了更大的调价空间,以提高自身的市场竞争力。

今年7月,济南城投曾拿出东城逸家、西江华府两个公务员小区中上千套房源出售。

相比周边2.8-3万/平的二手房。东城逸家新出的房源价格来到了2.3-2.6万/平,还少了中介费和手续费。

济南当地的自媒体称,虽然户型较为老旧,但这两个盘地段、交通、学区都具有碾压优势,加上济南新房市场当时供小于求的情况,国资+一手现房的配置拉起了一波市场热度。

同样作为带有“体制属性”的现房,北京中铁建国际城此次出售的房源均价接近8.6万/平,比市场二手价(9.37万/平)低了8200元/平,首付比例也比二手房有优势。

但拍卖结果却并不理想。官网显示,目前已成交的套数20多套,成交比例仅为15%,且基本以低价成交。

此番遇冷,一方面,房屋自身藏着一些bug,有媒体探访发现,此次拍卖的房屋基本上都处于当时用于拆迁安置的楼栋,整体居住体验或许不如小区内其他房源,这会影响部分刚改、改善买家的选择。

另外像现在整体市场下行比较明显,观望情绪浓厚,更何况这类中途转作住宅的房源,大家会担心产权上有限制,李宇嘉这样《向地产壹线》分析。

国资低于市场价卖房的行为,李宇嘉认为,各地如此大体量的房源拿出来卖,将对当前本在下行的市场造成比较大的负面影响。

他还称,如果北京这批房子持续流拍,转让方可能会继续降价,“一方面市场整体可能往下走,官方希望出售资产缓解资金紧张的诉求也比较强;另一方面,由于当时获得成本不高,即使降价,他们也能获得可观的现金流。”

当年招标文件显示,该项目地块需要配建廉租房项目,保障房及公建部分的政府回购面积达26万平方米,回购价格为6500元/㎡

中铁建国际城小区有业主担心,未来如果继续降价,会让小区其他二手房出售更为艰难。

济南上述公务员小区出售时,曾引发周边二手房小幅降价;而这次城发的大规模招标,也让唐冶周围的新房开发商、二手房业主捏了一把汗。

大家都在观望,国资平台下一步棋会怎么走。

责任编辑:周怀阳_NG12671

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