戴德梁行：南京三季度写字楼市场空置率微降 零售物业市场提质升级

南京，2023年10月19日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2023年三季度南京写字楼及零售商业市场进行多维度的盘点和解读。

写字楼市场结构调整 空置率微降

三季度，南京甲级写字楼市场新增两个项目入市，分别为浙大网新数智中心和保利南自·智汇中心。截至三季度末，南京甲级写字楼物业市场总存量约为460万平方米。

今年上半年，南京全市GDP总值同比增长5.6%,高于全国0.1个百分点，第三产业增加值同比增长5.6%,较一季度提升0.2个百分点。经济的复苏态势带动办公楼市场，截至2023年8月，办公楼投资额同比增长7.6%。受经济复苏的推动，南京写字楼租赁市场的需求情况稳中有升。与二季度相比，环比吸纳量增加约1500平方米，全市平均空置率下降至24.1%，环比下降1.3个百分点。

三季度南京写字楼市场租金跌幅收窄,总体均价约为82.7元人民币/平方米/月，环比微降0.5%。伴随河西板块新入市项目逐渐去化，河西区域租金止跌微升，租金价格与新街口区域差异逐渐缩小。

南京重点板块租金分布

数据来源:戴德梁行项目及企业服务部

三季度写字楼租赁成交面积占比最多的是专业运营商，其次是专业服务行业，TMT与金融行业并列第三。以幕府小镇成交作为代表的专业运营商大面积承租反映出专业运营商对市场向好的信心。1500平方米以上的成交客户则呈现多元化局面，包含专业服务、TMT、金融、建筑工程、大健康、商务商贸交通运输等行业。

三季度写字楼销售成交量约16万平方米，成交量较二季度上浮8.6%，主要由市场头部大宗交易带动。三季度成交均价维持在1.5万元/平方米，以价换量趋势仍在继续。

三季度主城区仅出让一宗商办混合用地，地块位于浦口区，地块紧邻商业体白马生活广场。商办土地出让面积与数量均有显著下降。商业用地供应量减少，土地利用结构正在调整 。

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级助理董事朱丹华表示，宏观环境尚存在诸多不确定性因素，市场所达成的交易数量仍相对有限。市场结构调整周期中，有专业能力和操盘经验的专业运营商迎来发展机遇。同时，部分投资买家认为下半年是抄底好时机，三季度大宗“自用+投资”类型买家询问量有所增加。商务楼宇作为产业载体和产业空间，脱“房”向“产”趋势渐强，聚合产业生态，创新商业模式，提升产业价值，撬动政策扶持是未来商务楼宇的发展方向。

购物中心持续提质升级 零售物业市场分化加剧

三季度，南京优质零售物业市场无新增供应入市。目前南京中高端购物中心总存量保持在597万平方米。若干购物中心于本季度持续翻新物业设施及调整业态组合，推动南京零售物业市场提质升级。例如，南京新百、大洋百货、南京国际金融中心等零售物业正在进行外立面焕新和内部结构调整；德基广场、金鹰购物中心、中央商场、景枫中心、弘阳广场等购物中心持续调整业态和品牌组合，引入南京首店或地区首店。受此影响，南京优质零售物业市场整体空置率环比微升0.1个百分点至5.2%。

本季度，若干时尚、餐饮、生活方式、儿童，及连锁会员制仓储量贩店品牌继续扩张，大量的新店开张及品牌扩张即系佐证。新店开业活动包括：National Geographic中国内地的首家品牌店于9月在南京德基广场盛大开业；东门韩国烤肉南京首店于8月在中央商场启幕；Meland Club于9月在弘阳广场开幕；Costco计划于明年开设其南京首店。截至三季度末，南京中高端购物中心市场首层租金报价环比微跌0.5%至人民币627元/平方米/月。

数据来源: 戴德梁行研究部

展望未来，约573,000平方米的零售面积有望于四季度入市，超过83%的供应将会坐落于非核心区域。部分新项目或将推迟入市时间，一定程度上缓解市场供应压力。随着城市交通系统通达性的不断提升，未来三年南京非核心区域有望迎来更多优质购物中心，南京的新兴商圈将进一步发展成熟。

鉴于若干高品质新项目的入市加剧了市场竞争，零售物业间的分化或将进一步加剧。表现欠佳的商场或将在吸引租户方面面临更大挑战，而运营成功的成熟零售物业项目将通过开设区域首店和品牌旗舰店、持续调整业态和品牌组合、翻新物业设施、打造体验式零售空间，以及举办策展或快闪店等营销活动来增加客流量。

戴德梁行南京及合肥公司总经理魏建历表示，根据南京政府出台的《南京市全力促进经济持续回升向好若干政策措施》，南京将持续打造消费新场景、拓展消费新空间，以高质量供给引领和创造消费新需求，本地居民和游客的消费应会被催化，这将支撑时尚、生活方式、汽车、家电、体育、娱乐等业态的品牌商在宁业务持续发展。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，作为江苏省会和长三角核心城市，南京近年来积极实施产业强市战略，深化强链补链延链，强化科技创新引领，加快构建以实体经济为支撑的现代化产业体系。戴德梁行深耕南京市场二十余载，是南京实体经济建设的助力者，将持续助推更多优质资源落地南京，为南京实体经济发展专业赋能。

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