北京买房：理清思路，购房建议980

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是普通刚需阶级，没有投资倾向，也没有幻想靠别人损失来赚钱。我第一次买房在2017年最高点，买了个二流学区的老破小，买亏了，到现在房价仍低于购买时的价格，现在老大即将小学，老二还没出生。目前有希望（户口原因）按首套资格改善住房，但是首付不到200万。目前不知道是该把手里的第一套老破小卖了，加上首付，去买另个更好学区的老破小（老大和未来老二上学问题就一次性解决，不再折腾了）。还是保留第一套，在朝阳酒仙桥附近买个稍宜居的次新楼盘，改善居住环境。

作为事业单位收入人群，有点钱不容易。如果卖了第一套再买朝阳一流溢价学区，担心2025年后学区属性降低，房子又是高买低卖；如果买了酒仙桥那边价格低的，又担心不保值。所以想听听您的建议，十分感谢！

补充提问，如果决定放弃学区，再买一套房自住。目前的选择有：①三元桥、团结湖、新源里附近的50多平2居，老小区，房龄多是1980后或1990左右的；②酒仙桥附近东风家园、电子城小区、梵谷水郡的70左右2居，小区较新，房龄在2000年以后。想听听您的观点，选择哪个更好些？主要从保值角度考虑。

A：

1、考虑投资是应该的，这没必要隐晦。房子天然自带投资属性，各国CPI中都不统计房价，因为这不算消费算投资。

2、对普通学区房的常规建议是，如果短期内用不上学位，那就趁着高峰期置换吧。低谷期时如果没有政策支持，学区房的溢价部分很有可能受影响。会有保值好的，但参照日韩和台湾省的先例，都是牛校旁边宜居的大户型，也就是只有好资源才什么时候都稀缺。而且朝阳区还特殊，学区房的溢价基本都被总价低的承担，千万以上的溢价明显降低，1500以上的几乎没有了。

换到更好学区有可能支持强些，但如果也是老破小的话未必强多少。另外算算溢价率，户型小的总价就低，但溢价率却相对高，朝阳好学区的更高，居住方面的性价比可就低了。这到时候具体算算吧，看是否觉得划算。

3、酒仙桥也未必不保值，房龄新品质高的保值升值都不错，比如银河湾就挺典型的，比那些老公寓强多了。但买学区房还是酒仙桥这种得看自己，外人不好建议。

4、如果确定是长期自住，在能接受老房的情况下就买呗。性价比最高，保值也稳妥，只要没硬伤就基本都跟随大盘，不吃亏不占便宜。像团结湖的就很典型，前些年网络不发达的时候我都拿这儿的均价当标杆儿。另外老房如果能赶上原址重建还是意外利好。劣势是流动性弱，出手的时候不好卖，所以适合长期持有的，出手时选择横盘期慢慢儿卖也就不吃亏了。

其他房龄新的看自己的喜好吧，房子是用来住的，先考虑居住体验才更合适。选择其中物业维护的好的吧，应该是梵谷水郡，先看板楼再看塔楼。只是从投资角度这几个都没太大优势，房龄只能说不弱。

仅供参考。

二

Q:

我和我爱人2001年从外地农村（两家都很穷）考到北京读大学，研究生毕业后留京工作。我家三个孩子，老大老二当时跟着我老公落了西城集体户（广内片区），老大12，在华夏女中，老二在康乐里小学3年级，老三两岁，丰台户口。

北京两套房，一套昌平的融泽嘉园，105平，出租；一套丰台太平桥中里小区，74平，在住。另外有一套河北大厂的，110平，闲置。我现在的想法是，家里老三上小学前，买个西城的房子落户，也能居住，准备卖掉太平桥的房子，换个广外的房子。

我老公是北京市公务员，今年年底搬通州，他想让老三去通州读书。我俩意见不统一。我可以让一步，老三幼儿园小学在通州，初中回西城，这样的话，丰台房子置换西城房子可以再等几年。另外我们手上现金不到200w，家里孩子多，要备点钱应急。我在私企，以前互联网挣钱多，现在一年也就80万。我家这种情况，您有什么高见？

A：

1、华夏女中，好孩子，真棒！

2、如果是我就不让三宝去通州上学了。一是到目前为止，通州的好学校放到西城也就是中等，不算太强。而大宝既然能考上华女，说明基因、家风和努力都到位，在这种情况下让三宝去通州有点儿亏。

二是通州现在好学校的房子也有溢价。以运河板块的为例吧，学区溢价肯定没西城高，但作为郊区都有区域溢价，加在一起的话和市区学区房差不太多了。这算算租售比就知道了。那以差不多的溢价，却得到不如西城的教育资源，我是觉得有点儿亏的。

3、再有一点是房子角度说的，既然三宝两岁，那上学就在2026年了吧？反正肯定是入学低谷期，西城的学区溢价至少不会涨，大概率降低，也就是居住的性价比提升。那在这些情况下还去通州上学，有点儿犯不上。

初中回西城我觉得是底线了，中学比小学重要的多。现在网络教学，在北京哪个区未必耽误学习，那小学就抓紧呗，如果到时候西城有更多点招了就争取。

4、另外一点，如果大厂的房子住不上，那就看这次行情考虑是否出手吧。算算租售比，如果超千的话就留着的意义不大，得用很多年才能抹平呢。

仅供参考。

三

Q:

我孩子在朝外已经三年级，我们一家三口在朝外附近买的两居住着呢。目前有一套通州台湖附近的四居，闲置着，当时新房装修花了大几十万所以不舍得出租，未来10年也不会回去住了，所以想着换到市里出租更有利于投资保值？

刚有政策说不受通州限购影响了，划到亦庄去了，应该也会比较好卖，想听听您的建议是不是要换到市里？如果换您推荐什么位置或者小区，全款800，或者贷款首付800，就想买个位置好，租金高，能保值的，等年底能凑到900左右。现在通州的房子在润枫领尚，之前一直自住，闲置两年多了，真是不舍得出租。

A：

1、润枫领尚的自住为主，升值普通，大户型的更适合自住了。亦庄只是个名头，不划进也是副中心呢，对交易的帮助不大。主要是面积大总价高，在这种刚需为主的板块，未必多好卖。另外装修也得看情况，看是否能收回成本。先找当地中介问问吧，别吃亏。

2、是否置换看自己了，房子是用来住的，这又是自住为主的房子。那能住的上就留着，住不上了再考虑置换呗。

如果800以上那就只有朝阳北部合适了，先看望京来广营等板块，租金都不低。还有亚运村奥园东坝等地也差不多，新北苑太阳宫的低一些，但这里面有升值好的因素。北边儿没合适的再看朝青四惠等地，800多万也差不多，在当地不算太高，流动性和租金不弱。

仅供参考。

四

Q:

总价600万预算首套，首付大概300万，想在西城海淀或者朝阳买个小两室。朝阳主要是朝外，海淀想侧重于羊坊店学区的翠微，西城暂时没特别倾向。咨询下章哥，我这个付款额和比例，您推荐朝外学区房还是看看翠微？有具体推荐吗？

A：

1、这我真不好回答，很少有这么选房的，刚有的想法儿吧？西城海淀和朝阳不太好比较，都各有特色，没有哪里最好，只看自己适合哪里。通常都是根据孩子天分和家庭情况先选行政区，然后选学区，之后是学校和具体房源。

2、简单说吧，如果是天牛娃，那肯定是海淀，清北率在这儿摆着呢，占了北京一半或以上的名额。翠微挺好的，学位相对足，57中进步明显，都快成小强了。学区溢价中等，不算高。现在几乎所有牛校或牛班都是点招，天牛娃能占便宜。

朝外也适合牛娃，或者朝阳适合天分较高的孩子，否则如果考不上几个好高中的话，在朝阳的选择就不多了。朝外的优势就是小升初直升，高中有系统内选拔，加工能力强，家长相对省心。劣势就是一直传闻有多校的可能，再一个是放开统招了，是否会影响系统内名额不知道。房子的溢价率在朝阳算高的，但和东西海相比就是平均值了。

3、西城也先看孩子天分呗，牛娃普娃都合适。600万买两居，估计只有南城选择多些。先看陶白直升校的，八中附小的学位多，小升初就算改定额也比大抽奖的概率大。

4、这还是家长自己定吧，外人不太好建议。

仅供参考。

五

Q:

我目前在丰台马家堡这边有套老破小，市场价不太到500，孩子是预计27年上小学。我想着能去东城或者西城换一套学区房。两个人工作都比较忙，老人也帮不上忙，我们这种情况上哪个学区更合适一些？

都说过几年孩子少了，我们这两年换房合适，还是上学前一两年再买合适？目前，我们预算顶天能买900-950的房子，考虑学区及升值的因素，想买稍微新一点小区（两居），有什么小区推荐？

A：

1、都比较忙，那如果是对孩子的期望值较高的话，朝阳的更合适。作业多，几个头部校的加工能力都强，还都是九年或单校，相对省心。不过朝阳的牛高少，所以更适合天分较高的孩子。

如果期望值不太高，那东城更合适，几乎没点招，派位看运气，家长真要忙的话到了初中再努力吧。

2、常规建议是如果卖房后增加的预算多就提前换，房子大概率比现金保值。增加的不多就无所谓了，过了高峰期或许有更多的选择。

3、学区房我不好推荐，只能家长定。另外别太注重升值了，这种高峰期哪儿的溢价都高，还是先以学校为主吧。

仅供参考。

六

Q:

打扰了。1是想了解一下您这里的服务和收费情况。2是我和女朋友首套资格，首付120万，都在北边（望京和西三旗）上班。希望可以得到一些建议，哪里的房子比较合适，感谢，刚需自住。

A：

1、我没什么服务，只卖艺，轻易不卖身的。就算有些服务也就是动动嘴，具体干活儿的是别人，所以性价比很是不高。

2、首付120，总预算多少啊？也就是准备贷多少款，或者是能承担多少月供。这还是先做个预算吧，买房得说总价。卖房的也不太关心买家首付多少，只看自己能收到多少钱。

3、简单说吧，这一看就是刚有个想法，或者说是没具体的想法呢，别着急，买房是大事儿，一步一步来。先列出需求，比如地段儿、交通、户型、房产类型和学区等等，然后进行排序，看更重视什么。在总价不是太高的情况下别太追求兼顾，否则保值角度容易吃亏。

另外再考虑好是长期自住还是过两年就要换，也就是自住为主还是更注重保值和流动性。真要是刚需自住为主的话那就看自己的喜好选择就行，房子是用来住的，自己喜欢就行。我一般只能从投资保值角度分析，自住不好建议。

仅供参考。

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