最高法案例|开发商破产，何种情况下购房人可要求开发商继续履行房屋交付义务

在最高法作出的批复中，明确规定，商品房消费者在一定条件下不仅享有价款优先返还请求权，而且享有房屋交付优先权，但权利主体必须为购买居住性用房的商品房消费者。在最高法的案例中，当事人殷先生就因案涉房屋并不属于居住性用房，被法院裁定其不享有房屋交付优先权。今天，北京圣运律师就通过该案例，为大家分析，在开发商破产后，何种情况下所购买的商品房将被纳入破产财产无法交付。

案情介绍：开发商破产，案涉房屋被纳入破产财产

殷先生与重庆宝狮置业有限公司（以下简称“宝狮置业”）签订了《房屋网签协议》，合同约定，宝狮置业有限公司因拖欠殷先生的妻子丛女士钱款，经双方合议以重庆宝狮置业名下房屋抵偿其债权，网签后双方之间的债权债务消灭，丛女士自愿承担房屋销售风险。五日后，宝狮公司与殷先生签署了17份《重庆市商品房买卖合同》并在当地的规划与自然资源局办理了网签手续。四年后，宝狮公司申请破产，宝狮公司的管理人作出并通过了《关于重庆宝狮置业有限公司以房抵债情形的处置方案》，其中指出，殷先生的房屋并不属于法律规定的优先权情形，除去已经交付办证的房屋，剩余15套房屋属于破产财产，剩余债权依法转为普通债权进行确定。对于这个决定，殷先生十分不能接受，遂向法院申请提起诉讼，请求交付剩余15套房屋。

对此，宝狮置业辩称，殷先生属于以房抵债类债权人，仅享有债权而不享有物权请求权。《房屋网签协议》属于履行债权届满前达成的以物抵债协议，故应按照原债权债务关系进行审理。同时殷先生的债权不属于法律规定的享有优先权的情形，故应当按照普通破产债权在破产财产中按照法定程序受偿。因此，针对剩余15套房屋，殷先生无权要求办证。

最高院裁判：非居住性住房的购买人，无权主张优先权

在宝狮置业申请进入破产程序时，案涉15套房屋尚未实际交付给殷先生，案涉15套房屋的产权亦未变更登记于殷先生名下。根据我国法律规定，不动产物权的设立与变更，未经登记，不发生效力，案涉15套房屋应由宝狮置业所有。根据《企业破产法》第三十条的规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产。因此，案涉15套房屋应属于债务人宝狮公司的破产财产。

殷先生与宝狮置业签订的《商品房买卖合同》的法律基础是以物抵债，与商品房消费者签订的《商品房买卖合同》有所区别。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，商品房消费者在一定条件下享有排除执行的优先债权。但根据我国《消费者权益保护法》的规定，商品房消费者是指购买商品房用于居住之需者,商品房消费者物权期待权是指商品房消费者对购买用于居住的商品房享有物权期待的权利，该物权期待权可以理解为一种准物权，旨在保障公民赖以生存的居住权。对于案涉15套房屋，已经超过殷先生居住之需，殷先生不应再享有相应的商品房消费者物权期待权，即在破产程序中对案涉15套房屋的债权不享有优先受偿权，仅享有普通债权。

律师法律解析：开发商破产后，何种消费者有权主张优先权

第一、案涉房屋被认定为破产债权的依据。在本案中，殷先生本依据《审理破产案件规定》第七十一条第五项的规定。特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，提出案涉房屋不属于破产财产的观点。但根据由于该规定是在当时《企业破产法（试行）》框架下对债务人的财产归属作出的实体认定，而现今《企业破产法（试行）》已经废止，所以不能再适用该法确定案涉房屋的归属，而应当按照现行物权、执行方面的法律规定来处理案涉房屋的归属。根据我国《企业破产法》第三十条的规定，破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。在宝狮公司破产申请受理时，殷先生并未就案涉15套房屋办理不动产登记手续，因此，案涉15套房屋应属于宝狮公司破产前财产，自然也就属于宝狮公司的破产财产。

第二、消费者取得优先权的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需满足三个条件才有机会被排除执行，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。同时，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条的规定，商品房消费者主张房屋交付优先请求权的，应当是以居住为目的购买房屋并已支付全部价款。由此可见，在就商品房执行异议的案件中，买受人若对商品房主张权利，要求优先交付房屋，不仅需要买受人支付全部价款，更要求买受人是以居住为目购买房屋。在本案中，尽管殷先生已经结清全部价款，但其是通过以物抵债的法律关系获取房屋，就算其购房目的是居住，但其在宝狮公司破产前所获取的房屋已经能够满足其居住需要，因此，其不属于《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》所保护的商品房消费者。

圣运律师提示

通过该案件，各位购房者或者债权人需要注意，开发商破产后，并不是所有已付清全款的商品房都能被阻止流入破产债权。只有虽未办理登记但是已经付清全款的商品房消费者或者已经办理产权登记的债权人才能就相关房屋主张权利。因此，为抵御这种风险，大家可尽量在合同中约定，开发商无法交付房屋时的违约责任，以此来保护我们的财产权益。

文章 | 圣运律师 | 视觉 编辑 | 圣运律师