政策利好之下，房企扎堆推新，但深圳楼市没有被激活

自8月底开始，深圳楼市政策频出，“认房不认贷”、“港澳居民放松限购”、“取消离异时间限制”、“取消离异首付要求”、“存量房贷利率下调”等利好政策接连出台，使得深圳楼市一直备受关注。

进入9月后，楼市更是迎来“金九银十”销售旺季，但令人意想不到的是，即使在诸多利好叠加的背景下，近期深圳楼市的表现依旧不算明朗。

新房、二手房成交萎靡，新增货值再创新高

据深圳房地产信息平台公示，9月全市新建商品房成交约25.39万平方米（2480套），同比减少约53.35%；其中新建商品住宅成交约20.93万平方米（2076套），同比减少约43.52%，对比8月份成交的2199套，环比减少约5.6%。同期全市二手房住宅成交面积约23.2万平方米（2400套），成交套数环比微跌约0.9%。

值得注意的是，在中秋国庆期间，深圳的楼市也较为平淡。

有统计数据显示，今年中秋国庆假期期间，全国重点10城新建商品住宅日均成交612套，处于近七年次低位水平。其中，深圳在2023年“双节”期间累计成交336套，较去年同期下降39.5%，日均成交42套，日均成交面积约3.5万平方米，较节前一周（9月22日至9月28日）相比下降41%，较去年国庆期间下降46%。

在成交量持续低迷的背景下，深圳一二手房的供应量却在不断提升。

据了解，9月深圳全市新增一手住宅预售面积约92.2万平方米，创下三季度最高值，环比上涨68%。9月底全市一手住宅库存面积约498.8万平方米，但是随着9月下旬成交走低，一手住宅去化周期持续上涨，超过17个月。

克而瑞市场监测数据显示，2023年9月，深圳全市共有23盘入市抢收，包括21个住宅项目共22次开盘加推以及2个公寓项目入市，合计推售9282套房源。

2023年9月深圳市开盘项目分布图，图源水印

值得一提的是，深圳楼市的低迷状态并非一朝一夕。

2021年2月8日，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，全市共有3595个小区被纳入“指导价名单”。政策刚出时效果还不算明显，但由于之后深圳将二手房参考价作为银行发放贷款的标准，导致深圳二手房市场历经长达2年的低位盘整，2022年更是跌入谷底。

深圳房地产中介协会统计数据显示，2022年全年，深圳二手房录得（含自助）26853套，相比2021年44375套的录得量，下降幅度达到39.5%，创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值，二手房录得量连续2年低于新房成交量。

进入2023年，深圳楼市曾在第一季度出现“小阳春”，二手房市场曾在3月和4月实现了每月交易量超过3000套的表现。但到了5月，二手房市场再次陷入低迷，其交易量（过户量）直接下滑至3000套以下，并于7月和8月下挫至接近2000套的交易量。

在二手房市场不断下挫之前，深圳的新房市场也不甚理想。2020年7月15日，深圳发布了被称为“历史最严房地产限购新政”，其中明确要求“深户满3年同时要缴纳3年社保才有资格购买商品房”，这导致很大部分“新深户”失去了购房名额。

要说明的是，2023年7月正好是“715新政”届满三年之际，本应该释放大批量的购房需求，但从克而瑞市场监测数据来看，今年7月，深圳的新房住宅成交量也不过约37.08万平方米。

国央房企扎堆深圳北，搁浅逾30年项目预计年底面世

相比持续在低位徘徊的二手房市场，深圳的新房市场虽也不理想但至少数据还算过得去。

乐有家研究中心数据显示，9月份，深圳新房市场全市网签成交2076套一手住宅，环比下跌6%。全市各区新房成交主要集中在宝安及龙华两区，其中宝安区网签775套，龙华区网签335套，占比超一半。

聚焦到具体片区，钛媒体APP注意到，深圳龙华区的深圳北片区是近段时间新房市场较为活跃的片区。目前包括超核中心润府、中海珑悦理、超核紫云府、保利招商龙誉等在售新盘，以及待售新盘——中洲迎玺花园。

其中，超核中心润府是由华润置地（01109.HK）、深铁联合打造的北站超核万象中心，据悉，该项目是今年上半年深圳销售金额最高的项目之一，最近一次获得预售证是4月份，备案均价约7.23万元/平方米，毛坯交付，目前已处于清盘状态。

与超核中心润府紧邻的新盘是由中国海外发展（00688.HK，以下简称“中海”）开发的中海珑悦理，该项目备案均价约7.2万元/平方米，户型面积段涵盖88平方米、97平方米、101平方米和128平方米。

不过由于近年来，中海在深圳新入市的住宅项目不断发生因质量、装修、货不对板等维权问题，导致中海在深圳的口碑不断下挫。叠加中海珑悦理还有近一半的房源是租赁住房、车位比仅1:0.6、无社区园林等因素，使得该项目的认购情况并不理想。

深圳北片区内另一个由华润置地操盘的住宅项目是超核紫云府。据了解，超核紫云府于9月14日获得预售证，备案均价7.07万元/平方米，项目在开盘时采取了较为进取的促销策略，使得折后均价约6.4万元/平方米起。

虽然超核紫云府总体量仅4.8万平方米、只有两栋单元楼，且靠近地铁4号线，却是目前片区里唯一带精装修交付的新盘。9月22日，超核紫云府进入选房阶段，有效认筹402批，对应房源464套，最终录得销售261套，折合去化率56.25%。

另据钛媒体APP现场了解，深圳北片区内还有中洲迎玺花园处于待售状态，目前该项目还未取得预售证，预计最快本月底或者下月初入市，开发商为深圳本地房企中洲控股（000042.SZ）。

项目资料显示，中洲迎玺花园占地面积约7.7万平方米，总建面约44.6万平方米，容积率约4.24，计划分三期5个批次开发，涉及17个单元住宅楼、1栋幼儿园，规划约2669户。

值得一提的是，中洲迎玺花园原为“深圳龙华黄金台项目”，是中洲控股在深圳的重点项目之一，历史最早可追溯至1993年，在公司半年报中对于该项目的描述为“位于深圳北站核心商务区内，区位优势明显，拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品”。

据钛媒体APP早前报道，2020年4月，中洲控股、深圳市宝东地产开发有限公司（以下简称“宝东地产”）与深圳市规划和自然龙华管理局签订征地补偿协议，据此黄金台项目被置换成一宗占地9万平方米的商住地块。但由于该项目存在权益纠纷等问题，推进难度大，直到2022年9月方才进入开工阶段，并对外公开案名为“中洲迎玺花园”，预计2026年1月竣工、总投资金额约62.13亿元。

今年1月18日，中洲控股才从宝东地产手中获得后者持有的黄金台项目公司最后10%权益，据此正式拿到黄金台项目100%的权益。曾有投资者向中洲控股询问从宝东地产获取黄金台项目10%权益所涉及代价，不过中洲控股方面并未对此回应。

值得一提的是，黄金台项目完全归属于中洲控股尚不足半年时间，该项目的权益划分再度出现变化。今年6月26日，中洲控股发布公告称，公司及全资子公司中洲地产与信达资本、中国信达深圳分公司合作设立“广西信中投资合伙企业（有限合伙）”（以下下称“广西信中”），总规模约60.41亿元。

其中，中国信达深圳分公司现金出资42亿元，作为合伙企业的优先级LP；随后合伙企业将这42亿元以借款方式输送给中洲地产，作为其中一项增信措施，中洲地产90%股权被用于质押担保。而中洲控股以股债权形式出资18.4亿元，作为合伙企业劣后级LP，包括中洲地产剩余10%股权和深圳市黄金台项目有限公司100%股权。

钛媒体APP注意到，在投资者互动平台，曾有投资者提问“设立广西信中投资合伙企业，是真转让黄金台项目股份，还是真的融资？”中洲控股方面回复称，“是为了优化公司债务结构，推动公司项目开发建设。”

请输入图说

二级市场方面，截至10月12日收盘，中洲控股股价报收6.54元，涨0.93%，成交额为1973.56万元，当前公司总市值约43.48亿元。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）