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中骏违约,虹桥最后一缕民企之光熄灭

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在中骏宣布美元债违约后,一位还在虹桥的房企人士说:虹桥地产一条街最后一点星火,也灭了。

从2021年10月4日,花样年成为首家公开债务违约房企,至今,整整2年的时间里,“暴雷”两字,已经从“震惊”,变成了“平常”。

而这期间,虹桥地产一条街,更是从“繁荣”走向了“落寞”——在此之前,除了中骏,虹桥商务区的其他民企,都已经悉数“躺下”了。

现在,挺了2年后,“零违约”的中骏没能逃脱殊途同归的命运,一样走向了违约、重组。

而更令人沮丧的是,中骏出清的时间,发生在“认房不认贷”政策满一个月后。

这也间接说明:市场还没有“活过来”。

带着千亿梦想入驻虹桥

中骏是在2017年时,把总部从“老家”厦门,搬到上海虹桥的。

搬迁背后,是中骏在2017年时,确立了“2018年500亿元、2019年800亿元、2020年破千亿”的目标。

这是几乎所有搬到虹桥房企的标准操作。

尤其是在上一个地产爆发周期的2016年,所有房企仿佛都被灌输了“千亿执念”。哪怕“千亿口号”提出的时候,他们距“千亿”还有“九百亿”,都不妨碍他们相信:来了虹桥就能辐射长三角、启动全国化、实现规模冲击的目标。

于是在那几年间,以闽系、川系和浙系房企为代表的南方房企,纷至沓来,进驻虹桥商务区,设立全国第二总部。

最鼎盛时期的大虹桥,拥有大大小小的房企不下50家,或者是房企总部,或者是区域总部。

这里确实交通便利,人才济济。当时有圈内人打趣:要跳槽时也很方便,出门拐个弯就到新东家。

行业兴盛时是一荣俱荣,而下行时也成了一损俱损。

那些搬来的,也开始搬走——蓝光、新力、祥生、弘阳、奥山等等,都已经打道回府。

还有一部分,是出售自己在虹桥核心区的办公楼,搬去非核心区。

比如旭辉和融信,前者整售虹桥商务核心区恒基旭辉中心的两栋大楼,其中一栋为旭辉集团总部;后者是出售自己位于虹桥世界中心项目里的总部大楼。

而中骏也早就在计划出售自己位于虹桥中骏广场的多栋物业,但不包括总部办公楼。

今年新获融资不足30亿

除了推进资产处置,自2021年下半年以来,中骏还已实施了包括加快物业销售、延长债务期限及争取新的融资来源、严控费用等不同的措施,以减轻流动性资金压力。

在这些自救下,自2022年至今,中骏已经努力偿还境外债(本金+利息)共约15.6亿美元(约合113.9亿元人民币)。

但这些措施,仍并不足以抵抗中骏的债务压力。

中报显示,中骏半年末在手的流动现金及现金等价物,为87.3亿元,而一年内需要偿还的有息债务,约125亿元。

二者之间的缺口,有近38亿元。

要想完全填补上缺口,中骏要么靠获得新融资,要么靠销售回款。

监管层对于中骏的融资助力,算是出了力,但出不尽全力——

去年年底,“金融16条”提出后,2个月里,中骏就陆续与中国民生银行总行、中国工商银行上海市分行等多家银行签署战略合作协议,累计获得超430亿金额授信

但这些银行授信,据接近人士透露,最后其实都没有实际落地。

不过,在“中债增”上,中骏确实获得了2笔合计21亿元的融资——一笔是1月时发行的,规模为人民币15亿元,期限3年,利率4.1%;另一笔是8月发行的,规模为人民币7亿元,期限3年,利率4.28%。

另外,7月时,中骏还在境外获批2.55亿港元及8910万美元(合计约8.9亿人民币)的多批次定期贷款融资,用于借新还旧。

但这些与其大规模到期债务相比,仍显不足,民营房企融资环境仍难以破局。

三季度销售仅为一季度四成

销售上,更是压倒中骏的最重一根稻草。

在公告中,中骏无奈表示,踏入2023年第二季度,集团的销售持续下滑,流动资金紧张状况日益严峻,境外兑付债务压力持续增加。

中骏的业绩公告显示,今年一季度集团的合同销售金额约114.68亿元,二季度为86.16亿元,而三季度暴减至46.08亿元。

本就不够覆盖债务的现金流,叠加每季愈下的去化情况,中骏终于躺下:“即使本集团竭尽全力,流动现金及银行存款可能无法履行当前和日后义务所需。”

于是,中骏选择停止偿还外部债务。

公告中披露,集团停付的第一笔,是2021年3月22日签订的银团贷款协议,原本需要支付已到期的本金和利息共约6100万美元。

这可能将导致中骏会有四支美元优先票据出现债务违约——这些票据原本于2024至2026年到期,未偿还本金合共18亿美元,但在此番中骏宣告违约后,可能会导致债权人要求加快偿还债务,甚至采取相关行动。

也有媒体爆料,此次违约的导火索,并不是外债到期未付,而是一笔初始规模3.88亿美元等额银团贷滚续遇到阻碍。

此前外媒报道,中骏集团与银团贷款的债权行沟通滚动续贷事宜,部分银行同意续贷。该笔贷款其中一笔分期在9月30日到期,到期规模为初始规模3.88亿美元的15%,续贷方案是将贷款再续18个月,作为代价中骏仅需偿还15%分期款中的5%。

据悉,于今年8月末,中骏已获全体贷款人口头同意,获准将贷款滚续为2026年1月到期的新贷款。

但是,与贷款人签署正式协议时遇到阻碍,中骏不愿落实其将部分中骏商管股份作为再融资质押增信的提议,以防后续需要该资产支持进一步滚续。因此无法在现有贷款15%分期款(本金及利息6100万美元)到期前敲定再融资协议。

总之,中骏主动进行了境外债务重组。

利好政策出台一个月持续性不足

不论是在大虹桥企业房企眼里,还是全行业人看来,中骏能坚持至今,已是不易。

对中骏老板黄朝阳的评价,也很高:“人品一等一”、“民间融资本事还是可以的”、“中骏甚至没有大规模的裁员,目前的团队人数在大虹桥房企里依然算多的”。

于是,中骏的出清,也让多位房企人士感觉到了“叵测”的丝丝绝望,尤其是在政策集中释放一个月后的这个节点上。

8月底,全国范围内,组合性新政集中释放。包括全国性的“认房不认贷”,广州及大部分二线城市下调首付比例下限,广州、深圳及大部分二线城市下调二套房利率下限,超过10个二线城市取消限购、7个城市取消限购和限售,和存量首套住房贷款利率调整等政策。

但经过一个月的发酵,结果并没有给中骏,给整个市场带来太多扭转。

亿翰智库数据显示,从监测的40城数据来看,9月全国商品住宅销售面积为1449.4万平米,同比下行26.1%,环比上行12.6%。

另一个机构监测的国庆数据显示,2023年国庆假期期间(9月29日-10月6日),35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期(10月1日-7日)及2019年假期下降两成左右。

落到中骏本身,9月单月,中骏实现合同销售额约11.05亿元,比8月还少。

现象背后,大家普遍认为,政策有作用,但不大,且延续性不足。

广东中原地产项目部总经理黄韬国庆期间巡了几天盘,整体感觉是:“成交量肯定有增长,但比预期差一些。而且市场降温也挺快的,假期最后一天就没什么人看房了。目前看来,政策是有作用的,只是持续性不怎么强。”

而亿翰智库也表示,在大力度政策的加持下,市场的修复仍存在不确定性。若恢复不达预期,年底前政策仍有放松的必要和可能。放松空间比如“二线限价松动,一线外围限购调整”,亿翰股份董事长陈啸天说。

但陈啸天也强调:当下房地产的问题,核心在经济上面。

否则,上述还在虹桥的房企人士无奈道:“虹桥民企的最后一点星光也灭了之后,下一步,可能就要轮到混合制国企和接盘的基金了”。

责任编辑:周怀阳_NG12671

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