中骏违约，虹桥最后一缕民企之光熄灭

在中骏宣布美元债违约后，一位还在虹桥的房企人士说：虹桥地产一条街最后一点星火，也灭了。

从2021年10月4日，花样年成为首家公开债务违约房企，至今，整整2年的时间里，“暴雷”两字，已经从“震惊”，变成了“平常”。

而这期间，虹桥地产一条街，更是从“繁荣”走向了“落寞”——在此之前，除了中骏，虹桥商务区的其他民企，都已经悉数“躺下”了。

现在，挺了2年后，“零违约”的中骏没能逃脱殊途同归的命运，一样走向了违约、重组。

而更令人沮丧的是，中骏出清的时间，发生在“认房不认贷”政策满一个月后。

这也间接说明：市场还没有“活过来”。

带着千亿梦想入驻虹桥

中骏是在2017年时，把总部从“老家”厦门，搬到上海虹桥的。

搬迁背后，是中骏在2017年时，确立了“2018年500亿元、2019年800亿元、2020年破千亿”的目标。

这是几乎所有搬到虹桥房企的标准操作。

尤其是在上一个地产爆发周期的2016年，所有房企仿佛都被灌输了“千亿执念”。哪怕“千亿口号”提出的时候，他们距“千亿”还有“九百亿”，都不妨碍他们相信：来了虹桥就能辐射长三角、启动全国化、实现规模冲击的目标。

于是在那几年间，以闽系、川系和浙系房企为代表的南方房企，纷至沓来，进驻虹桥商务区，设立全国第二总部。

最鼎盛时期的大虹桥，拥有大大小小的房企不下50家，或者是房企总部，或者是区域总部。

这里确实交通便利，人才济济。当时有圈内人打趣：要跳槽时也很方便，出门拐个弯就到新东家。

行业兴盛时是一荣俱荣，而下行时也成了一损俱损。

那些搬来的，也开始搬走——蓝光、新力、祥生、弘阳、奥山等等，都已经打道回府。

还有一部分，是出售自己在虹桥核心区的办公楼，搬去非核心区。

比如旭辉和融信，前者整售虹桥商务核心区恒基旭辉中心的两栋大楼，其中一栋为旭辉集团总部；后者是出售自己位于虹桥世界中心项目里的总部大楼。

而中骏也早就在计划出售自己位于虹桥中骏广场的多栋物业，但不包括总部办公楼。

今年新获融资不足30亿

除了推进资产处置，自2021年下半年以来，中骏还已实施了包括加快物业销售、延长债务期限及争取新的融资来源、严控费用等不同的措施，以减轻流动性资金压力。

在这些自救下，自2022年至今，中骏已经努力偿还境外债（本金+利息）共约15.6亿美元（约合113.9亿元人民币）。

但这些措施，仍并不足以抵抗中骏的债务压力。

中报显示，中骏半年末在手的流动现金及现金等价物，为87.3亿元，而一年内需要偿还的有息债务，约125亿元。

二者之间的缺口，有近38亿元。

要想完全填补上缺口，中骏要么靠获得新融资，要么靠销售回款。

监管层对于中骏的融资助力，算是出了力，但出不尽全力——

去年年底，“金融16条”提出后，2个月里，中骏就陆续与中国民生银行总行、中国工商银行上海市分行等多家银行签署战略合作协议，累计获得超430亿金额授信。

但这些银行授信，据接近人士透露，最后其实都没有实际落地。

不过，在“中债增”上，中骏确实获得了2笔合计21亿元的融资——一笔是1月时发行的，规模为人民币15亿元，期限3年，利率4.1%；另一笔是8月发行的，规模为人民币7亿元，期限3年，利率4.28%。

另外，7月时，中骏还在境外获批2.55亿港元及8910万美元（合计约8.9亿人民币）的多批次定期贷款融资，用于借新还旧。

但这些与其大规模到期债务相比，仍显不足，民营房企融资环境仍难以破局。

三季度销售仅为一季度四成

销售上，更是压倒中骏的最重一根稻草。

在公告中，中骏无奈表示，踏入2023年第二季度，集团的销售持续下滑，流动资金紧张状况日益严峻，境外兑付债务压力持续增加。

中骏的业绩公告显示，今年一季度集团的合同销售金额约114.68亿元，二季度为86.16亿元，而三季度暴减至46.08亿元。

本就不够覆盖债务的现金流，叠加每季愈下的去化情况，中骏终于躺下：“即使本集团竭尽全力，流动现金及银行存款可能无法履行当前和日后义务所需。”

于是，中骏选择停止偿还外部债务。

公告中披露，集团停付的第一笔，是2021年3月22日签订的银团贷款协议，原本需要支付已到期的本金和利息共约6100万美元。

这可能将导致中骏会有四支美元优先票据出现债务违约——这些票据原本于2024至2026年到期，未偿还本金合共18亿美元，但在此番中骏宣告违约后，可能会导致债权人要求加快偿还债务，甚至采取相关行动。

也有媒体爆料，此次违约的导火索，并不是外债到期未付，而是一笔初始规模3.88亿美元等额银团贷滚续遇到阻碍。

此前外媒报道，中骏集团与银团贷款的债权行沟通滚动续贷事宜，部分银行同意续贷。该笔贷款其中一笔分期在9月30日到期，到期规模为初始规模3.88亿美元的15%，续贷方案是将贷款再续18个月，作为代价中骏仅需偿还15%分期款中的5%。

据悉，于今年8月末，中骏已获全体贷款人口头同意，获准将贷款滚续为2026年1月到期的新贷款。

但是，与贷款人签署正式协议时遇到阻碍，中骏不愿落实其将部分中骏商管股份作为再融资质押增信的提议，以防后续需要该资产支持进一步滚续。因此无法在现有贷款15%分期款（本金及利息6100万美元）到期前敲定再融资协议。

总之，中骏主动进行了境外债务重组。

利好政策出台一个月持续性不足

不论是在大虹桥企业房企眼里，还是全行业人看来，中骏能坚持至今，已是不易。

对中骏老板黄朝阳的评价，也很高：“人品一等一”、“民间融资本事还是可以的”、“中骏甚至没有大规模的裁员，目前的团队人数在大虹桥房企里依然算多的”。

于是，中骏的出清，也让多位房企人士感觉到了“叵测”的丝丝绝望，尤其是在政策集中释放一个月后的这个节点上。

8月底，全国范围内，组合性新政集中释放。包括全国性的“认房不认贷”，广州及大部分二线城市下调首付比例下限，广州、深圳及大部分二线城市下调二套房利率下限，超过10个二线城市取消限购、7个城市取消限购和限售，和存量首套住房贷款利率调整等政策。

但经过一个月的发酵，结果并没有给中骏，给整个市场带来太多扭转。

亿翰智库数据显示，从监测的40城数据来看，9月全国商品住宅销售面积为1449.4万平米，同比下行26.1%，环比上行12.6%。

另一个机构监测的国庆数据显示，2023年国庆假期期间（9月29日-10月6日），35个代表城市日均成交面积较去年国庆假期（10月1日-7日）及2019年假期下降两成左右。

落到中骏本身，9月单月，中骏实现合同销售额约11.05亿元，比8月还少。

现象背后，大家普遍认为，政策有作用，但不大，且延续性不足。

广东中原地产项目部总经理黄韬国庆期间巡了几天盘，整体感觉是：“成交量肯定有增长，但比预期差一些。而且市场降温也挺快的，假期最后一天就没什么人看房了。目前看来，政策是有作用的，只是持续性不怎么强。”

而亿翰智库也表示，在大力度政策的加持下，市场的修复仍存在不确定性。若恢复不达预期，年底前政策仍有放松的必要和可能。放松空间比如“二线限价松动，一线外围限购调整”，亿翰股份董事长陈啸天说。

但陈啸天也强调：当下房地产的问题，核心在经济上面。

否则，上述还在虹桥的房企人士无奈道：“虹桥民企的最后一点星光也灭了之后，下一步，可能就要轮到混合制国企和接盘的基金了”。