“摩天工厂”实现工业上楼 “亦庄模式”更新产业用地

63个项目纳入城市更新；盘活土地297公顷；提供480万平方米的产业发展空间，引入500余家优质企业；共计13个项目纳入北京市城市更新示范项目……这一组组数据是新京报记者从10月11日举办的经开区首届城市更新发展论坛暨第二届北京城市更新论坛经开区分论坛上获悉的，这也是三年来经开区城市更新的经验与硕果的真实写照。

本次论坛是延续北京市城市更新周经开区分论坛系列活动之一，以“低效产业园区更新的‘亦庄模式’（工业上楼）”为主题，研讨分享经开区存量工业用地盘活再利用“工改工”更新模式，并发布《亦庄新城城市更新实施办法》。

经开区率先启动产业用地城市更新

在北京城市更新从“增量发展”到“存量提质”的时代背景下，如何走稳、走好城市更新发展之路，是摆在当前的重要课题。

历经三十余年的发展，经开区已成为北京高精尖产业主阵地。作为全市工业用地集中区域，目前经开区约95%的工业用地已经完成供应，进入存量更新期，如何走好“城市更新”这条路对经开区来说尤为关键。对此，经开区在常规赛道外，摸索出了低效产业园区更新的“亦庄模式”，即存量工业用地盘活再利用“工改工”更新模式。

北京经开区工委委员、管委会副主任沈永刚表示，作为首都高质量发展先锋，经开区在加快增量土地开发的同时，持续探索低效工业用地盘活再利用模式。坚持规划引领，注重政府引导、市场参与、政策创新，突出产业升级和产城融合，坚持城市更新“工改工”，在北京市范围内率先启动了产业用地的城市更新，走出了一条产业用地更新的良性循环之路。

沈永刚介绍，三年来，经开区纳入城市更新项目63个，盘活土地297公顷，提供480万平方米的产业发展空间，引入500余家优质企业。经开区提倡国有建设用地使用权分层供应，不断探索产业用地的精细化管理，形成了五级产业链土地供应模式及四类更新模式，累积了天空之境·产业广场、星网产业园等一批园区转型升级经验，提炼形成一系列具有全市、全国示范作用的创新成果，形成可复制、可推广的“亦庄模式”。

在北京市城市规划设计研究院城市更新规划所所长王崇烈看来，亦庄新城核心区街区控规便是基于片区整体统筹思路推进，围绕产业、居住、设施等方面，构建“规划+规则”的实施框架，合力推动规划实施，通过精细化用地匹配，绘制工业地图，以规划引领产业聚集。即参照产业基准用地规模，结合现状周边优势产业、更新地块原有产业以及规划实施实际情况等进行综合研判，对未出让工业用地和更新类工业用地精细化匹配新一代信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造等四类产业方向。

《亦庄新城城市更新实施办法》发布

值得关注的是，在本次论坛上，《亦庄新城城市更新实施办法》正式发布。

经开区开发建设局副局长刘凌总结《亦庄新城城市更新实施办法》共有十大亮点，其中建立更新发展共识确立六项原则，包括“规划引领，圈层引导；政府统筹，市场运作；多元参与，共建共享；产业导向、分类实施；产城融合、绿色发展；数字赋能，智慧管理”。此外，将更新范围从产业类更新拓展到产业类更新、老旧商务楼宇更新、传统商圈更新、老旧小区和危旧楼房更新、公共设施和公共空间更新，以及区域综合性城市更新六种类型；明确分圈层推进城市更新工作思路；重点落实市级标准；坚持工业用地工业用途、先有项目后有更新；片区更新纳入城市更新类型；老旧小小区、老旧商业设施更新有序推进；健全体制机制保障，加大金融支持等。

据刘凌介绍，自2020年《北京经济技术开发区关于城市更新产业升级的若干措施（试行）》实施以来，经开区在2021年有4个项目纳入北京市第一批示范项目，4个项目纳入北京市第一批典型项目，2022年有7个项目纳入北京市第二批示范项目；在首届北京城市更新论坛，“星网北汽蓝谷”被评为北京市城市更新优秀案例；2023年有3个项目纳入北京市第三批示范项目，并在第二届北京城市更新论坛上，北京市唯一工业上楼项目“天空之境”入选优秀案例。

据悉，这些成功案例背后，离不开推动经开区城市更新进度，统筹规划管理而成立的经开区城市更新国有平台——亦庄城市更新公司。

据亦庄城市更新公司副总经理秦元高介绍，截至目前，亦庄城市更新公司先后服务于拜耳、ABB、威讯半导体、先通医药等40余家高精尖产业企业，达产后年产值不少于280亿元，完成20余宗项目回购助力高精尖企业落位，释放产业空间面积70余万平方米，集中高精尖产业的优势力量，持续推动产业转型升级。

“由于亦庄特殊的功能定位，亦庄工业用地占比达65%（全市占比约为15%），这也决定了经开区的城市更新必然以产业升级为核心、坚持‘工改工’用地性质不变，深耕亦庄新城低效项目回购、盘活再利用。”秦元高如是说。

“摩天工厂”成为北京首个工业上楼项目

“天空之境·产业广场”项目作为北京市唯一“工业上楼”项目，在入选北京市城市更新优秀案例的同时，也成就了城市更新之路上的“亦庄样本”。

“天空之境·产业广场”项目作为北京市唯一“工业上楼”项目，入选北京市城市更新优秀案例。主办方供图

事实上，作为城市建设和发展中的一环，工业用地城市更新项目也十分常见。对此，维思平设计院创始人、清华大学建筑设计研究院产城融合联合研究中心主任吴钢表示，城市更新的目的，是要让城市的综合生产力有全面提升的机会。城市更新如果不谈产业、经济，生活和空间品质就无从谈起。基于此，经过多方思考，实现“一栋大楼就是一个产业园”的理念，并在亦庄主导设计了天空之境·产业广场、健康智谷·产业公园。

比如，天空之境·产业广场实现了产研一体，它既是一个摩天工厂，也是一个产业社区，在很多的技术层面都实现了突破。依照城市更新政策，通过向“天空、地下、红线”要空间，以拆除重建的方式开展城市更新。更新后的天空之境，建筑面积将由1.45万平方米增加到9.8万平方米，通过产业再定位、空间再规划、产品再开发，建设成为绿色智能国际化的“摩天工厂”。

义翘神州科技股份董事长秘书冯涛作为亦庄四大支柱产业中生物医药大健康企业代表，也是天空之境·产业广场的使用者。他表示，生物医药研发和生产型企业存在一定的特殊性，对空间布局要求不同，需要全面统筹。除场地大小外，对层高、承重、蒸汽、风向、污染、传播等都有特殊要求。此外，生物医药类企业合规运营还需要完善的配套设施，如危险品库房、污水处理等，这都是制约着企业发展的很关键的点。

冯涛表示，天空之境·产业广场在设计之初，就依照了高标准建设、专业化设计，层高、承重、水电气等配套设施能全面满足生物医药企业研发、生产、办公需求，适合高端生物医药企业和优秀人才的入驻。

据悉，天空之境·产业广场计划2023年投入使用，20余家医疗器械企业入驻，初步估算2024年实现产值近4亿元。

“当前阶段中国城市化倡导产城融合，在此背景下，亦庄逐步向空间经济模式转换，让空间有价值。”吴钢认为，正如天空之境·产业广场项目，将以前街上的功能，集中在一个楼里，变成有生产、有厂房、有研发的集约资产，让空间往上走，成为融合的建筑，实现很多制度上、规范上的突破。未来需要更多像天空之境·产业广场这样的先锋项目作为引导。

新京报记者 袁秀丽 封面图/主办方提供

编辑 武新 校对 陈荻雁