离婚后房屋带抵押过户给子女的承诺是否有效？律师办案探索新思路

案情简介

张先生和李女士于2015年协议离婚，离婚协议书约定将婚后共同购买的登记在张先生名下的房屋赠与儿子小张，未结清的贷款、过户的税费均由张先生承担，但没有约定具体的过户时间。离婚后该房屋由张先生出租并收取租金，一直没有过户给小张，后张先生再婚并生育一女儿。

2022年，小张满18周岁，李女士联系张先生要求办理过户手续，但张先生提出无力提前偿还贷款，无法办理过户手续。同时，张先生劝说小张：“房子肯定会给你，但现在爸爸经济压力太大，等将来有条件了再过户”。因小张与张先生感情较好，对父亲的话深信不疑，表示不愿作为原告起诉父亲。

因张先生已经再婚且经济状况不佳，已经负债，李女士既担心张先生反悔，又害怕张先生现在的配偶在房屋上加名或出售，更忧心房屋会被张先生的债权人查封拍卖，苦无良策，寝食难安。

问题

在房屋存在银行贷款和抵押登记的情况下，张先生不同意提款还清贷款，能通过诉讼的方式要求法院判决房屋过户给小张吗？小张不愿意做原告，李女士作为原告又该如何提出诉讼请求呢？

诉讼方案的制定

接受委托后，考虑到小张不想与父亲对簿公堂，而离婚协议明确约定张先生将房屋过户给小张，于是我们确定的诉讼方案为由李女士作原告，张先生为被告。在案由方面，由于小张并非原告，并且是基于离婚协议赠与房屋而产生的纠纷，因此本案并非所有权确认纠纷，而是离婚后财产纠纷。

在设计具体的诉讼请求时，也费了一番思量，面临如下几个难题：

第一，离婚协议是否有效，是决定我们能否诉请要求办理房屋过户的依据。起诉前，李女士曾多次联系张先生办理房屋过户手续，但张先生称李女士签署离婚协议时骗了他，他认为离婚协议效力有问题，不同意过户。因此，我们将确认离婚协议有效列为第一项诉讼请求。

第二，是请求法院判决确认房屋归小张所有，还是请求法院判决张先生向小张履行变更登记手续？即本案是确认之诉还是给付之诉？

因本案属于离婚后财产纠纷，不属于确认之诉，请求法院判决确认房屋归小张所有难以获得法院的支持，因此我们将诉讼请求第二项列为请求法院判决张先生向小张履行变更登记手续。

第三，房屋还有贷款未还清，是否需将提前还清贷款、注销抵押登记作为一项诉讼请求单独列明？

经类案检索，目前并无依据离婚协议的赠与条款判决未还清贷款房屋直接过户的判例。但本案的房屋想要过户给小张又必然绕不开银行的同意，否则即使法院判决张先生办理过户手续，也难以执行。

第四，是否能带抵押过户？

考虑到是否能提前还清贷款是关键性问题，且张先生已经失去了提前还款的能力，案件开庭前，我们积极与主审法官就是否可带着抵押过户问题进行沟通。法官明确带抵押过户的政策是针对二手房买卖，不适用于本案，在银行不同意的情况下，很难支持我们的诉讼请求。

第五，是否能代为提前还款？

了解法官的审判思路后，我们立即联系贷款银行，询问贷款人不同意提前还款情况下，是否可由他人代为清偿。银行一开始并无明确的答复，我们多次与银行沟通，并强调了本案的特殊性，讲明了是父母离婚协议书中赠与子女的房屋，由于父亲失去了提前还款的经济条件，只有母亲代为还清贷款才能实现双方的离婚协议安排，如果不尽快由母亲代为还款，后续父亲可能失去还款能力，对于银行、母亲和小张而言，均会遭受难以挽回的损失。银行了解了案件的特殊性，最终表示接受李女士代为提前还款。

基于上述分析和沟通，我们将第二项诉讼请求列为要求张先生提前还清贷款，或判决李女士代为提前还款。

第六，房屋变更登记至小张名下之前的租金收益归谁所有？

由于该房屋为夫妻共同财产，在离婚协议中虽然约定赠与给小张，但在办理变更登记手续之前，仍属于共同财产，其租金收益也应属于共同所有，李女士有权要求予以分割。因此，我们将第三项诉讼请求列为张先生向李女士支付实际过户至小张之前所取得的房屋租金收益的一半。

由于该房屋面临较大的风险，为确保未来的执行顺利，一并对房屋作了诉讼保全。

一波三折的审理过程

张先生的现任配偶参与庭审

开庭时张先生，提出李女士在签署离婚协议时有欺骗行为，双方还有其他共同财产未分割，要求确认该离婚协议无效，并且提出撤销赠与；其现任配偶赵女士也参加了庭审，声称该房屋的贷款是由他们婚后的夫妻共同财产偿还的，该房屋有她的份额，要求加名。两人拒绝提前还清贷款，也不同意由李女士代为提前还清贷款。

法院与银行的反复求证

法院认为银行是否同意由他人代为提前偿还贷款是关键性问题，只有银行同意，判决由李女士代为提前还款才具有可行性。我们又多次与银行沟通，请求银行理解一位母亲为子女周全的心意和难处，协调银行委派人员出庭向法庭明确表态，如判决由李女士提前结清贷款，银行没有异议，且同意在贷款结清后办理解押手续。

出乎意料的一审判决

经过几次开庭，并与法官多次沟通，特别是银行向法庭明确表态后，我们都感觉有望获得法院的支持。没想到的是，法院虽然认定双方签订的离婚协议有效，又认为由于没有约定过户时间且张先生不同意提前偿清贷款，该房屋暂不具备过户条件，判决原告可在过户条件后另行主张；同时法院判决张先生向李女士支付一半的租金收益40万元。

纷纷提起上诉

李女士难以接受一审判决，提起上诉。张先生认为争议房屋有其配偶份额并且不同意分割租金，也提起了上诉。

面对一审判决，我们也承受了较大的压力。但是经过仔细研究和论证，我们认为既然双方签订的离婚协议有效，张先生负有还款义务和过户义务，在银行同意由李女士代为提前还清贷款情况下，该房屋过户没有任何法律障碍，也没有加重张先生的义务和责任，二审具有一定的争取空间。

在上诉状中，我们强调了案涉房屋可以过户的法律依据及可行性，同时强调案外人张先生的现任配偶具有强烈的愿望将房屋变为共同财产，一直要求加名，根据还款计划书该房屋还有7年才能还清贷款，而张先生经济状况在持续恶化，一旦房屋被查封拍卖或者被案外人加名，将导致李女士及小张无法挽回的损失，此外，张先生一旦断供，银行贷款无法收回，银行、李女士、小张都将遭受巨大损失，一审判决的“具备过户条件后另行主张”极有可能难以实现。而李女士为了避免出现上述情况，只能不断地就租金提起诉讼，以确保能够对房屋进行保全，如此一来，判决不仅没有定纷止争，没有解决实质性争议，反倒会引发新的诉讼，造成司法资源的浪费和各方当事人无穷尽的付出。而李女士代为提前还清贷款，对于银行而言可以完全杜绝风险，对于张先生而言仍按照原还款计划向李女士还款，没有加重其责任，是最能体现公平正义、诚实信用和经济便捷原则的方案。

圆满的结局

二审法官确定后，我们立即与主审法官进行了沟通，强调此案如果维持原判，会给当事人造成怎样无法挽回的损失，并强调父子感情深厚，避开张先生现任妻子赵女士对此案的干扰，张先生接受调解的可能性很大。

二审法官表示，对当事人急迫心情表示理解，本着解决争议的态度愿意去做沟通工作。经过不懈地努力，张先生终于表示同意调解。我们在开庭前制定了多种调解方案，并与李女士反复沟通确认，以期抓住调解时机，尽可能达成调解协议，确保房屋过户。二审开庭当日，调解工作从上午十点持续到下午两点，最终，对方完全同意了我方的调解方案，张先生同意由李女士提前偿清贷款；同意配合办理解押过户手续；张先生按照原银行还款计划书，向李女士分期支付垫付的房屋剩余贷款，分期支付30万元租金。在双方都签完字后，律师心里的石头终于落下，当事人也露出满意的笑容。目前，争议双方及银行均已在履行调解书的相关义务。

核心法律问题

离婚协议中的赠与是否可撤销？

离婚协议的赠与方通常会根据《民法典》第六百五十八条第一款“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”之规定，主张可以无条件撤销赠与。但离婚协议的赠与条款与一般的赠与不同，离婚协议系双方真实意思表示，是双方就解除婚姻关系、子女抚养、夫妻共同财产分割等事宜达成的一揽子协议，双方均应受该协议的约束，并本着诚实信用的原则去履行协议内容。赠与条款与离婚协议是一个整体，并且具有道德性质，与解除婚姻关系密不可分，不属于通常意义上的赠与。在双方当事人已经协议离婚的情况下，一方反悔请求撤销赠予条款的，人民法院经审查没有欺诈、胁迫的情形，应当判决驳回其诉讼请求。

未还清贷款的有抵押房屋能否过户？

根据《民法典》的规定及各地的具体操作细则，带抵押过户本质上仍然是征得抵押权人同意后办理抵押物的过户，而不是抵押人自行过户，并且带抵押过户并不是房屋过户给买方后贷款仍由卖方按照原款计划继续清偿，抵押权和债权不能分离。在实践中，由于银行按揭贷款合同中通常都会约定债务人或抵押人变更需征得债权人同意，否则应提前清偿全部贷款。因此，带押过户通常是在过户后由卖方提前还清贷款，该等情形下如果买方一次性付清全款的该房屋上不再有抵押权，买方自行贷款的则产生了一个新的抵押权；如果银行同意将贷款人由卖方变更为买方，则贷款人和抵押人同时变更为买方。

目前各地开展的带押过户登记业务范围并不相同，例如北京市带押过户的适用条件之一就是“交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房”，长沙市不动产登记中心公布的带押过户操作细则中还包括因夫妻约定、离异分割、赠与、继承、受遗赠等不涉及资金往来的“带押过户”情形。

但对于离婚协议赠与房屋的诉讼案件而言，法院较难判决由赠与方提前还清贷款，且该等判决可能会面临无法执行的窘境。在实践中，如何实现离婚协议中对有抵押房屋的赠与承诺，是一个无法回避的难题。我们在代理本案过程中进行了积极地探索，为此类案件提供了一个新的解决思路。

结语

本案虽一波三折，但最终柳暗花明，既化解了矛盾，又维系了亲情。案件之所以能够突破困境获得圆满结局，离不开律师的认真与敬业：制定诉讼方案时反复论证多次修改，为诉讼方向和结果提供了重要的保障；庭审期间多次与法官沟通，让法官了解了案件背后的事实真相；竭尽全力奔走于法院和银行之间，银行的态度从不理解到全力配合，成为案件能够启动调解和调解成功的关键。

婚姻家庭案件，法律是根本，是基石，而法律之外的情义无价，同样是不可忽视的具有重要意义的考量因素。案件的结果，维护了履行协议的诚信，践行了家长对子女的承诺，法官和银行更是充分体现了人文关怀和社会责任担当，这种可贵的精神和情怀，温暖了大家的心。