曾10年涨了近500%，龙华现在怎样了？

来源：经纬找房

回顾深圳龙华房价，从1字头到核心区10字头，只用了10年。 10年涨了近500%，2013-2015年累计三年涨幅全市第一。

加上龙华地处深圳的几何中心，“宇宙中心”的名头也由此而来。

一起来看看龙华的房价是怎么涨起来的，现在房价怎么样了？

龙华“宇宙中心”房价

从单价1万到破10万

在过去的很长一段时间里，深圳人对龙华的印象，就是一个偏僻山村、穷乡僻壤，工厂密集、脏乱差堵等标签就是对龙华的形容。

在2010年以前，龙华的房子均价还不到1万/㎡。到了2011年龙华挂牌成为新区后，当时深圳北站附近的楼盘均价也才1万/㎡左右，即使2012年，区域内新房均价也只到1.79万/㎡。

直到2013年上塘地王的出现，龙华房价突破瓶颈，一路狂飙。据了解，当年龙华新房价格环比涨幅高达21%，高出全市涨幅7个百分点；

再到2014年，龙华再次诞生地王，龙华新房价格以涨幅14%再度超过全市平均值。深圳楼市这匹意料外的黑马，龙华才被留意到。

回顾龙华房价的渐进史，龙华新房均价从2011年的“1”字头涨至2017年4月份的54619元/㎡，6年涨幅超过5倍。其中，2016年深圳北站商务区的某楼盘的某户型，已突破了9.6万/㎡。

在深圳高级中学北校区的带动下，水榭春天五六期、金亨利、汇龙湾也摇身一变相继成为豪宅。

2019年，金茂府的开盘让整个龙华豪宅有了新高点，龙华破十万的时代开启。

在2020年，龙华二手房也能以23%的涨幅排在全市第三，力压势头很猛的光明。

位于红山的汇龙湾，今年2月份、4月份分别成交86-88㎡户型，成交单价都超过10万/㎡。

在208政策二手房指导价执行后，叠加疫情影响，房价普遍大跌，龙华也不例外，房价的泡沫被挤破，二手房房价普遍下跌15-20%，部分楼盘达25%以上。

新房供应大户

二手去化压力山大

真正让龙华变得危险的是：高房价和天量库存。

龙华是深圳的供应大户，后续还有大量的供应，新房库存高居不下，可售面积屡屡突破100万㎡（数据来源：克尔瑞深圳），可想而之去化压力有多大。

目前来看，龙华房价泡沫被挤出后，除了部分小区房价坚挺，大多数都处于下跌状态，8月份二手住宅挂牌价全区跌幅0.9%，业主心态持续走低。

过去龙华的暴涨价格机制的形式，很大一部分原因是南山、福田可开发土地极其有限，土地空间的严重饱和，加上购房水位的上升，导致人口大量向龙华“出口”。

这并不是龙华本身的吸引力所致。这里的吸引力，可理解为楼盘品质的提升、区域配套的完善落成。

过去5年龙华的配套支撑起10万的房价，确实过于勉强。某些楼盘的价格已达到了同福田、南山某些楼盘的价格水位。但配套呢，与之相比，不知道甩了几条街。

现在呢，怎么样了？这几年来龙华的规划的配套虽然也在陆陆续续兑现落地，但是，还是缺少了点人气。

之前工作日多次在龙华价格约7万/平的楼盘附近实地走访，无论是交通，还是配套，或是教育，都存在严重的硬伤，吃个饭逛个街都要跑几条街。一到白天，大街上稀稀落落的，基本看不到多少人。

依靠福田的外溢消化库存，最靠近福田的梅林关、红山、上塘，都是配套建设齐全的居住区，因此，龙华还有一个别称叫“睡城”。

当龙华的外溢优势没有，甚至持平南山、福田的时候，龙华的吸引力还会这么旺嘛？

光靠外溢的购买力，睡城成不了领涨板块，别指望他们能持续支撑房价上涨。

还是要靠产业，板块产业崛起了，本地高收入人群迅速增加，这个板块的房价才会有稳步增长的机会。

龙华还能买吗？

有网友用“深圳北站‘四面楚歌’，红山靠深高北‘杀疯了’，龙华中心卷不赢躺不平”来形容龙华楼市，确实很贴切。

这种状况下，龙华还值不值得买？怎么买？

先上结论：能买，但要看板块。

如果龙华能放下身段，把房价打下来，龙华也是有很多值得入手的地方。

从发展态势和潜力上来看，龙华有较大的潜力，未来将会有较好的发展前景。交通是该区最大的亮点，不仅有高铁站，轨道交通和公路交通也相当完善。在教育上，该区名校聚集，教育资源较为优越；从商业来看，大体量购物中心的数量较多。

龙华地区值得入手的板块主要是：上塘和红山地区。

红山主要有深圳北超级枢纽总部+深高北两个因素带动，上塘整体发展能够受到龙华新旧两代核心的辐射。

龙华地处深圳的几何中心，是唯一一个与所有重要的经济区接壤的城区。政策在变，市场在变，城市发展布局也在变，但龙华的中心地位不会变。

龙华最精髓最核心的地方是红山片区。

红山片区拥有市级中心区公共配套+生态环境，6平方公里范围内，投入龙华70%以上优质配套，全力打造高品质中央生活区。

红山在龙华的地位，相当于福田中心区配套的香蜜湖片区、后海金融商务中心片区配套的深圳湾片区。

对于现在的龙华楼市，你怎么看？