城变 | 广州百年豪宅迭代史，揭秘高净值人群的置业逻辑

编者按

1000多年前，广州是海上丝绸之路的一个起点；

100多年前，这里打开了近现代中国进步的大门；

40多年前，这里成为改革开放的热土；

2023年，广州有什么可喜的新变化？

地产少年将从经济、基建、城市更新的维度，开设“城变2023”栏目，为大家呈现广州各区更新城市的力量，发展的新变化。

新政之后，楼市这把大火，彻底燃烧了起来。

短短半个月，市场情绪也马上扭转，资产配置再迎新机会。

一方面，买家的购买力大幅度提升，激活购房需求。

举个例子，新政前广州有房一族要买总价1000万的改善房，首付至少要500万，而现在只需300万首付就能撬动千万级资产，购买力一下子就上来了。

另一方面，新释出的购买力集中释放，率先流向城市里最核心的物业。高端住宅项目恒者恒强，正成为这场资产配置热潮中“香饽饽”。

像天河二手小区峻林、颐德公馆和嘉裕公馆等，成交价纷纷突破天花板，其中峻林更有房源成交价接 近“半个亿”。

现如今，广州似乎进入豪宅“通胀”时代。

根据中指院数据显示，2023年上半年，广州新房市场一共卖出了2431套千万级豪宅，同比去年大涨69%，足足多卖了上千套。

千万物业已不再小众产品，今天我们就来聊一聊广州的“豪宅迭代史”，了解一下高净值人群的置业逻辑。

广州豪宅，一共经历4次迭代史

豪宅象征着品质生活，随着城市发展和人们眼界的扩展，人们对豪宅的标准也在不断刷新。

回顾历史，我们发现广州的豪宅，经历了四次迭代。

第一代：地段豪宅（1900-1960）

说到广州的“豪宅区”，很多人第一时间应该是想到天河。

如果时间往前推，“洋楼花园”是广州第一代老豪宅，兴起于沙面。

1857年第二次鸦片战争，英法联军攻占广州，后来沙面岛成为租界，各国领事馆搬入，随着沙面的各项公共设施日趋完善，广州早期高端住区的雏形初现。

没错，广州最早期的豪宅是“舶来品”。

到了上世纪初，在经济繁荣的私塾基地西关，以及军政官宦聚集地东山，兴建了中西合璧的洋房和别墅（西方住宅传入中国后，也经过本地化改造）。

“西关小姐”和“东山少爷”，便是从那时候起口口相传。

东 山逵园实景图（图源：中国广州发布）

而建国初期，为安置回国投资的华侨，环市东路一块别墅区被单独划出，这便是1958年建成的“华侨新村”。这里大部分建筑是二层花园别墅，是全国首个大型的华侨豪宅区。

东 山逵园实景图（图源：中国广州发布）

产品特点：

1、面积大、面积大、还是面积大；

2、与十几人共同居住的小间板房相比，产品通过增加房间数量、大幅提升室内空间等，满足早期致富阶层以及上游阶层的居住空间尺度、舒适度以及私密性的需求；

3、业态以多层为主，多为低密别墅，建筑风格多采用中式或欧式；

4、位于城市核心区域区位。

第二代景观豪宅（1990-2010）

改革开放后，大批先知先觉者纷纷踏上下海经商创业之路，到了90年代已积累了十几年的财富，豪宅市场需求量上升，商品房时代随之而来。

这个时期的豪宅区，大多数坐拥城市稀缺的景观资源，如二沙岛、滨江东的珠江、南湖的白云山和湖（南湖4A级风景区+白云山、凤凰山、马鞍山等山峦环绕）等。

二沙岛，紧邻闹市而又相对独立，至今价格不菲，与珠江新城的珠江别墅相比，毫不逊色。

二沙岛航拍图（图源：地产少年）

在政府叫停二沙岛住宅开发之后，滨江东迎来发展机遇，金海湾、海珠半岛、中信君庭等豪宅拨地而起，售价无一不是当时的标杆。

滨江东航拍图（图源：地 产少年 ）

在2000年前后，南湖迎来了开发的大潮。颐和山庄、山水庭苑、南湖半山豪庭、南湖半山东苑等项目陆续落地，主打山水景观，且大多数容积率在3.0以下，主要面向高端客群。

南湖航拍图（图源：地 产少年 ）

产品特点：

1、产品以低密独栋、联排、叠拼以及多层洋房产品为主，风格多样化（法式、英式、新中式等）。

2、产品面积段以及功能得到进一步提升，同时大量赠送露台、花园、挑空等空间，在产品形式上较第一代有了大幅进阶，开始注重生活方式和情景营造。

3、开始人车分流，注重园林的观赏性打造。

4、品牌房企加持，物业能力提升，但大多项目自身配套依然相对缺乏，多数依托外部资源配套。

第三代 地标豪宅（2010-2020）

随 着中信广场和广州东站的 竣工，天河北开始崛起，逐步取代环市路的63层一带，成为广州的 CBD 。

天河路商圈 实景图（图源：地产少年）

然而，珠江新城的开发，让天河北的辉煌变得昙花一现。

珠江新城，经过十多年的发展，已成为中国三大中央商务区之一，是广州的一张新名片。

位于珠江新城的豪宅如凯旋新世界、汇悦台等，已经成为广州豪宅的标杆项目。以汇悦台为例，虽然不是别墅，但单价已迈上30万/㎡，成为广州豪宅天花板的代名词。

不过，过于繁华也就避免不了喧闹，从早到晚24小时噪音轰炸，加上容积率超过7的高密度，哪怕是二三十万一平的顶豪，其居住的纯粹性大打折扣。

珠江新城航拍图（图源：中国广州发布）

产品特点：

1、区位往东移，依然围绕城市核心区域或拥有一线景观资源；

2、产品形式开始出现超高层大平层形式、同时高层、独栋、叠拼百花齐放，风格趋向现代及传统中式风格，更加注重室内外空间的连续与互动；

3、重视出入口打造，人车分流成为趋势，地库也成为了归家礼序的重要部分，社区园林除了观赏性之外，有更多参与性的体验，如老中青宠物专属活动区等；

4、更加注重圈层的服务加持和提供外部的增值服务平台。

第四代 “隐奢”豪宅（2020-至今）

居住区与商务区糅杂混搭，让追求生活品质的富人们开始逃离CBD。

于是居住与工作的分离，成了自然而然的趋势，由此诞生了靠近珠江新城CBD的“中央豪宅区”,比如奥体板块、琶洲板块、金融城板块。

豪宅虽可贵，圈层价更高。地段不再是豪宅的第一重要因素，配套、资源等价值被重视，财富人群的聚集效应成为豪宅之外看不见的关键价值。

缦云广州星际会所实景图

产品特点：

1、产品性质不再拘泥于住宅，商办性质公寓也逐渐出现；

2、产品面积段扩大到主力为250-500㎡之间，个别项目拔尖户型出现500-1000㎡的顶级改善；

3、立面成本投入较之前大幅提升，富有昭示性，室内的人性化、科技健康元素投入也逐步增加；

不再完全依托外部资源配套，开始注重自身配套的打造，并注重业主的私密需求，会所、健身房、私人影院、私宴餐厅等逐渐成为豪宅标配。

广州豪宅发展的几点规律与思考

简要梳理完广州的豪宅历程，可以发现几个简单的规律：

其一，豪宅区，与经济中心或政治中心相伴生的。

从十三行、西关到淘金，再到天河北、珠江新城都是当时的商业中心，而清河浦则是政治中心，这些区域都拥有强大的经济资源和行政资源，再经过一段时间的发展和沉淀，慢慢形成了豪宅区和富人区。

广州豪宅从西向东，并不是历史巧合，而是城市中心东进西替的结果。

其二， 自然资源，在富人区的形成过程中并没有决定性的作用。

豪宅当然需要城市核心景观资源相伴，但是，仔细分析就不难发现，单一的景观因素并不能成为形成豪宅社区的决定性因素，富人区的形成是多因一果的演化过程。

南湖豪宅的没落，就是一个活生生的例子。

其三，圈层需要氛围，不是连片开发的豪宅区，谈不上真正的“圈层效应”。

且顶级的生活配套，如高档会所、五星级酒店等，需要规模效应才能支撑起来。

同时，高净值人士的聚散，也决定了豪宅区的兴衰。

其四，豪宅的产品形态，还在不断的进化。

从私家园林到西关大屋，从清河浦独立别墅到江景洋房，豪宅的产品形态一直在发生变化，总的趋势是占地面积越来越小，功能性实用性日益增强，科技感和人性化设计越来越重要。

其五，随着经济的不断发展，买豪宅人群，仍在不断增长。

豪宅的小型化、平面化、公寓化，也为买家提供了更多的选择。

琶洲南tod公寓组团樾公馆实景图

对于广州这座“六脉皆通海，青山半入城”来说，一部豪宅简史就是广州人对人居环境及居住要求的更迭史，推动着城市人居环境的不断进步。

随着时间的推移，老别墅项目们已经越来越难以满足眼界被打开的城市塔尖人群。

一方面，老别墅产品由于缺乏合理规划，带来的居住体验逐年下降；另一方面是城市土地集约化、限墅令政策的出台，更是直接断了后续迭代的空间。

东山小洋房内部实景图

近年来，广州富豪阶层虽日益壮大，但毕竟有限。

未来，项目在“稀缺、资源、艺术、定制、圈层”花费的心思将差异化，最后能不能获得高净值人士的认可，对于开发商而言是一场长期的考验。

龙湖天奕实景图

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