香港置地再现一线土拍，持有物业致业绩亏损欲转型，与本地国企在京52亿勾地

港资房企又一次闪现内地土拍市场。

9月26日的北京土拍上，石景山区新首钢国际人才社区地块，在仅一家开发公司竞投的情况下底价成交，成交价52.5亿。

“石景山之王”中海没有参与这块地的竞拍，多少有点意外。不过，当开发主体背景曝光时，就成意料之中了。

这块地的开发主体“北京首怡科新置业有限公司”才成立一个多月，工商资料显示，背后的股东有三个，首钢建投持股6成，剩下4成股份由香港置地和招商蛇口对半分。

港资房企与央国企合作确实少见，合作的契机多源于地方向港资招商。

“这是前市委书记时谈的合作地块。”有北京房地产业内人士向《凤凰WEEKLY地产》透露。

香港置地在进入内地之前，开发的多是可持有的写字楼、商场等。但过去几年的疫情，重挫其持有型商业，这家百年房企的年度净利润出现大额亏损。

一名香港置地的前内部人士介绍，香港置地转向开发可销售型物业，为的是“合理控制风险”。

勾地耗时两年

石景山地块以底价出让，最早可以追溯到2021年。2011年11月，时任北京市委书记蔡奇会见了怡和集团执行主席班哲明·凯瑟克一行，怡和集团是香港置地的第一大股东。

会见后，双方还共同见证了首钢集团与怡和集团签署《战略合作框架协议》。

一直到今年，随着石景山区全面落实京西行动计划，首钢怡和合作项目才终于被纳入第二批拟供应商品住宅用地项目清单，国际人才社区等重点项目加快建设。

“北京石景山的地谈了两年。”一名香港置地内部高管向《凤凰WEEKLY地产》透露。

上述北京房地产业内人士介绍：“首钢做的一级土地开发，地下乱七八糟东西太多，所以拖了好久。”

《凤凰WEEKLY地产》获取到一份2021年底的招标信息，招标文件名为《SS00-1609街区01街坊部分区域污染土壤初步、详细调查及风险评估项目》，即怡和项目，招标人为首钢集团。有人说，这块地前期可能存在土壤问题。

或许是为了对冲前期准备的治理成本，石景山这块地的指导价是7.8万元/平方米，可上下浮动8%。地块附近的中海·长安誉，指导价7.58万/平方米。每平方米多了2200元，意味着给开发商盈利的空间多了一点点。

钟爱抄底

除了北京这次土拍，香港置地过去几年数次因为拍地登上行业热搜。每一次拿地，香港置地几乎都在和同行反向操作，别人不敢买地的时候它大肆买入。

2020年2月20日，调控“灰犀牛”与疫情“黑天鹅”双重夹击之下，香港置地以310.5亿的价格拿下上海徐汇滨江地块，成功刷新了中国大陆土地交易的总价纪录，中间仅经历了一轮加价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“上海地王项目的交易，在土地市场略显悲观的时候进行，本身就是很不寻常。”

2021年12月，内地民企出现第一波爆雷潮，行业进入“深水区”。香港置地和华润置地联合获取了重庆观音桥地块，共斥资30.39亿元，拿下了观音桥电测村100亩地块。总建筑面积24万平方米，其中自持商业14万平方米，住宅10万平方米。

“老牌港企资金面稳健，在内地地价回调、中长期利润修复的情况下，加强内地投资是很正常的操作。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里称。

百年房企难敌亏损

漫步在香港中环街头，经常会见到许多含“遮打”的地名，遮打道、遮打大厦、遮打花园。遮打是广东话对Chater的音译，事实上，所有的“遮打”纪念的都是同一个人：吉席·保罗·遮打。

这名亚美尼亚裔香港商人出生于1846年的印度加尔各答，19岁至香港定居，从建设码头起家，商业版图逐步扩大至房地产、矿业、乳制品等。

保罗·遮打名下最出名的两个房地产品牌，就是“九龙仓”和“香港置地”。保罗·遮打去世后，香港置地归怡和集团所有。

香港置地起家于1889年香港中环填海工程，保罗·遮打购入中环新填海区多个地皮，还购买了多个填海区建筑做拆建，这些建筑至今还是香港置地的重要物业，例如香港大酒店、太子行、皇后行、亚历山大行。

从成立之初，香港置地最偏爱的就是持有型商业。但是，就是百年来的传统带来了新的危机。

香港置地2020年转盈为亏，出现了36亿美元的非营业亏损。原因是香港置地的主要资产在香港中环物业，包括交易广场三座大厦、公爵大厦、太子大厦、怡和大厦、约克大厦、置地广场等。2020年受疫情影响，香港商铺空置率上升，中环物业价值下跌。

2021年香港置地仍有13.15亿美元的非营业亏损。2022年底，香港置地的基础净利润为正的7.76亿美元，但相比2021年还是下降了约2成。

“受政策和疫情的影响导致住宅开发利润下降以及商业地产利润下滑，尤其是商业地产项目出租率有所上升，但租金却在下降。”香港置地在财务报告中称。

所以，为稳定持有型物业的盈利波动，香港置地才不惧内地楼市低谷，大肆拿地。

“香港置地过去的历史都是以发展长期持有的、高质量的商用物业为主调。大约十多年前，这主调在发展国内市场时有了策略性的改变，改为以综合性物业为主，亦不坚持长期持有，住宅及部分商用物业亦可出售。合作项目可以和合作方优势互补，合理管控风险，善用资金加速发展。”一名香港置地的前内部人士说。

在石景山地块之前，香港置地就已经频繁和内地房企合作，例如北京的万通集团、重庆的龙湖集团，一起在重庆拿地的华润置地。

“地方政府看中的多是其资金雄厚、运营能力强，尤其是盘活存量的能力。”一名曾和香港置地合作的建筑商员工称。