上海南强北弱，格局已定！

我们常说，上海的发展在一路向南。

回顾历史，我们会知道：

上海最开始东北是发展重心，

然后，是东西发展，

最后，才是现在的地倾西南。

这样的发展方向，这也深刻影响了，上海的房价逻辑。

1、100年巨变

100年间，上海的发展中心一直在变化。

从最初发展东北部，

再到东西向发展，

到如今的地倾西南。

100年前，上海商业最活跃的地方是东北区域。

有老上海歌谣为证：

金罗店、银南翔、铜江湾、铁大场。

这里面除了南翔以外，其他三个都集中在上海的东北部。

老上海人都知道，罗店以前是宝山的商业重地。

民国时期，

这里的商铺有600~700多，数量上甚至超过当时的南京东路。

民国中期宝山人口不过46万（1927年）相当于当时宝山1%的土地，居住了10%以上的宝山人口。

现在罗店44.19平方公里，人口也不过5.2w人。

繁华最大的原因是，宝山罗店这个地方，水路交通发达。

交通带来了人口聚集，从而带来地价房价上涨。

这是上海东北的高光时刻。

新中国建立之后，主要的交通方式，开始转向铁路。

上海开始铁路发展一路向西，1929年，虹桥机场建立，同时开通了沪宁铁路。

之后，1999年2号线贯通，连接大虹桥和大浦东。

从此，上海在虹桥经济开发区和浦东大开发的背景下，开始东西两翼齐飞。

这也造就了，后来上海三座百亿税收写字楼，

沿2号线一字排开的分别是：金虹桥中心、恒隆广场、国金中心。

2010年左右，板块发展集中在瑞虹、大宁、徐汇滨江和前滩。

2020前后，上海西北的发展在南大、桃浦，东北发展在北外滩。

但是，目前发展都是处于起始阶段，不成气候，发展缓慢。

反观西南发展，则蔚然大观。

徐家汇副中心20年发展已经一跃成为新的市中心，

徐汇滨江短短10多年，已经让房价引领滨江豪宅了。

华泾，近5年，房价涨幅屡次冲到排行榜顶部。

闵行七宝，优质学区资源，已经处于西南学区主力板块。

徐汇、闵行已然成为西南发展的主力。

2、为什么地倾西南

西南方向，主要是徐汇、闵行、松江的迅速发展。

为什么上海地倾西南呢？

1、地理位置

西南天然的位置关联度很大。

说白了，就是天生命好。

徐汇自然不用说了，衡复武本身就是上海的最好地段，聚集了很多老钱。

徐家汇的发展，也是在祖上的基业上进一步发展罢了。

而闵行、松江更多的是依赖徐汇的外延发展起来的。

上海第一条地铁1号线直接引爆了闵行的发展，成为上海发展最早的一个郊区案例。

同时，西南地区作为整个长三角富庶地带进入上海的门户。

吸引了很多江南富饶地区的人来西南一带，安居乐业。

进可以去上海市区，

退可以去长三角各大城市。

实力雄厚点的会住徐汇（北徐汇）或者松江大别墅，

实力弱一点会住在闵行公寓房，再弱点的住松江公寓房。

相比较而言。

浦西西北的普陀嘉定、北部的宝山，大多只能承接苏北的外来人口，财富实力上还是有差距。

2、产业选择

前面说到，100多年前的宝山罗店，其实是上海最繁华的地方。

到了建国之后，交通变成铁路，宝山本身也是由铁路发展的。

但为什么现在的宝山和闵行的发展差距还是很大呢？

回顾历史，根源还是在：上海南北的产业选择思路上。

北部宝山，在1980年选择了宝钢等重工业，

这极大影响了，后来宝山的优质人口的导入。

西南的闵行，则在1982年，将第二机电工业局改名为：航天工业部上海航天局。

这也是后来上海紫竹科技园的老底子，才有了后来闵行的科技产业蓬勃发展。

七宝、老闵行为什么会有那么多的好学校？

原因还是在于产业发展，带来的大量高学历人群迁徙于此。

人来了，好学校自然要来。

如此，好生源和好学校，强强联合形成了飞轮效应。

3、好的操盘手

西南的闵行、松江之所以发展迅速，

离不开好的操盘手。

同样是上海第一条地铁。

宝山有，闵行也有。

闵行抓住了机会，集中优势力量优先发展莘庄，产业、商业齐头并进。

图：一号线地上段（莘庄~锦江乐园）

莘庄发展成熟之后，在长三角一体化和大虹桥规划的东风下，

一路向虹桥靠近。

闵行区从莘庄到七宝再到虹桥，到处都是写字楼、大型商业体，

商业体，在上海中环外几乎没有任何对手。

从莘庄枢纽往北到虹桥这一带，

几乎每两三公里就是一个大型商业体：百盛仲盛世界商城、龙之梦、印象城、莘庄红点城、七宝万科、宝龙城、万象城、爱琴海购物公园、虹桥天地、虹桥天街等。

现如今，闵行的目光要放在了集中发展前湾。

通过导入优质学校、地铁先行，实现人才的良性循环。

松江的操盘手，也不错。

松江主打一个错位竞争。

一方面，松江充分利用自己全上海最丰富的自然旅游资源。

打造了很多的度假休闲区。

比如，佘山国际度假区、深坑酒店、欢乐谷、蓝精灵乐园、

月湖雕塑公园、玛雅水上公园、泰晤士小镇、广富林遗址公园、

广富林郊野公园、辰山植物园、方塔公园等等。

同时成为全上海别墅最为密集最多的区域，全区有众多的别墅社区，居住环境无可匹敌。

另一方面，在09年大学城炒房热，发展不可持续之后，主动拓展朋友圈。

推出G60科创长廊计划。通过充分融入长三角，从早期的“一廊九区”，到如今的“一廊一核多城”新布局

通过产业转型、合理调整产业结构，

近些年房地产在松江财政收入中的占比成功从50%降到了25%。

这就是操盘手的成功。

3、一路向南

地倾西南的发展逻辑，一直贯穿上海城市发展历程。

从徐家汇开始，辐射到闵行莘庄、七宝、大虹桥连片发展，再到松江的错位发展。

20年之后，徐汇、闵行的新的发力点也是在一路向南。

华泾北杨人工智能小镇处于“漕河泾-闵行紫竹”的科技创新带上。

未来致力于打造成人工智能产业集聚区、人工智能全域应用示范区、国际化智能产城融合区为一体的现代化智能小镇。

再往南是，梅陇的华鑫天地和新梅陇中心。接近40万方的开发体量、2栋120米的超高层、横跨虹梅高架的独特设计，这就是梅陇未来的区域标杆。

再往南是，保利申通元江路TOD综合体。15/19/23/机场联络线总计4条轨交、4个TOD综合体，未来上海西南片区商业办公综合体板块密度极高、也将引入大量产业人群。

一路向南，上海发展一直未变。

回望历史，上海属于松江府（现在的松江老城区）；

上海，也正在用行动回归西南。