成都楼市：这些垃圾资产正在要你的命

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，我在成都居住，名下有套房自住无贷，现在手上有一定预算，想买学区房投资，合适吗?

成叔：你好，对于成都的小学房投资，当前存在着学区溢价高、投资难以获取回报等问题。建议放弃追求学区房投资目的，不要过度追逐炒房利润，在目前情况下，40-50所小学的学区溢价在2000-35000/平之间，学区溢价率在10%-300%左右，波动较大。此时买入学区房并不能保证获取预期的投资回报。

提问：成叔，你好，在考虑购买成都的房产，哪些区域值得关注？在考虑成都市区范围内楼市投资时应该如何思考并做出决策？

成叔：你好，以下两个区域可能是值得关注的，首先是分别位于主城区西南方向和东南方向的武侯新城和金融城东板块，尽管曾被质疑投资价值不高，但当前成都产业结构的变化以及人居理念的转变，使得这两个区域正处于重新定义价值的过程中，建议普通资格顾客在购买时应密切关注单价和总价的控制。另一个值得关注的板块则是天府新区的秦皇寺和生态带地区，这两大板块内部的配套已经比较成熟，也因而拥有非常高的成长潜力。

提问：成叔，你好，具有二圈层户口来购房，主要考虑到产品的投资性质，但目前很难买到主城区优质楼盘，请问是否应该转战优质的二手房呢？

成叔：你好，从投资的角度来看，首先，如果资金充足、顺位度够高，那么热门区域及网红楼盘是最佳选择，但由于你是二圈层户口，即使是刚需，也只能够上刚四的资格，买不到天府和高新，除非将户口迁至成华、高新等成为刚一，否则很难从顺位角度买到不错的新房；其次，如果想捡漏，建议考虑十陵、大面等；再次，二手房的话不具有太大的投资性，因为大多产品已经成熟。

提问：成叔，你好，想在成都买房投资，但是没有购房资格，看朋友有投资公寓的，公寓看起来出租回报率很高，适合入手投资吗？现在看到一家公寓楼开盘，可以选择开发商的包租销售模式，也可以自己装修经营，这两种哪个更好，靠谱吗？

成叔：你好，公寓实际上是一种理财产品，由于项目本身可营利性很低，有的开发商会贴上利息吸引消费者，本质上是用这一部分利息来赚消费者的本金。虽然开发商表示与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点，连续10年后可以收回或继续。但包租销售模式实际上是因为公寓不好卖，每年5%的高回报率其实是从定价中来的(定价包括了销售成本)。这就可能出现一种情况：只过了几年租金就中断了，当收租时才发现签的租约时一家已经破产的第三方公司。

提问：成叔，你好，武侯新城有什么特点和优势？这里的资源如何？建议购买这里的房产吗？在购买武侯新城的房产时需要注意哪些考虑因素和决策方法？

成叔：你好，武侯新城是成都市内的高端新兴住宅区，由于地理位置优越，交通发达，丰富的教育资源和雄厚的产业基础，被认为是一个具有很大潜力的投资热点。其中，南区成熟度稍高于北区，房企和项目的品质也相对更高，当然价格也更为昂贵；而北区则正在发展建设中，目前存在老旧房屋待拆除的情况，但相应的房价会相对较低。同时，由于该区域全部限高，投资者可以放心购买自住或改善型房源，而复式、小高层及洋房等产品是开发商主打的类型。在选择武侯新城的房源时，需要认真评估自身资金状态和所需补充的实际配套服务，尤其是教育、商业等方面。