上海楼市：核心地段房子长期价值稳定向上！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：您好，名下有一套房在高东，目前在考虑置换，有两个问题：1.高东板块不太好，但是听说洲海路有计划通地铁的，会涨价吗？还是置换更合适？2.结婚刚需有什么板块推荐吗？上班在漕河泾和延安西路，预算只有650。

沪叔：高东板块整体配套一般，如果是老房子，建议可以置换，虽然有地铁规划，地铁落地后也会带动房价，但是不建议等，毕竟需要时间落地，同样周期好的位置涨幅会更好一点；如果购买婚房，都在浦西上班，新房建议可以考虑天安豪园和皇都花园，二手选择范围就很大。

提问：沪叔，你好，在浦东上班，老公在前滩那边，有房票，预算300万左右，现在打算在上海买刚需自住房，请问在哪里买比较合适。

沪叔：你好，根据你的情况，建议刚需上车选择康桥板块。康桥板块位于南汇区，也属于浦东新区，处于南北科技创新走廊上，科技及医药发展突出。与具有同样产业功能又同样处于城市边缘的片区相比，康桥板块最大的优势就是交通，从康桥出发到陆家嘴驾车在30分钟内就可以到达，除此之外康桥还有11号线，到前滩不到20分钟，到徐家汇也就半个小时。板块内虽然没有大型的商业综合体，但是周围也有万达和永乐广场，可以满足居民的日常消费。康桥的医疗资源有复旦附属肿瘤医院和国际医学中心，教育资源有九年一贯制康城学校，这两个配套资源优势都不突出。所以康城板块更加适合追求出行交通的刚需上班族，而对学位配套有高要求的家庭这个板块不是很适合。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔您好，临港书院丽泽兰馨苑有一套3房，2018年3月高位买进，浦东高行幸福小镇2房78平，书院房子当时想投资，但快5年了，感觉太慢了，中间还跌了几次，请问沪叔书院还有持有必要吗？想着要么2换1，换个850万左右，要么书院卖掉换个300万左右的，您有什么建议？有什么区位推荐，特别纠结，请指教感谢

沪叔：买房，首先是地段，地段，还是地段，一直在说上海不缺房子，缺的是好房子，房产如果买错了，不但不涨还跌，同时锁定了大量资金，低质量房产会大大限制你的流动性，某种程度来上说让你陷入这套房产泥潭，买对一套房，5年就能拉开你和同龄人的财富阶段，这一点也不夸张。房产钢筋水泥混凝土都不值钱，甚至豪华的装修也是溢价买入，投资买房关注好资产和好价格，具体投资买房选筹逻辑详见知识星球内部，你买的这个书院这个位置，虽然属于临港自贸区，但是这边不属于临港核心区域，未来会发展，但是周期很久，目前如果考虑投资，这边不是好的选择，你也一直关注这边楼盘动态应该会发现这边涨幅一般，且二手成交量不多，如果考虑出手，建议尽早出手。临港核心区规划要比这边更好，临港暂时都缺人，更何况书院呢，你投资看中的是回报率，书院肯定可以涨，只是涨幅对于其他片区肯定是一般的，可以一起置换后换一套更好的。

提问：你好，预算450万，上海浦东地区近地铁的二手房或新房如何选择？首套，社保十年无房外地夫妻考虑给孩子（大学毕业）置业，工作地点暂时在浦西延安西路，可能会调去浦东，想听听大家的意见，期望是电梯二房三房，80-90平方，离地铁一公里内。看过11号线秀沿路动迁房，16号线鹤沙航城，18号线沈梅路动迁房，16号线惠南颐景园，非常纠结怎么选？

沪叔：你好，1.目前上海二手房按“网签价”、“涉税评估价”、“最低核税价”三价取低，影响你买房贷款主要是涉税评估价，涉税评估价大概在真实售价的6成左右，也就是说如果你买450万左右的房子，首套贷款大概=450*0.6*0.65=176万左右，剩下274万要自己负担。按之前直接3.5成首付能贷款450*0.65=293万左右，自己负担157万，现在多出首付117万。

2.如果以上多出100多万的首付不影响你买二手房计划话，16号线鹤沙航城和16号线惠南颐景园，在浦东外环外基本不用考虑，建议选11号线秀沿路动迁房

3.至于新房，你的积分在62以上（未乘社保系数），近期上海新房积分入围比放宽，建议现阶段最好是去打新买新房。

提问：沪叔，你好，预算不多，不想买郊区外环，买市区老破小现在还可行吗？主要担心未来不容易转手。

沪叔：你好，先上车思路是不错的，目前上海落户政策比较宽松，今年估计比去年新增落户人群大幅上涨，而这些新涌入和年轻群人，都是未来上海房子卖家之一，只要有需求在，转手问题不大，选择老破小要注意房龄超过30年，质量各方面不好，都要pass掉，而地段不错，临近地铁的老破小，可以上车。