跌跌不休！上海最惨小区排行榜！

这年头，买房的确是个不容易的事。

增值是大家朴素的追求，保值是大家心理的底线；

但实际上买后就开始跌的却不在少数，更惨的甚至连房子都拿不到。

本文选取了五个典型社区，作为代表案例进行分析买房背后的几个大坑。

第五名

产业强，配套差的区域

吴泾 紫竹半岛花园

拥有华二的学区，较高的社区品质，紫竹半岛之前一直是南闵行的王者，曾经创下过成交价10w+的记录。

可惜，华二紫竹的地段班成绩并没有达到大家的预期，和闵行其他学校也没有拉开差距。

紫竹半岛花园的价格应声而落，最新成交价已经跌到了7.6万/㎡，跌幅达到了25%。

眼下，大部分中区房源挂牌价都在8万左右，和巅峰的十万不可同日而语。

当然，即使是8万的价格也很贵，已经达到了中产社区的标准。

吴泾这个地方，优点很突出，缺点也很明显。

吴泾最拿得出手的就是2003年开建的紫竹高新区，引进了微软、英特尔、可口可乐等共5500家企业，提供了几万个高收入达到岗位。

但是这些高收入人群并没有选择定居吴泾，而是选择了北面的春申莘庄七宝。

关键问题就在于吴泾的居住环境并不理想，这些年连个像样的商场都没有，商品房小区也没建设几个，留不住这些高收入中产客户。

赚到钱的产业人群，没必要留在吴泾替板块拓荒。

当然这也不能怪吴泾。

地处闵行最南端的吴泾，本就没吃到市区快速城市化的红利；

再加上以前是工业区，周边是农田，放眼过去都是大烟囱，过去这些年一直在不断地拆迁搬离，也耽误了板块的建设，基础配套不是太能跟得上。

好在吴泾还有远期的规划，紫竹半岛品质不赖，还有一个学区做价格支撑。

像浦东的外高桥，嘉定的安亭这些地方可能更难。

这些地方都属于产业很强，配套很弱的区域。

当地的产业由于时代变革都有些下滑的趋势，居住环境又不占优势，买房子恐怕不太理想。

第四名

学区房老破小

浦东：梅园三街坊

梅园三街坊，福外+建平西的顶级学区。

梅园三街坊的成交价格一度达到19w+，最高达到20.6万/㎡，单价比肩滨江豪宅。

但是学区的疯狂并没有持续太久，四个月成交真空期后，5月份成交单价直接降到了14万出头。

后面，就是持续的震荡起伏，但是再也回不到15万以上。

如今10万左右的成交都有不少，持平了2016年下半年。

2021年高位接盘的业主，属实有点惨。

梅园三街坊是众多暴涨之后猛跌的学区老破小中比较典型的一个。

另一个比较出名的就是闵行春申的高兴花园，由于学区调整的问题，也出现了暴跌。

从巅峰的11万跌到如今的5万左右，如今已经出现了不少4字开头的成交。

回顾这轮学区房的暴涨，源自公民同招的落地。

民办不确定性太大，公办双学区一下变香，让学区房迎来暴涨。

从2020年开始，学区房单价一路上扬，直到2021年初达到顶峰。

后面的故事大家都清楚，一路开始暴跌。

学区这东西有价值，但是不能脱离开房子本身的属性。

回顾这轮暴跌，就会发现大部分学区房还是回归了板块本身的价值；

区域强的地方跌的少，区域弱的地方跌的多。

老静安和黄浦的部分学区房价格还算坚挺，实际上是因为其区域本来也更强势，像杨浦的学区房老破小就比较惨了。

比如二师附小、铁岭中学双学区的密云小区，成交价从巅峰的13万+跌到了8、9万。

真的要替当时高位接盘的业主捏一把汗了。

第三名

高营销溢价的区域

临港 陆家嘴滴水涟岸

网传2021年临港曾经出现过超过7万的成交记录。

这个数据现在已经查不到记录，从目前贝壳可查的成交记录中，我们也能看到市场的急剧变化。

最巅峰时，价格从5.8快速涨到6.5，成交周期仅在1个月左右。

到了去年，成交价距离巅峰已经跌去了三分之一，成交周期已经达到了200天以上。

临港的爆火源自众多开发商的炒作，一个项目一波广告，让大家蜂拥而至。

新房爆火的时候，自然就有人炒作二手房的价格。

而市区过去的投资客们，本就不太了解，毕竟对他们来说5-6万的单价看起来也不算贵。

相似的区域就是另外一个宇宙级规划，大虹桥。

大虹桥今年也迎来了一波价值回归。

标杆社区万科天空之城价格从巅峰的9万多跌到了7字开头。

无独有偶，隔壁的招商虹桥公馆已经出现了6万出头的价格，和同期销售的三期新房价格打了个平手。

大虹桥楼市和临港楼市的属性很相似。

各大开发商将宇宙级的规划吹的深入人心，赶上爆火的行情，大量的投资客入场；

但是产业打造是个慢功夫，哪有那么快。

这两个地方还都是发育期，远远带不来足够的产业支撑，但是新房和二手房的价格倒是先把这个预期都“兑现”了。

先例还有前滩，规划之初就是作为黄浦江沿岸陆家嘴商务区的补充，后面被开发商们吹成了第二个陆家嘴。

当时前滩吹的牛

前滩的价格一度挂到20w+，这两年的成交量和成交价已经印证了乱吹的结果。

实际上，并非前滩、大虹桥、临港的规划不好产业不牛，毕竟前滩已经证明了产业的强劲，临港大虹桥的产业落位也是看得到的，只是比较早期罢了。

只是这些事，实际上跟你的房子关系没有那么大。

作为购房者你要想的是：

即便这里实现了规划目标，这个房子的地段、定位、产品在整个楼市里的站位真的就能跳出三界外吗？

供应量大的离谱的地方，限售打开之时才能看到谁在裸泳。

第二名

完全靠造梦的地方

奉贤海湾：棕榈滩海景城

在上海的海边，有一个项目，案名叫做棕榈滩海景城。

这个项目是曾经要打造世界第九大湾区的奉贤海湾一大封面遗产。

这个项目二期已经烂尾，一期后排的几栋房子交付了，如今的成交价仅有1.2-1.4万/㎡。

这价格和2014年项目新房销售时的价格完全没动。

当然，这个项目也曾经辉煌过。

在2017年的时候就创下了2.2万的成交价纪录，而后就开始一路下跌，到了今天却接近腰斩。

上海这个城市，一直以来都是不讲自己是海滨城市的，但是不妨碍有人想做海的生意。

海湾当年就对标迪拜的棕榈岛，打造上海的白玉兰岛，要成为像洛杉矶，香港浅水湾一样的世界第九大湾区。

为了支持世界第九大湾区建设，当时还规划了地铁5号线、铁路金山支线进入海湾。

当然，众所周知，这两件事都成了泡影，海湾也成了烂尾楼博物馆。

其实这种主打文旅的项目一看就很坑，造了一个离尘不离城的梦。

事实上这种生活方式不适合9成9的国人，最后即便不烂尾，大概率也找不到接盘侠买你的二手房。

这种项目规划和前面提到的大虹桥、临港完全不同，人家那是实实在在的要搞产业，造工厂造写字楼。

最终的差别无非是项目落地快慢和企业能级高低，确定的是肯定是对区域的经济、人口带来增量的。

而这种主打生态旅游宜居等等标签的项目，对区域带来实打实经济效益的几乎没有，不亏钱就不错了。

迪士尼都没带火川沙，世界上还有几个更牛的IP?

需要注意的是，现在这类郊野盘也学聪明了，学会扯虎皮拉大旗了。

海湾过去几年一个新房项目，扯着临港的大旗也卖得蛮好；交房后价格跌哭了，我们已经遇到了好几个业主跟我们诉苦。

最可恨的是，开发商甚至会编出来一些不存在的规划。

比如美兰湖边上一直号称有一条罗罗线，“历代“售楼处的销售都信誓旦旦的做出了承诺，最后还得靠上面亲自辟谣。

第一名

交不了房就太惨了

塘桥 滨江一品苑

前几天，内环滨江豪宅烂尾的消息刷屏了朋友圈。

没想到，买一两千万豪宅的业主也没想到会遇到这种糟心事。

这个项目的逻辑不复杂，开发商拿了一栋外企宿舍楼翻新成住宅销售，打着滨江豪宅的旗号以为会无往不利。

但是实际上产品瑕疵太多，销售情况实在不怎么样，找了金融机构做了一笔贷款，姑且可以视作前融。

但是卖得的确是太差了，后面实在玩不转了，开发商转走了钱就跑了。

业主也没办法，找到了借钱的金融机构找说法。

实际情况肯定比这个复杂，但是也不重要，这种事受伤害最深的是买到房的业主。

这几年，由于房地产行业的结构性调整，即便是上海也出现了不少出问题的盘。

比如御桥有个项目，二期之前就烂尾了；

三期换了个开发商，又烂尾了……

好在各方努力下，二期最后还是竣工交房了，但是由于开发商实在没钱交税了，业主一直没办法办产证。

三期据说也在积极复工中，具体进度有粉丝朋友了解可以留言给我们。

此外，仍有不少项目的业主还在努力争取复工中，从内环到外环都有，就不一一点名了。

这种形势下，市场形成了一种共识：

尽可能去买大开发商、最好是国家队开发的房子。

但是问题又来了：房子的品质好像不大行。

一方面，产品设计千篇一律，没啥新意；

另一方面，无论内环还是外环外，维权都已经成了常态。

关键是，品质跟不上，倒挂大概率实现不了。

投资新房这事，选筹其实只是开篇，结尾是啥咱都不知道。

眼下，二手房房价回调，打新是不是一定比买次新房回报高，还真不好说。

▼以上为正文

编辑∣环线咨询