优客工场深圳一场地欠租上百万，租客被清场，“共享办公室第一股”怎么了？

本报（chinatimes.net.cn）记者胡梦然 张智 深圳摄影报道

“共享办公室”曾经火爆一时，凭借着“灵活”“时尚”“租金低廉”等卖点，在一二线城市不断扩张。其中的高光时刻便是头部企业优客工场登陆纽交所上市，成为国内“共享办公室第一股”。

但近期这家企业却曝出部分办公点“跑路”“经营不善”的消息。

9月27日，《华夏时报》记者在深圳万科星火四楼优客工场门口见到，其出口处被张贴上了租金催缴告示、租赁合同解除通知书等。综合这些告示信息，该处优客工场所欠费用合计约154.6万元。

整个四楼办公区域有些公司已将电脑搬走，显得安静而冷清。其中一位还在办公的企业员工告诉本报记者：“优客工场是承租方，然后再将办公室出租给我们，现在优客工场拖欠万科租金，万科要求我们租客在10月6日之前就搬走，到时会停水停电。”“押金以及今年剩余的租金还在优客那里，我们是与优客工场签署的合同，现在优客违约，后果却要租客承担。”

与此前频繁爆雷的长租公寓类似，共享办公采用“二房东”模式，即先向大房东租下楼层进行装修改造，重新配套，再将这些空间分散出租。这种“二房东”模式，租客权益难以保障，每一违约，租客往往要面临“房财”两空。

当天晚上，有场内的租客通过电话向记者表示：“今天下午他们（优客工场）过来与我们协商，我们已付的租金以及押金加起来有大概30来万元，但优客说现在暂时没办法退还给我们。他们给出的所谓解决方案是如果不迁走，就要与万科签署合同，等于我们本身的押金及租金没有退还的情况下，还要再交一笔房租给万科。我们无法接受。”

创始人被限制高消费

“由于优客工场违约，我司与优客工场的租赁合同关系已于2023年9月23日解除。优客工场及其次承租人在法律上均无权继续占用房屋，请优客工场及其各次承租人于10月6日前配合搬离房屋，若以该房屋作为工商注册地的，需在交还房屋前完成工商注册地变更或注销手续。”一份万科星火ONLINE运营管理中心出示的通知函上显示。

随后记者拨打了运营管理中心电话，对方表示已安排负责人处理相关事宜。“如各次承租人寻找替代场地确有困难需要申请短期搬迁过渡的，可与我司协商另行签署相应租赁合同。”

“9月17日，（优客工场）管理员突然把我们踢出群聊，那时候就意识到不对劲了。”其中一名租客透露，因担心万科封锁办公场地，接到消息后有创业者连夜去现场搬走办公物品。

“一些小型的创业企业，只有自己或者两三个员工的还好说。我们这些在这里久的，投入了很多的，就很难办。注册地不是说变更就变更，重新找场地需要资金也需要时间。”其中一家企业表示。

记者也拨打了该处优客工场负责人的联系电话，了解后续处理方案，其中一位负责人电话未能接通，另一位则表示不接受采访。

公开资料显示，优客工场于2015年成立，是国内较早创立的共享办公室品牌之一，被称为“中国版的WeWork”。投资方包括红杉资本中国基金、真格基金、歌斐资产、亿润投资、中投汉富等。王思聪旗下的普思资本参与了投资，持股2.35%。2020年优客工场登陆纳斯达克，成为“共享办公第一股”。

其实优客工场的问题此前便已暴露出蛛丝马迹。今年7月，优客工场（北京）创业投资有限公司成为失信被执行人，涉案金额约544.2316万元，创始人毛大庆也因此被限制高消费。天眼查数据显示，今年以来，优客工场被列入被执行人、被限制高消费动态近十条。

值得注意的是，此次涉事的深圳万科星火优客工场所属的深圳市鹏南优客工场创业服务有限公司，管理层及投资方曾于本月14日经历变动，总经理、执行董事及监事等皆变更。而现今该公司法人代表王金媛同时也是广州优客工场创业服务有限公司的法人代表，广州优客工场因涉及房屋租赁合同纠纷在今年9月初被执行接近24万元。

“一般企业出现法人频繁变更或者实际控制人变动，往往就是企业要出问题、老板要跑路的征兆。”此前在采访企业破产跑路事件时，一名业内人士对记者表示。

对此上海瀛泰（临港新片区）律师事务所主任翁冠星在接受《华夏时报》记者采访时指出，如果是因为公司控制权的变更而更换法人，只要符合法定程序并经过合法备案，并不违法。如果变更注册登记信息是为了逃避履行债务，事实上已经构成了违法行为。债务人仍然有机会通过法律程序向债务人实际控制主体或者侵权人进行索赔。

“融资火热”与“盈利成谜”

优客工场的诞生及扩张时期，正值“共享经济”“联合办公”的风口。天眼查数据显示，优客工场从2015年10月到2019年4月期间，共获得了16轮融资，已披露的总金额超40亿元。高峰时，优客工场的估值曾达30亿美元。

一面是“融资火热”，一面却是“盈利成谜”。

2021年上市首年，优客工场净亏损19.96亿元人民币；2022年续亏3.22亿元人民币。2017年至2022年期间，优客工场共录得净亏损44.5亿元人民币。截至9月26日收市，优客工场美股市场股价报收0.3美元，总市值仅剩197.69万美元，距其上市首日收盘超过10美元的股价，已跌去97%。

优客工场的问题是整个行业共同面临的问题。WeWork作为全球共享办公的鼻祖，自成立从未实现过盈利，财报数据显示，截至2022年底，Wework负债总额达213.18亿美元，资产负债率119.34%。其在Q2业绩中称：严重怀疑公司能否持续经营，当前公司面临持续亏损和办公空间会员不断取消租约的处境。

丝路社会科学院经贸合作部主任王建娇在接受《华夏时报》记者采访时表示，共享经济模式的实质是对闲置资源的“低效高用”轻资产模式，而共享办公本质上是租赁生意的伪共享经济，比如：共享单车和共享办公室都需先付出成本锁定资产的使用权，再行使“使用权”的出租业务，这种伪共享经济在两种情况下易出现面临经营困境：一是竞争环境加剧；二是市场需求总量萎缩。

戴德梁行指出，2023年上半年深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应，供应影响下全市整体空置率上行，年中深圳甲级写字楼市场录得24.5%的空置率，半年上升1.6个百分点。空置率上升，促使深圳甲级写字楼平均租金延续下行走势，今年上半年下降3.0%至每月每平方米197.5元，对比历史高点已然下调28.6%。

王建娇分析道，宏观层面上，由于2018年中美贸易摩擦、全球疫情、气候灾难频发、保护主义盛行造成了两个结果，一是大宗原材料价格上涨，二是国际市场需求疲软，使得国内在国际供应链上企业或多或少受到了原材料上涨和国际市场萎缩的影响。在经营及市场行情皆下行的形势下，国内经济的内需总消费力也需要时间来复苏，以上连锁反应导致国内小微企业、初创公司近几年容易陷入运营困境，存活下来的企业也通常会采取保守的低成本运营策略；

中观层面上，异业竞争者加入的使得共享办公的“二房东”模式举步维艰，比如一些地方政府将持有的物业，配合其产业政策、补贴和地方基金的一系列招商引资政策，类似的模式还有一些高校的产业园及孵化器，对共享办公也造成了一定程度的“降维竞争”。

“二房东”模式走到尽头

在王建娇看来，“共享办公本质上是没有高行业壁垒的模式型创业项目，在市场需求的高速增长期，由于需求的增量大于供给的存量，所以造就了一些共享办公企业的成长。但共享办公的高速增长一定程度上是有中国的双创政策，打通了资本、高校、市场与创业者的互通，使得大量只拥有一个创业想法的创业者可以获得早期的资本赋能。但发展到后期，没有技术加持的初创企业便难以受到资本的青睐了，由初创企业带来高性价比办公室的需求进入了下行周期，进而造成了整个市场需求的萎缩。”

“共享办公本质上而言并没有实质性的商业创新，只是办公商业的‘二房东’角色。”九三学社中央科技委委员陈根在接受《华夏时报》记者采访时认为，这种模式要获得发展，必须依托于经济大环境。也就是当经济处于强劲的上升周期，创业者的动力就会得到有效的释放，此时就必然催生出对商业办公的庞大需求。若需求端受到了直接的抑制，就意味着这种商业的本质受到了挑战，已经到了生死存亡的阶段。当一种商品的消费需求已经大幅萎缩的情况下，谈论如何实现盈利都是苍白的。显然，二房东角色的共享办公模式已经走到了尽头。

陈根表示：“当前留给共享办公模式的机遇就在于真正的轻资产，而不是二房东。共享办公利用自身的管理经验、运营体系，跟持有商业物业的主体进行合作，通过提供运营与管理服务，而收取相应的管理费用。简单的说，商业物业管理服务是共享办公接下来转型的必然方向。”

此前，优客工场创始人毛大庆也意识到这个问题，他在去年接受采访时曾表示：“共享办公不是一个暴利行业，更不是一个可以迅速扩张的行业，而是一个长产业链的社会基础盘，是服务于广大企业的企业服务平台。”

但留给优客工场们的时间，似乎已经不多了。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳